浅谈假按揭的法律责任及其规制

      摘要：住房按揭贷款作为一种信用消费方式，自20世纪90年代传入我国以来，对刺激住房消费、促进房地产业发展发挥了极其重要的作用。但是在住房按揭贷款成为广大购房者弥补资金不足的首选购房方式的同时，假按揭也频繁出现。假按揭的出现扰乱了金融秩序，增加了金融机构的信贷风险，对金融稳定产生了较大影响。本文以工作实践所了解到的真实案例为出发点，分析假按揭关系中各方所承担的法律责任，进而就如何规制假按揭提出一些浅显的见解。 　　关键字：按揭 假按揭 法律责任 规制 　　 　　近年来，我国房地产市场假按揭现象频繁发生，严重扰乱了金融秩序。因此，如何规制假按揭已成为规范房地产市场的重要内容之一。本文以工作实践中了解的真实案例为出发点，拟对假按揭相关问题进行探讨。 　　一、案例介绍 　　2010年，在甘肃某地工作的王女士准备以按揭付款的方式购买一套商品房。王女士在当地某商业银行办理按揭贷款的过程中，银行工作人员告知其有不良信用记录，因此被银行拒绝办理商品房按揭贷款。于是，王女士到另一家商业银行申请按揭贷款，得到的是同样的答复。由于没有及时办理按揭手续，商品房销售公司要求王女士全额支付房款，否则将解除商品房买卖合同。由于王女士没有能力一次性全额支付房款，商品房销售公司解除了商品房买卖合同。王女士对于自己的不良信用记录感到疑惑，因为其在购买此套商品房之前，并没有办理过任何贷款，也没有申请过信用卡。经过多方查询王女士得知，兰州某房地产开发公司在王女士并不知情的情况下，于2006年在工商银行兰州某支行使用王女士的身份证复印件并伪造王女士签名，办理了商品房按揭贷款。在后续还款过程中该房地产开发公司数次没有按时履行还款义务，从而在王女士名下产生了不良信用记录，进而影响王女士以后办理贷款、信用卡等。 　　二、按揭涵义及假按揭的一般界定 　　按揭自20世纪90年代传入我国后，对于刺激住房消费、加速房地产业资金回笼、促进房地产业发展发挥了重要的作用。随着社会经济的日益发展，按揭逐渐成为人们购买房屋的首选方式。一般认为，按揭是香港学者对英美法中的Mortgage（一种重要的担保制度）的音译。在英美法中按揭强调以土地和不动产为了担保一定的债务履行或义务的解除而进行的转移或让渡。香港学者认为，按揭是属主、业主或者归属主将其物业转让给按揭受益人作为还款保证的法律行为。由于法律制度不同，我国的按揭已丧失英美法的原始含义，而一般被认为是购房人（按揭人）、售房人（第三人）和银行（按揭权人）签订有关合同，约定购房人将其已经预付部分房款的全部权益设定抵押作其按期清偿银行贷款的担保，售房人对购房人的贷款承担不可撤销的保证责任，在购房人不能按时履行债务时，银行有权处分该抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。但是在住房按揭贷款逐渐扩张的同时，假按揭也迅猛发展。假按揭主要是指开发商串通无真实购房意愿的购房借贷申请人或者独立伪造购房借贷申请人，以虚假购房交易套取银行个人贷款并可能代替虚拟或者不真实的购房借贷人归还贷款的行为。有学者根据假按揭的实际情形将其归纳为九种情形：一、开发商套取资金用于建设的假按揭；二、不具备销售资格的房子的假按揭；三、开发商恶意套取银行资金的假按揭；四、零首付、反租式的假按揭；五、抵施工队工程款的物业通过按揭套取资金的假按揭；六、中介或炒楼人的假按揭；七、债券债务抵债的假按揭；八、为公司购买后出租给公司的假按揭；九、为他人购房的假按揭。 其中，第一、二、三、四种情形是较为常见的假按揭。 　　三、假按揭各方法律责任分析 　　通常情况下，假按揭是行为人采用虚构事实或者隐瞒真相的方法，从银行骗取资金。