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小区车库到底归谁?不能再以讹传讹了

2016-06-18  我就是我2...

来源:景来律师

最近,一则谣传在微信朋友圈传开,消息称南京鼓楼区法院近日审结了全国首例小区车库之争,某小区业主赢得了全部车位的所有权。其实,南京市鼓楼区法院早已辟谣:所谓“开发商将地下停车库移交给业主委员会管理,全体业主享有地下停车库的权益”只是并未生效的一审判决,该案应以生效判决为准。那么,车库所有权到底归谁?

物权的归属应由法律规定

在我国大陆地区,法的形式渊源主要包括:宪法、法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、行政规章等。物权制度属于民事基本制度,根据《立法法》第8条的规定,关于民事基本制度的事项只能制定法律。《物权法》第2条第1款规定,因物的归属和利用而产生的民事关系,适用本法;第8条规定,其他相关法律对物权另有特别规定的,依照其规定。应当说,《物权法》的这两条规定明确了应根据法律确定物权归属的基本原则。对此,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]7号)第18条进一步明确规定,人民法院审理建筑物区分所有权案件中,涉及有关物权归属争议的,应当以法律、行政法规为依据。

鼓楼区法院一审判决根据《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》第6条的规定判令物权的归属,显然违反了《物权法》及“法释[2009]7号”的规定。

那些对车库、车位归属的错误认识

可以通过分摊建筑成本的方法确定车库属于“业主共有”吗?

实际上,在《物权法》起草的过程中,就有意见认为车库、车位应归业主共有,其主要理由即是“车位、车库已经摊入建筑成本”,如果车位、车库的成本已经摊入业主的购房成本,则车位、车库归业主共有。但同时也存在相反的观点,认为开发商是否将建造车位、车库摊入建筑成本,和商品房销售价格的高低没有必然联系。

我认为,不能把成本作为取得所有权的依据。举例以言,在仅销售一部分房屋即已收回全部成本时,不能认为未销售的房屋即归已购买的人共有,可见,成本的意义在于计算收益,而不在于确定所有权的归属;而且,建筑成本并非决定商品房销售价格的唯一因素,即便销售价格高于建筑成本,也不能说明销售价格就包含了对车库、车位的买卖,这既与市场实践不符,也无法理依据。从《物权法》最终的规定来看,也未采纳根据建筑成本是否分摊确定车库、车位归属的思路。因此,不能通过分摊建筑成本的方法确定车库属于“业主共有”。

可以通过地上建筑物的土地使用权分摊规则或容积率指标确定地下车库的归属吗?

住房和城乡建设部《建设用地容积率管理办法》(建规[2012]22号)中规定的容积率是指总建筑面积与建筑用地面积的比值,但是容积率计算规则由省(自治区)、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。目前尚未看到全国有统一的容积率计算规则。但目前大多数省市规定地下车库不计入容积率。如北京市《容积率指标计算规则》(市规[2006]851号)将容积率明确定义为地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商;上海市《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》(沪规土资法规〔2013〕677号)规定“房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2,地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米,且除地下车库的情形外只能通过垂直交通(电梯、楼梯)进入室内”的建筑面积不计容积率。就重庆市而言,《重庆市城市规划管理技术规定》(重庆市人民政府令第259号)也明确规定,住宅建筑的地下采光井(槽)周边,除用作集中车库外,均计入计容建筑面积。

既然容积率是总建筑面积与建筑用地面积的比值,那么在逻辑上不计入容积率的建筑当然不参与建筑用地面积的分摊,也即地下车库未分得地面上的土地使用权。那么,是否能就此认为地下车库不能成为专有部分,而是属于业主的共有场所呢?

在司法实践中,“深圳市福田区南天一花园业主委员会与被申请人深圳市城市建设开发(集团)公司房屋侵权纠纷”一案中,最高法院终审判决中认为:从性质上看,《法定图则》(即《深圳市白沙岭片区法定图则》)属于建筑规划管理性规定,其所规定的土地利用性质及建筑物容积率等内容,不能作为所有权的确权依据。换言之,即使案涉小楼的建设违反了《法定图则》所确定的土地利用性质及建筑物容积率等规定,亦不能依此推断小楼所有权的归属。

可见,以容积率来确定车位的归属,在司法实践中也是行不通的。就理论而言,《物权法》136条明确规定了“建设用地使用权分层制度”,因此,不能绝对地说地下车库完全就是占用了业主共有的土地,进而,不能一概而论地将未纳入容积率的车库定性为《物权法》第74条第3款所规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”。

