之前有街坊详细解释了“点式楼”和“板式楼”的优缺点。那我来跟大家简单说说，为什么会出现点式楼这种大家都知道住着不舒服的排列形式呢？按照我们公司的工程师的说法，根本问题就是楼体“进深”造成的。 我们以一栋坐北朝南的楼房为例：所谓“进深”就是指一栋楼从南到北的最大长度，可以简单理解为楼体的“厚度”；那么相应的“开间”就是指从东到西的最大宽度。 一栋楼在设计时就决定了，楼体越高，进深就必须相应加大。这一点根据简单物理常识大家就可以理解。一个立着的东西越高，就越不结实，容易从中间折断，为了增加它的强度，让它不折断，就只能增加它的厚度，越厚越结实。转到楼房上来说，也就是进深越大，楼体的抗震、防风能力就越强。 所以，按照施工安全标准，楼房设计时，其高度和进深都是要按一定比例处理的，这个国家有相应的执行标准，可以比标准厚，但不能比标准薄。要是太高了而不够厚，图纸审批那一关就过不了。新浪乐居具体的国家标准我没法讲清楚，那不是多高对多厚的简单对应排列表，而是一个计算公式（因为大多数楼体都不是标准四方形），我只能根据我这些年看房的经验大致说一下。 一、多层楼，也就是七层以下的，一般高20米左右，算上底商（商铺的高度一般是4.8-5米）也没有超过25米的，进深5-6米就能达标。如果在这个楼里分割一套100平方的房子的话，除掉7%左右的公摊，开间就会达到19-16米，这是一个相当长的距离。基本你坐在客厅里喊房里人就未见的听得到。所以有经验的人都知道，住房子四四方方的最好，房间多的大户型长宽比最好也不要超过3：2，这样的房子最完美。所以以前的老楼多半都是40平方左右的一室一厅（四四方方的），或者60-70平方的两室一厅（品字形经典房）。达到100平方的大户型的话，会单独修进深比较深的“领导楼”，来平衡套内的长宽比（这里特别注明一下，以前老房子的公摊计算方式和现在是不一样的，很多现在计入的项目，过去是不计的，所以房产证上面积相同的房子，老房子套内要大很多。过去谈房子的时候，往往只有提到房屋面积和实用面积【除墙】两个概念，套内这个概念貌似是推行了现在的公摊政策后才产生的。） 这种房子进深本来就小，很好处理。前几年修的大户型多层往往会刻意加大进深，来适应与开间之间的比例平衡，总之可以说大小随意。) 所以这些年新修的多层楼几乎都是板式楼，现在又不需要团结户，没有哪个疯到板修点式的。 二、小高层，也就是8-12层的。一般楼高在40米以内，这类房子的进深通常在10-12米左右。8 还是以100平方户型为例，除掉12%-17%的公摊，开间就只剩下7-8米了。就会形成进深大于开间的转方向的长方形。如果按习惯经典排列，客厅加饭厅加阳台形成一个整体通透，那么就会形成一个窄窄长长的溜条厅，而剩下的面积又不够摆放合适大小的房间和厨房、卫生间，这就逼迫设计者不得不增加进深的利用率，这就是为什么大家在看这类户型时，老会发现，明明一个好好的南北通透的厅，非要在正南，或者正北的窗户拦个厨房，让油烟顶到吹。这是因为撇开客厅，其他位置太浅，已经没位置摆了，而客厅不拦一下，又太溜长溜长的缘故，正是这个原因，才使得“一梯两户”小高层多以120平米为经典。 而板式小高层出现40-50平方一室一厅的情况，非常之稀少，到目前为止，我只见到过一家。那栋楼严格说来是个“伪板式”，楼体成“7字形”，就是一整栋楼拐了个弯，坐南朝北一部分，坐东朝西一部分。这个40多平方的房子就在两个朝向的夹角处，正对着逃生梯，基本就是下脚料。 像绿洲小高这样72-78的小户型，如果修成板式楼的话，开间就只有5米多不到6米，那这个房子就成了长宽比2：1的长溜条，这个房子内部构件怎么摆才好，有兴趣的朋友可以试试，如果你能摆出一个能让三个人说好的户型来，你随便送去哪个建筑设计院，会有人愿意出钱买的。 所以小高层虽然多用板式，但已经不适合小户型的排列了。 三、高层。也就是多于12层，总高度又不超过100米的楼。按国家规定，100米是个坎。100米以内的都属于普通建筑，超过100米的就不能乱修了，啥审批呀，报建呀要走很多特殊程序，连施工工艺都不一样了成本自然也不一样了。所以一般开发商都觉得这样不划算，都会以100米为限。据我所知，武汉的住宅楼中，就世茂锦绣长江一家有超过100米的（其他都是写字楼）。 一般只要修成高层了，开发商都会修满100米。一般是有底商的29-30层，没底商的32层。因为只要到了这个高度，相应的设施像啥二次水泵啦，两部电梯啦都要到位，对开发商来说反正钱是花了，干嘛不多修几层。