在假按揭构成要素中主要有三方即按揭人（购房人即虚拟购房人或者不真实购房人），房地产开发商，按揭权人（一般指银行）。根据假按揭具体情形的不同，各方当事人所承担的法律责任也不尽相同。 　　（一）开发商可能承担的法律责任 　　1、开发商可能承担的民事责任 　　在实际情形中，大部分开发商利用购房借贷申请人的有效身份证件并且伪造购房借贷申请人签名，在购房借贷申请人完全不知情的情况下，办理了按揭贷款行为。此种情形下开发商应承担全部还款责任。如果是购房借贷申请人和开发商共同实施假按揭行为，则购房借贷申请人承担还款责任，开发商承担连带责任。 　　在假按揭案例中，开发商通常在购房借贷申请人不知情的情形下，伪造购房借贷申请人的签名申请按揭贷款。此种情形下，开发商假冒他人的签名，侵犯了购房借贷申请人的姓名权。姓名权是指公民决定、使用和依照规定改变自己的姓名并排除他人干涉、盗用、假冒的权利。公民对自己的姓名享有依法使用的权利，姓名的使用具有专有性，任何人不得阻止公民使用自己的姓名，同时也不得盗用、假冒公民的姓名。开发商伪造他人签名侵犯他人姓名权，应该承担停止侵害、赔礼道歉、消除影响、赔偿损失等民事责任。 　　开发商可能侵犯他人的名誉权。名誉权是指民事主体就与自身属性和价值所获得的社会评价及与自我评价有关的利益所享有的受保护的人格权。通过概念可以看出，名誉权与社会对民事主体的评价息息相关。许多房地产开发商冒用他人名义办理假按揭并且没有按时履行还款义务，从而导致被冒用人产生不良信用记录。信用记录上的污点会导致社会对个人评价的降低，个人评价的降低将直接导致个人名誉的受损。毫无疑问，开发商假冒他人签名办理按揭贷款，并且没有按时履行还款义务导致他人产生不良信用记录的行为侵犯了他人的名誉权。在此开发商同样应该承担停止侵害、赔礼道歉、消除影响、赔偿损失等民事责任。曾任中国人民银行征信管理局局长劭伏军在接受《瞭望》新闻周刊采访时曾指出，'商品经济包括三个阶段，一为物物交换，另一个是以货币为媒介的阶段。如今，随着市场向更高阶段的发展，信用将在商品交换过程中起到重要作用，以信用为媒介的商品交换第三阶段已经来临。'如今信用记录在越来越多的方面起着极其重要的作用，申请贷款、信用卡等都需要当事人良好的信用记录。如果当事人有不良信用记录，商业银行会因此而拒绝当事人的贷款、信用卡申请，从而给当事人的生产生活带来极大的不便。 　　2、开发商可能承担的刑事责任 　　在实际情况中，部分开发商以假按揭为手段恶意骗取银行资金，此时可能构成贷款诈骗罪。根据我国《刑法》的规定，贷款诈骗罪是指有下列情形之一，以非法占有为目的，诈骗银行或者其他金融机构贷款，数额较大的行为：（一）编造引进资金、项目等虚假理由的；（二）使用虚假的经济合同的；（三）使用虚假的证明文件的；（四）使用虚假的产权证明作担保或者超出抵押物价值重复担保的；（五）以其他方法诈骗贷款的。因此，行为人以非法占有为目的，骗取银行或者其他金融机构贷款，数额较大的，即可构成贷款诈骗罪。但是贷款诈骗罪的犯罪主体为一般主体，即年满16周岁具备刑事责任能力的自然人，单位不能成为贷款诈骗罪的主体。因此，如果是开发商的法定代表人或者员工以违法占有为目的，采用虚构事实或者隐瞒真相的方法骗取银行资金，则该法定代表人或者员工构成贷款诈骗罪。如果是房地产开发公司实施上述行为，则不能以贷款诈骗罪定罪，更无法对单位实施的此项行为进行处罚。因为根据刑法规定，只有刑法条文明文规定，才可以将单位作为犯罪主体。可以看出，法律没有规定单位可以成为贷款诈骗罪的主体是法律规范方面的漏洞。 　　（二）购房借贷申请人可能承担的法律责任 　　如果假按揭是开发商在购房借贷申请人不知情的情形下盗用购房借贷申请人身份证复印件并伪造购房借贷申请人签名办理的，则购房借贷申请人不承担任何法律责任。 　　