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每次乘公交到西南街道河口片区，老街坊叶姨都感叹这片区域深刻的变迁。到今年底，当西南大道等北江新区的主干路网全面成型后，整个区域将变得更加血脉贯通。 西南大道所过之处，曾是被称为三水“民营经济起搏器”的对外经济开发区，也有从明初到抗战时代400多年河口老县城，但历尽繁华后都已归于平静。2012年初，随着西南中心城区的饱和溢出、三水新城的横空出世，承接起西拓互联、城市扩容重任，这里迎来了史上最大规模的涅槃再造。 滨江建区，弄潮共生。从旧厂房到时尚新区，从单一的住宅功能到集智慧产业、商务办公、文化体育、休闲娱乐多功能一体的成熟社区，仅三年时间，北江新区即实现了破茧蜕变，并一步步践行着产城人融合的理念。 如今，规模初现的北江新区再度吹响建设号角，乘势往西进一步扩容。北江新区如何实现跨越式的崛起？北江之滨筑起的新城区将呈现怎样的面貌？扩容后的北江新区又将如何谋划布局发展？带着这些问题，笔者日前走进了如火如荼建设中的北江新区。 从旧厂房到时尚新区的嬗变 已经搬到西南城区中心居住的叶志英，现在不时还会坐公交到河口逛逛、探探老朋友。每一次路过日渐崛起的北江新区都能感受到其深刻的变迁。 “这里曾经是一片旧厂房，以前西南的工厂不多，像我们这样上了年纪的人，都来过这里打工揾食。”正如叶姨所言，这里的前身是西南街道河口对外开发区，聚集了近50家本土民营企业，被誉为三水上世纪末“民营经济起搏器”。 然而，随着区域经济转型、城市扩容，对外开发区日渐式微。数据显示，开发区内企业占地2700多亩，但一年的纳税额仅有5000万元左右。2012年初，由西南街道牵头决定对这一片区实施“三旧”改造，通过“整体洽谈、整体拆迁、统一规划、统一建设”的模式，打造与三水新城互联错位，承载起西南城区扩容提质和“产城互动”的重任，定位为“幸福、时尚、水生活”的北江新区。 堪称沧海桑田的巨变未必经历漫长的时光流转。目前，改造片区内的45家企业已全部签署了征拆补偿，收储企业土地44宗，面积为1380亩。为提升区域品质，西南街道还邀请了国内知名设计院制定北江新区城市规划，计划投入10多亿元建设西南大道、工业大道、大棉涌景观工程等城市配套工程，有望在今年底完工。 “城市发展呼唤空间扩容，今年北江新区计划进一步扩容3000亩土地。”西南街道办相关负责人介绍，北江新区计划再用3到5年时间投入45亿元，一方面将衔接西南旧城区和河口老城区，重新激发河口老城区的发展活力，同时将与西南科技工业园河口片区、中国（三水）国际水都饮料食品基地产业社区一道，打造“15分钟工作生活圈”，构筑起“东塑、南控、西延、北拓”的城市空间新格局。 如今，经过短短3年的建设，北江新区已初现规模。未来，为满足于产业升级平台、特色文化休闲社区和高品质国际人才社区的发展新目标，北江新区还将形成“产、居、游”复合型创新时尚滨江新区和广佛肇绿色城市走廊。 四大片区筑就城市六大优势 翻开北江新区的城市规划图可以发现，与其他从一张白纸建设起来的新城新区不同，北江新区崛起的区位条件已较为成熟。东面三水核心商业居住区，南邻珠三角之源“三江汇流”奇观广阔江面，北倚万亩绿肺森林公园。既坐拥得天独厚的生态屏障，也深受现有城区的辐射带动。 在此基础上，北江新区明晰划分了城市的四大分区：时尚生活区、智慧产业区、老三水文化区、渔人码头滨江区，并从交通、教育、商住、文化、行政服务等方面构筑起城市功能配套的优势。 其中，作为连通城市动脉的“三纵四横”立体交通体系或将最先见成效。今后，在新区内将形成纵向塱东路、工业大道、口岸大道，横向广海大道、西南大道、西青大道、西河路路网结构。“主干路网全部为双向六车道，普通的市政路也将采用双向四车道，避免重蹈旧城因路窄车多造成的拥挤的覆辙。”北江新区指挥部建设办相关负责人表示，随着西南大道等主干道的年底通车，整个城市的格局将浮出水面。 “一座成熟的新区应该是集环境、基础设施、功能配套于一体的成熟社区。”诚如三水区长陈英文所言，北江新区邻近北江小学、西南二中江南校区、北外附校三水外国语言学校等名校林立西南教育示范区，教育资源丰富。区域内在建的北江文化活动中心、新动力广场、大棉涌水文化景观绿廊等，也将支撑起整个新区人口的庞大配套需求。 此外，北江新区身处中心城区15分钟行政服务圈，距离三水区行政服务中心、西南街道行政服务中心约3公里。目前还在规划建设西南街道新型综合服务社区中心，设立集康乐场室内、社区学院、430学堂、家庭服务中心、志愿服务站及慈善会等设施于一体大型综合社区服务体，将进一步构筑完善城市服务体系。 