像恒大这样只修18层不多见，不知道是不是为了压缩容积率的原因。（容积率是土地政策，这个以后有机会再讲。）不知道一二三期这边没修地下停车场，是不是人防设施的原因。 回到主题上来，高层不管是多高，进深至少是12米以上，整100米的话最少也要18米左右。有些设计通过调整功能间的位置，也就是把楼梯、电梯从楼体里摘出来，跟部分户型并列，通过集中增加部分厚度的手段，减少另一部分的厚度，可以将部分户型的进深压缩到15米以内。 华润中央公园那个两梯四户的户型就是典型，但这严格说来也是一种“伪板式”，也有人称这为“混合式”。因为对着电梯和楼梯的那两户跟点式房一样，有南无北，但无论如何，进深达到这个程度，不到150平米是没法做到既南北通透，又排列规整的。 大家可以想像一下，这样的楼如果分割40平米的户型会怎么样（100米楼的公摊一般多为22%-30%）？，长15米，宽2米，整套房子就一大走道！ 所以，在这个楼房越修越高的时代，有人想了个办法。不就是大楼进深太大么？一家吃不下，分开不就得了。你分南，我分北，要是还嫌多，中间再加个朝东、朝西的，楼梯摆在正中间大家一起用，于是点式楼就诞生了！, “切割进深”就是点式楼诞生的最大原因！南北两边一刀两断，切完的玩意自然就有南无北，有北无南啦。 楼房不管怎么修都是可以做到南北通透的，大不了就一层楼一套房嘛，东西都有了咧！可是偏偏有面积这个东西的限制，于是设计的无奈就出现了。 现在设计住宅楼的方法，我们这些设计的外行给起了个混名叫“裁缝式”和“积木式”。 “裁缝式”是指，先然规划把楼体的长宽计算好，再一档一档按面积分出每个户型，再在分开的小挡里分割各个构件。先划厕所，再划厨房（这两个设计管线、烟道的埋置要首先定位）剩下的地方分出客厅和房间。然后再伸伸缩缩调整一下，最后把阳台往外面一挂，一栋楼就成了，这就像裁缝在布料上打板，就在个四方格里摆弄，怎么也出不了这个方方正正的框框。这种楼很好认，它的楼体基本是正正规规四方形的，顶多有点微调的伸缩。 “积木式”则是先把构件设计好，厅要多大的才气派，房要多大的才能摆柜子，厨房要多大的才够用，厕所要多大的才能摆浴缸。每个构件设计好之后，按照户型需要，三室、两室一拼装，一套房子就成了。再按面积需求把相应的构件按比例缩小或放大，做些微调。最后几个户型跟公共构件楼梯电梯之类的一连接，整栋楼就搞定了。这种楼是按需排列，从整体来看就是七拱八翘的没规矩形。 恒大绿洲的设计就属于“积木式”，所以它的楼体是不规则形的 这两者谁优谁劣，从设计的思考点就能看出来了。一个是“按照料子裁大小，尽量不留边角余料”；一个是“按照需要拼装，怎么需要怎么拼。” 按我这些年看房的经验来看，恒大绿洲的设计在武汉地区算是非常先进的，坚持了多年非板式楼不买的我也买了一套，就是看中了它的对角对流。南边来的开发商确实理念先进一些。本地的开发商也不是不用心做，只是眼光所限，想不到那上面去。 这些时大家一直在讨论的绿洲北边房的阳光问题，对于熟悉房子的人来说跟本不是问题，因为一眼就能看出来，点式房北边房阳光肯定不会好（我当时就是非南边不买的）。这是由地球的自然规律造成的，不是设计能够解决的。这也不是那种买的时候没遮挡，买完了又来一栋挡上去的规划陷阱，北边房的这个缺点买的时候就已经存在了。其实绿洲的设计为了保证套内构件的最佳排列，而采取了点式结构，这并不是什么错误，而是取舍问题。没有哪种设计是能达到百分百完美。 为了让房子满足这样那样的需求，绿洲的设计师牺牲了北边房的采光，这是很无奈的事情，因为没法在不影响其他要素的前提下将它解决，其实对于点式房而言，最糟糕的不是阳光而是通风，在有南无北，有北无南空气无法对流的前提下，绿洲的设计师解决的通风问题，已经相当不错了。很多买北边房的街坊感觉上当了，我觉得很大的因为是因为买的时候没想到这个问题，而售楼人员在销售的时候也没有提醒。于是很多人在相对便宜的价格的诱惑下出了手。当得知了阳光问题后，就难免产生了心里落差。 其实大家买东西的时候就应该想到，为啥同样的房子，北边就比南边每平方少好几百块钱呢？只有买错，没有卖错，便宜出的货，肯定是有瑕疵的。另：至于大家说的南边大，北边小，整个北边都被挡住了，这其实不是设计失误，而是根据营销的需要而采取的手段。 |
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