如果购房借贷申请人和开发商共同办理假按揭，从民事责任角度而言，购房借贷申请人需承担按时归还银行贷款的责任。从刑事责任角度而言，如果购房借贷申请人和开发商以非法占有为目的，采用虚构事实或者隐瞒真相的方法骗取按揭贷款，且数额较大，则购房借贷申请人作为共同犯罪人之一，构成贷款诈骗罪。 　　（三）银行及其工作人员可能承担的法律责任 　　在假按揭办理过程，如果银行工作人员明知开发商和购房借贷申请人是以非法占有为目的，采用虚构事实和隐瞒真相的方法申请贷款的情况下，仍然违反法律规定给开发商或借款人办理了按揭贷款的，则银行工作人员构成贷款诈骗罪的共同犯罪。 　　另外银行及其工作人员也可能构成违法发放贷款罪。违法发放贷款罪是指银行或者其他金融机构的工作人员，违反国家规定发放贷款，数额巨大或者造成重大损失的行为。银行及其工作人员明知开发商是盗用购房借贷申请人身份证复印件并伪造购房借贷申请人的签名而申请按揭贷款，仍然违反法律规定办理了按揭贷款手续，此种情形下银行及其工作人员构成违法发放贷款罪。 　　银行及其工作人员明知是假按揭仍然给予办理可能构成贷款诈骗罪或者违法发放贷款罪，这两个罪名最主要的区别在于开发商和购房借贷申请人在申请贷款时是否以非法占有为目的，银行及其工作人员是否明知开发商和购房借贷申请人具有非法占有的目的。可能存在以下几种情形：1、开发商和购房借贷申请人以非法占有为目的，采用虚构事实或者隐瞒真相的方法申请按揭贷款，银行工作人员明知此种情形仍然办理贷款手续的，构成贷款诈骗罪的共同犯罪。2、开发商和购房借贷申请人以非法占有为目的，银行及其工作人员并不知开发商和购房借贷申请人具有非法占有的目的，但是银行及其工作人员明知开发商和购房借贷申请人是办理假按揭的情形下，仍然办理贷款手续的，构成违法发放贷款罪。3、开发商和购房借贷申请人在办理假按揭过程中不具有非法占有的目的，银行及其工作人员明知是假按揭仍然办理的，构成违法发放贷款罪。 　　四、对假按揭的规制措施 　　通过上述叙述可以看出，假按揭这一现象对于社会的稳定和他人的合法权益具有极大的侵害性。假按揭的频繁发生更是极大的扰乱了社会金融秩序，增加了商业银行的信贷风险。因此加强对假按揭的监管十分必要。 　　1、加强制度建设，完善法律规定 　　通过前述可知，假按揭的法律方面我国还存在漏洞。虽然刑法规定了贷款诈骗罪等金融诈骗罪名，但是这些罪名基本没有规定单位犯罪可以成为该罪的主体，因此在开发商的法定代表人或者员工实施犯罪的情形下，可以以金融诈骗罪这一章的罪名来制裁行为人，对其违反法律的行为进行惩罚。如果是房地产开发公司等单位实施此类犯罪，因为刑法没有明文规定单位可以成为此罪的主体，则对单位将无法进行惩罚。从一定程度上而言这无形中纵容了犯罪，助长了不良社会风气。因此，应完善法律规定，扩大贷款诈骗罪等罪的犯罪主体，明确单位实施此种行为同样构成犯罪，需要承担相应的刑事责任。这样将有利于防范假按揭，遏制金融犯罪行为，净化金融市场环境，稳定金融秩序。 　　2、商业银行采取各种措施防范假按揭 　　商业银行在假按揭现象中具有不可推卸的责任，其有责任采取措施防范假按揭，减少信贷风险，维护金融秩序的稳定。一是加强内控管理，防范信贷风险。商业银行应严把贷款审核关，审核部门严格按照法律规定审核贷款申请，工作人员严格按照法律规定办理贷款手续，对于不是本人申请贷款等明显具备假按揭现象的贷款应坚决不予办理，制止假按揭现象的发生。二是建立健全内部监督检查机制。建立内部监督检查机制，检查商业银行内部贷款业务，对于工作人员不按照法律规定办理贷款的行为通过内部规章制度予以处罚。三是加强对信贷人员的培训，增强识别虚假按揭现象的能力。