全国商品房库存压力区间划分与去库存走势

摘要 易居研究

总的来说，报告中类似供求比、存销比等指标走势如能再保持3-5年的时间，不仅全国的二线，而且三四线城市库存压力也将基本消解。但考虑到2018年前后，全国房地产市场很可能再次进入下行周期，届时将影响去库存进程，预计多数三四线城市去库存，将在下一轮全国楼市上行期中基本完成。

一、全国库存压力区间划分与动态变化

1、当前待售面积高位盘整

从1998-2016年1-4月商品房待售面积走势看，2011年之前，总体上小幅震荡上行，其中2004年和2007年出现了下降，这期间年均增幅为9.4%，待售面积的增长主要源于部分产品本身缺陷而造成难以去化，如项目选址不合理、产品客群定位失误、建筑质量较差等；2011-2015年，待售面积快速增长，增速的算术平均值为27.4%，2012和2013年甚至达到35%左右，这期间待售面积的快速增长主要源于销售速度的放缓，项目去化时间拉长而进入待售阶段；2016年1-4月份，待售面积增速明显放缓。

从1998-2016年1-4月小口径库存的商品房待售面积与销量（过去12个月期房加现房的销售月均值）比率走势看，2008年之前，商品房待售面积与销售面积的比率不断降低，去化周期不断缩短，2007年最小为2.1个月；2008-2010年，低位盘整；2011年-2015年，去化周期不断延长，2015年达到了6.7个月；2016年1-4月份，去化周期出现下降，这是过去5年去化周期持续增加以来的首次下降，意义重大。

图1  1998-2016年1-4月商品房待售面积及去化周期

数据来源：统计局、易居研究院

从1999-2016年1-4月中口径商品房库存规模来看，1999-2004年库存规模增长非常迅速，年均增速超过35%；2005-2010年期间，除2008年增速接近40%，平均增速已降至13%；2011-2014年期间，库存量又一次快速增长，年均增速超33%；2015年增速开始回落，2016年1-4月甚至出现了库存量轻微下降，从2015年底的43.49亿平米降到2016年4月末的43.47亿平米。

从1999-2016年1-4月中口径商品房库存去化周期来看，1999-2004年库存去化周期稳中有增；2005-2010年期间，除2008年金融危机导致行业去化周期突然大增外，总体上去化周期保持偏低水平；2011-2015年期间，去化周期快速增长，除2013外，不断创历史新高，2015年底去化周期超过40个月；2016年1-4月去化周期有所回落，降为37.8个月。

图2  1999-2016年1-4月中口径商品房库存规模及去化周期

数据来源：统计局、易居研究院

2、库存压力区间划分

对比上述小口径和中口径去化周期，从数据的准确性，以及与楼市实际表现的吻合度来看，我们认为小口径去化周期更具有参考价值（虽然对应的销售数据并非小口径的现房）。

接下来，我们通过比对房价与小口径去化周期的历史走势，对库存压力区间进行“三分法”的划分：库存偏高、库存合理、库存偏低。

从1998-2015年商品房价格涨幅和去化周期走势看，根据历史上两条曲线的位置关系，我们认为：4-5个月的去化周期为库存合理区间，超过5个月为库存偏高区间，低于4个月为库存偏低区间。

判断依据：房价短期变化主要由供求关系决定，5-10%的房价涨幅，与我国过去十几年的GDP平均增速，保持一种较为合理对比关系，可能界定为合理区间。因此，与这一房价涨幅相对应的库存去化周期，可划为库存合理区间。比如，2003、2012、2013年即属于此区间。

全国房价涨幅涨幅超过10%，则意味着楼市偏热，供不应求的情况突出，去化周期偏短，这一区间可界定为：库存偏低。比如2005、2007和2009年属于这种情况。2004-2011年，去化周期低于5个月时，一半年份的商品房价格涨幅超过10%。

全国房价涨幅涨幅低于5%，则意味着楼市偏冷，供大于求的情况突出，去化周期偏长，这一区间可界定为：库存偏高。比如1998年-2002年，2014年属这种情况。

当然，上述只是大致的区间划分，有些年份的去化周期与房价涨幅，吻合度偏低，甚至呈反向关系：比如2008年房价小跌，但去化周期偏短，比如今年1-4月房价涨幅偏大，但去化周期仍偏高。

2015年和2016年以来，情况略有异常，库存处于偏高区间，但在少数一二线城市房价猛涨的带动下，全国商品房均价涨幅较大，难以反映三四线城市的实际库存压力的真实情况。

图3  1998-2016年1-4月商品房价格涨幅和去化周期走势

数据来源：统计局、易居研究院

二、全国商品房待售量增速与销量增速

从1996-2016年4月全国商品房待售量增速与销量增速走势看，2008年之前，商品房销量增速基本上都大于待售面积增速，除少数有外销房的城市，当时并无库存压力之说；2008-2010年出现震荡调整；2011-2015年，商品房销售增速持续小于待售面积增速，库存量持续攀升，去库存压力不断加重，2015年下半年开始，形势有所好转。

根据2016年1-4月份数据，全国商品房销量增速超过待售量增速，说明去库存初见成效，进入顺利推进阶段。根据之前测算的库存量，排除一些项目或产品缺陷的库存量，预计未来3-5年全国去库存任务将基本完成，2016年也将会成为去库存一个重要的转折点。

图4  1996-2016年1-4月商品房待售量增速与销量增速比较

数据来源：统计局、易居研究院

三、全国商品房销量与新开工面积关系

由于年度房屋新增供应量很难量化，通过销量与新开工的比值关系，可以间接观察到市场供应和需求之间的比例关系，比较直观地反映销售市场供需关系的变化情况，比值越大说明库存去化压力越小，反之亦然。不过，需要指出的是，新开工面积与期房供应有关，而且多数当年新开工项目不能取得预售许可证，不能形成新房供应，因此这一指标具有一定的领先性，可以用来指代一年后的期房供求关系。

1、全国商品房销量与新开工面积

从1997-2016年4月商品房销量与新开工面积比值关系来看，2015年商品房销量与新开工比值为83.2%，已超过1998年房改以来2005年81.5%的历史最高值，创下新高。2016年前4个月仍然高位盘整。2015年以来的比值关系，从一个侧面反映去库存效果开始显现，预计后续库存压力将有所缓解。

图5  1997-2016年1-4月全国商品房销量与新开工面积比值

数据来源：统计局、易居研究院