不动产买卖违约，违约金与定金罚则能否并用2016-07-01 09:45:21 来源： 中国不动产 作者：钟京涛 案例 2014年4月，北京市民陈某与王某签订合同，约定：王某将房屋出售给陈某，总价318万元，定金20万元；买方逾期付款超过15日后，卖方有权解除合同并要求买方支付20%违约金。双方与中介公司签订了三方《补充协议》。陈某支付定金30万元，王某出具了定金收条。但由于陈某购房资格审核未通过，便未支付购房款。双方就定金退还问题协调未果。2015年2月，陈某诉至法院，请求解除合同，判令王某返还定金30万元，中介公司承担相应违约责任。王某对此提起反诉，请求陈某支付违约金63.6万元。一审法院判决：解除双方房屋买卖合同及与中介公司的三方补充协议，王某返还定金30万元，陈某支付违约金15万元。判决后，陈某不服，提起上诉。 疑惑 1、不具备购房资格能否成为合同违约免责事由？ 2、违约金与定金罚则能否并用？ 解答 其一，关于购房资格未通过能否成为合同违约的免责事由问题。由于“限购”是近年来部分城市房地产市场管理的重要措施，购房资格审核成为许多地区办理房屋买卖网上签约和转移登记的前置条件。本案房屋的买卖合同签订时，北京市相关限购政策已经发布，陈某作为具有完全民事行为能力的当事人，在购房时应当了解和掌握当地公开发布的房屋限购政策，以及违反上述政策的法律后果。房屋买卖合同依法订立后，除不可抗力等法定事由外，当事人应当严格按照约定履行，本案中，陈某以不具备购房资格为由主张免除违约责任，显然没有法律依据。 其二，关于违约金的幅度及能否与定金处罚并用的问题，我国法律中有明确规定。《合同法》114条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第116条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院调整违约金的，人民法院应予以支持；当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。从上述规定看，我国法律和司法实践中对合同违约中定金和违约金罚则适用上是选择性的，对于违约金幅度也并非完全意思自治。本案中，王某在未退还定金的情况下，又提出违约金赔偿，显然不当。陈某以房价一直在上涨、王某没有实际损失、违约金过高等为由抗辩得到一审法院支持，也符合有关法律精神。因此，二审法院经审理认为，一审法院关于返还定金、酌减违约金的判决并无不当。随后判决驳回上诉，维持原判。 此外，对于本案中介公司的法律责任，陈某虽然称存在中介公司明知其不具备购房资质，并承诺帮助解决购房资格等情形。但是，中介公司应否基于其在居间过程中存在过错而承担违约责任，与本案房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系。因此，一、二审法院对其该项请求予以驳回，陈某可通过另行起诉的方式来解决。 （作者单位：国土资源部不动产登记中心） |
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