接连斩获72.99亿新江湾城地王、123亿杭州滨江区奥体中心地王、溢价率超过300%的上海顾村地王...这些举动让所有目光聚焦到了一个名字身上——信达。 信达是谁?信达要干嘛?
还记得去年12月,信达怒砸72.99亿拿下的新江湾城D7地块吗?这地当时拍的楼面价超过49000元/㎡,实际超63000元/㎡,未来精装修公寓售价有望突破80000元/㎡。 地王一出,周边水涨船高。 半年后的今天,地王6公里处的“邻居”——虹口凉城地块即将开拍,业内预测该地最终价格将达到7~8万/㎡。虽然两块地相距6公里,但周边房价相似,因而可以作为对标。 假设新江湾每平米升值2万元,这意味着,江湾地王用了半年就升值了40%,硬生生涨了30亿! 才半年,信达已经通过地王实现了估值上的飞跃。你以为这就完了?信达的的融资套路还远不止于此。
首先,想说的是虽然屡次拿地王,但信达的资金并没有想象中那么充裕。 信达地产年报显示,2012-2014年,公司营业收入分别为40.1、44.8和48.5亿元,2015年信达营业收入出现了明显增长,但仍然只有81亿元,年底手头现金59.2亿元,并已有305亿元的有息负债。 这样的自有资金状况,演出“大肆扫货”的戏码,仿佛不合时宜,也与其以往的规模和增速不符。 所以,在股市圈钱是必然的。去年6月,信达地产发布了首份非公开发行A 股股票方案,拟发行不超过2.39亿股股票,价格不低于8.37元/股,募集资金不超过20亿元,用于合肥信达天御、重庆滨江蓝庭以及宁波格兰郡庭一期项目建设。 但这并非一帆风顺。信达12月1日晚间公告称,公司拟调整于今年6月发布的定增预案,其中发行底价拟由8.37元/股下调为6.21元/股,调整后发行数量为不超过3.22亿股,拟募集资金总额不变,仍为不超过20亿元。虽然只有20亿元,但该定增方案目前仍未获得证监会通过。 所以,信达开展了“激进拿地”,因为在业内人士看来,这是信达为金融主业护航,满足其母公司主业资产配置需要的重要策略。 这怎么理解?
就拿顾村这块地来说,大家都给信达算过账,赚钱可能很小,亏本是大概率事件。可是,谁告诉你,信达靠卖房赚钱? 各种资金市场,都会是信达“赚钱”的途径。担保贷款、信托融资、股权质押、再融资等等,都可以是信达赚钱的渠道。 信达需要做的只是等待。现在用60亿买地,如果明年这块地边上出了一块类似的地,但价格要80亿,那这块地的估值就相应提高,在资本市场估值相应提高。 要知道,上海原先那些“面粉贵过面包”的地王都成功解套了。对于信达来说,等到明年土地升值再去二级市场定增,然后拿钱开发项目,无疑是最好的选择。 信达疯狂拿地王扩张,然后去二级市场增发,把你股市里的钱搬去土地市场。 在这个只有房价涨涨涨的年代,你是否明白了什么?也就是说,信达拿过的所有“地王”,都会因为信达疯狂制造的新“地王”迅速升值,让这些老“地王”在通过各个融资渠道“赚钱”。 而对于房企融资,定增是比合作、合营和IPO更佳的股权融资方式。作为债权融资,中期票据、公司债、可转债的优势堪比银行信贷,不但期限更长,甚至成本更低。因此,对房企而言,中期票据、公司债、可转债是最理想的债权融资方式。 据邦爷初步统计,仅去年信达在公开市场就已累计做了三次中票操作。 信达地产今年3月还发行了30亿元公司债,票面利率3.5%。
初步统计,2015年信达地产累计融资99.8亿元。 对于这家在A股市场流通市值仅列55位,低于行业和市场平均水平的公司,能有如此融资实力,邦爷是服了。 看明白了信达的这些手段,正在股市激战的股民,包括想通过购买理财产品和基金的投资者是否明白,正是在你们的帮助下,“地王”才会被大量制造?
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