车位、车库的归属规则

《物权法》中车位、车库权属的规定

1.建筑物、构筑物最原始权属属于开发商

《物权法》第30条规定,因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。据此,合法的建造行为完成时,就产生所有权,建造人为所有权人。

《物权法》第142条规定,建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。据此可知,建筑物、构筑物最原始的权属,属于建设用地使用权的最初所有人,即建设单位(开发商)。

2.规划外的车位产权属于全体业主

《物权法》第74条为区分“专用”或“共有”提供了依据。《物权法》第74条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要(第1款)。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定(第2款)。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有(第3款)。

从该条第2款的规定来看,可以明确规划用于停放汽车的车位、车库的原始权属归属于建设单位,结合该条第3款及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]7号,下称“建筑物区分所有权司法解释”)第6条规定,可以进一步得出一个明确的结论:规划内的车位,原始产权属于建设单位,规划外的车位,产权属于全体业主。

“车位”与“车库”

1.《物权法》第74条第3款的“车位”是指地上停车位

《物权法》第74条同时使用了“车位”和“车库”这两个概念,其第3款仅规定的了“车位”而不包括“车库”。对此,最高法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》(下称“最高院司法解释理解与适用”)一书中认为:这种条文规定足以表明,立法机关认为虽然车位和车库都是用于停放车辆的场所,但是二者的外延及内涵应当有所区别,因此,关于《物权法》第74条第3款所称“车位”的具体含义,确实有研究的必要。并进一步认为:第3款中只有车位而未涉及车库,可以说该条款更大程度上,是调整和规范那些位于地上的停车位。

因此,《建筑物区分所有权司法解释》第6条规定,《物权法》第74条第3款所规定的车位,是指建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位。

从该司法解释的立法理由也可得出“第74条第3款的车位是指地上停车位”的结论。制定该条规范的一个重要立法理由是:业主购买房屋后,基于相关法律规定,除拥有建筑物区分所有的专有权外,还有对共用部分的的共有权以及成员权的内容,该权利的内容或者具体表现形式发生某种变化,都不影响权利的属性及法律关于其归属的确定;对于初始规划外新建的车位,都是利用或者依附于业主享有共有权利的标的物才形成和建设的,属于业主就共有部分依法应当享有的权利内容的合理变更,仍然应当属于业主共有。从上述立法理由的逻辑可以看出,规定规划外新增的停车位归业主共有,是因为新增停车位所占用的土地使用权当然地归业主共有。结合《物权法》第73条的规定,以及前述《物权法》136条规定的“建设用地使用权分层制度”,可知地下车库或车位并非当然地占用了地面的土地使用权,那么,地下车库则不属于《物权法》第74条第3款的规定范围。

对此,《最高院司法解释理解与适用》中也指出,车库基本上都建设在地下部分,地下空间利用权的归属要根据规划及具体实际情况来确定,换言之,地上建筑物与土地使用权不能分割使用的原则,并不能免简单地直接适用于地下建筑物与土地使用权的关系。

2.实践中独立使用的地下车库一般不属于业主的共有场所

建设部(已撤销)《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》(建房[1995]517号)第9条规定,凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》(GB/T17986-2000)中“共有建筑面积的分摊”部分,也明确规定,独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

就重庆市的规定来看,《重庆市房屋面积测算实施细则》(渝国土房管发〔2007〕648号)也规定,不应分摊的共有建筑面积中包含人防工程地下室、已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,住宅小区内的会所、储蓄所、娱乐活动者、车库、健身房、阅览室、托儿所、老人活动中心等经营性用房、居委会、派出所等机关使用的房屋以及设计中未标明用途的各独立单元等均不以共有建筑面积认定。

从这个角度来看,独立使用的地下车库并不属于“业主共有的其他场地”。

人防工程车位、车库

《物权法》和《建筑物区分所有权司法解释》对人防工程的归属没有直接的明文规定,在《最高院司法解释理解与适用》中,表达出这样的观点:由于人防工程多元投资,所以不能在法律上简单地认为都属于国家所有,也不宜简单地认定归开发商所有或业主所有;对实践中人防工程变更用途为地下车库的,其权属应当按照人防工程的权属规则来处理,而不能按照车库的权属规则来处理。

根据《人民防空法》第5条第2款后半句的规定,人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。也就是说小区的地下车库即便属于人防工程,开发商可以使用,但应承担维护管理责任。

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