西拓扩容之后，新区还将承载起服务中国（三水）国际水都饮料食品基地众多饮料食品名企的功能，为其研发、设计、检测和展销建立载体，未来智能化办公、高端会展将拓展北江新区商务中心容量，同时辐射南海狮山科技工业园汽车展业链，建设三水汽车城。 三年现硕果 北江新区引人聚财底气何在？ 纵深 三年造城，初现规模，固然成果喜人。但俯瞰当下炙手可热、遍地开花的新城新区，高楼广厦、通衢大道并不鲜见，但有不少因人气稀少而沦为“睡城”或“空城”。 与以往靠土地资源驱动的传统城镇化模式不同，从中央到地方，新一轮城镇化的起点导向已向“人的城镇化”倾斜，如何引人聚人留人成为新城新区建设首要直面的命题。另一方面，庞大的城市基础设施的投入，以及中央对地方传统融资模式的管控，城镇化的钱从何来，对地方政府而言也颇为迫切。 外依现有中心城区的溢出效应，内造居住、消费、工作、服务功能闭环，目前北江新区正逐步探索打造吸引10万人的成熟社区，而通过土地有序开发、滚动融资、借力民资等举措，也助其破解前期投入的资金瓶颈。 高标准配套打造10万人成熟社区 相比起其他新城新区的凭空崛起，北江新区依托原有西南对外开发区和河口老城，具备一定的人气和城市基础。随着西南中心城区城市拥挤的问题日益凸出，而距离其只有数公里之遥的北江新区，最先受其溢出辐射。 目前，北江新区已有10个住宅项目进驻，其中时代城、北江明珠、御龙湾等已经成型。而作为市级城市升级重点工程的北江体育休闲公园也已正式落成，成为配套该区域的重要城市景观。 北江新区建设办招商服务部相关负责人表示，身处中国（三水）水都饮料食品基地、木棉工业园等产业园区的包围，产业工人成为北江新区人气的重要来源。“与园区周边的条件相比，北江新区无疑对他们有极大的吸引力。” 尽管如此，一座新区要真正引人聚人留人，成熟的配套至关重要。在时代城居住了1年多的退休老人麦健才，平日里还是习惯乘公交到西南城区购物，有时甚至需要一天跑几次。“这里的配套目前还不是很完善，所以不少住户还是习惯往西南老城跑。” 然而，这样的局面将随着一系列商住场所的崛起而改变。继三水广场、恒福广场之后，三水又一大型的商业综合体—新动力广场于去年底落户北江新区核心地块，总投资约28亿元，集国际时尚购物广场、主题商业街、SOHO办公、星级酒店、SOFT公寓、高档住宅为一体，将成为未来三水乃至珠三角的休闲、娱乐、购物、观光新中心。 此外，时代城、鸿安花园、汇信华府等地产项目还将规划配套商业步行街、美食广场，引入世界500强零售企业。“初步计划时尚居住区将兴建约6个不同规模的商住综合体。”按照规划北江新区将打造成吸纳10万人的成熟社区。 高标准的规划配套让北江新区的吸引力日渐凸显。如今，较早进驻北江新区的时代城项目已开发至第四期，规模属三水之最，其中不乏南海狮山、肇庆四会、高要金利周边区域购房客的身影。 资金独立运行土地融资滚动开发 一座新区的崛起，从土地收储到基础建设，往往需要庞大的资金投入。根据西南街道的测算，仅对外开发区的“三旧”改造，总投资就需要约23亿元。 相比起其他新区对投融资平台的依赖，北江新区的资金运转显得更为稳打稳扎。“主要依靠土地出让和质押融资来实现新区开发的滚动运作，所有集结到的资金都将独立运行，全部用于新区基础设施的开发建设。”西南街道国土城建和水务局相关负责人认为，这样的融资模式相对稳健，能实现良性循环。 为了避免因前期规划缺失导致地块碎片化出让，使得片区呈无序状态，破坏整体形象，新区采取了连片规划、有序出让开发的方式，通过统筹规划，对地块进行恰当的布局。“只有通过整体的规划，提前做好相应的配套，实现地块价值的最大化，才能让有实力的开发商看到前景，这样才会引来‘金凤凰’，对地块进行高品质的开发。” 去年至今，北江新区共出让了6宗土地共617.4亩，分别为：西青大道8号（166.7亩）、西青大道23号（177亩）、建设二路1号（200亩）、建设二路2号（22.7亩）、锦江路南侧（31.7亩）、建设一路17号（19.3亩），出让金额共约17.6亿元。此外，还通过土地质押融资14亿元，为北江新区的建设提供了资金保障。 与此同时，针对个别可经营的公建项目，新区还计划通过BOT运营模式建设。在鸿安花园、新动力广场两地块段之间建设两条横跨321国道人行天桥，该两条人行天桥将通过公开招标方式确定建设单位，以BOT的建设模式募集民间资本投建，通过天桥LED广告收益运营。 |
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