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来源：南开地产邦；作者：刘亦方 刘亦方：南开大学房地产校友会联席会长，香港丰联集团总裁。1962年生于天津，1983年毕业于南开大学物理系，同年赴香港定居。1992年创建香港丰联公司，代表项目：地标商业北京丰联广场，高端别墅北京晴翠园。
万科最近很忙，从沸沸扬扬的万宝之争，发展到三国演义，现在已经变成群殴。看到很多不同角度的文章，大多都是预设了立场在为某一方摇旗呐喊。应南开地产校友会之邀，写一篇从企业决策、企业管理和企业家规划人生的角度，围绕万科的发展历程，客观理性的分析过去的成功和现在的危机。本人虽然浸淫地产圈多年，但是与大佬们很少交集，纠纷的几方都不认识。写这篇文章只是希望能给校友们提供多一个视角。文中引用的事实都来自百度，如事实引用错误请找他们算账。如有不同观点，欢迎来辩。 王石的万科 万科不仅是成功的企业而且是杰出的企业，归结其原因主要在于： 把一个地方上的全民所有制企业改制，改制成为多股东的有限责任制公司。多股东却没有控股股东，因此形成了经理人控制控制公司局面。 因为保留了国有股份，同时也依靠王石个人的红色背景，成为第一批深圳上市企业。一个企业想上市有多难，在此不再赘述，但是王石在1988年就能有这种远见和布局，其战略思维让人佩服。 成功引入华润作为第一大股东，万科能够成长到今天这个规模，与华润的支持肯定是分不开的，其中包括：资金支持、融资时信用的增加、取得资源或通过审批时与各地政府打交道时国资背景的优势等等。 华润作为第一大股东，却只有百分之十几的股份，因此国资委并不认为万科是国企。好处是没有纯国企面临的各种来自多部门的监管和和干预，华润本身家大业大，也顾不上来干预管理层的日常经营。 在经营上，把大工业流水线的理念引入房地产开发，发明了很多管控方法等等，使得万科的质量在消费者心中成为了名牌。 王石在完成了完美的顶层设计后，恰逢过去十几年房地产市场的黄金时代，可以安安静静后顾无忧的快速发展。
王石的成功 以上说到的万科的成功，大部分功劳是属于王石的，特别是在顶层设计方面。此外作为个人，他还有一些值得称道方面： 好战而又善战：从1984年加入万科的前身，全民所有制的深圳市科技仪器展销中心，他作为一个筹建处的负责人，挤走了总经理自己取而代之开始，到1988年引入股东，将展销中心股份制，到上市并击退君安控股的企图，后来万科的若干次清理门户，都赢的干净漂亮。万科这只小船一直在王石的掌控下克服各种挑战不断前进，最终成长为一艘巨轮。 高瞻远瞩的战略布局：把一个全民所有制企业改制-股份化-上市-引入华润从而确定了万科成为以王石为首的经理人控制的公司，同时还确定了以建设住宅为唯一业务，不搞多种经营的方针。这一切，现在说起来简单，在当时的环境下是需要极佳的前瞻性和敢于舍弃的极大魄力的，比如：如果有一单生意能挣一千万，作为一个企业的总经理是去谈这单生意还是去花时间跑关系，争取一个上市公司名额？时光回到1988年，大部分老总都会急着去跑生意，因为那时大家都没见过钱，而又根本想象不到公司上市若干年后，会有那么多好处。再比如：很多生意正在盈利，管理这些生意的部门经理也在极力主张继续扩大这类生意，而作为老总却要砍掉它，专心做住宅，明摆着赚钱的事不做偏要放弃，又有几个老总能做到？ 善于用人：万科团队的建设是非常成功的，这是有目共睹的，这也是王石能够最近十来年到处讲课、登山、游学的原因。 占领道德高地：王石经常讲万科从不行贿，这一点我是相信的。万科作为一个有央企背景的上市公司，根本没必要在取得资金、获得土地、通过审批这些环节去行贿，也没谁敢去向对待私企那样百般刁难甚至索贿。当然其它央企也不用在这些环节行贿，但是国企要向上面行贿，过去倒台的国企老总，都是靠向上行贿得到的这个位子，而且还要继续行贿才能保住自己的位子，倒台的大老虎，哪个不牵出几个国企老总？王石通过极其智慧的顶层设计，手持央企的背书处处得到便利还因此避免了行贿，又同时享有私企老板在经营管理上的自主权，不但占据了道德的制高点，还规避了一切法律风险，确实令人敬佩。
万科的潜在危机 企业的发展一般来说是十年一个坎，经营不善的企业一般熬不过三年，勉强度日的企业或者发生内乱的企业熬不过十年。这个管理学上有很多统计，好像全世界超过十年还生存的企业不超过5%。所以说，创业并不是一件好玩的事，不成功才是正常的大概率事件。而幸存下来的公司，无论是否经营良好，也应该在十年这个关头回顾与反思，制定新的战略，调整发展的路线。万科如果从1988年股改开始算起，前两个十年可以说是完美。但是到了2008年，却还是在延续过去，区别只是每年的销售额在不断提高。 我认为，危机其实就是从这时开始酝酿。成功的房地产企业主要是两大类，一类是以销售产品为主，香港的李嘉诚、中国以万科为首的若干企业都是这类。另外一类是以建设自持物业为主，香港的香港置地、中国的大连万达等等。以销售为主的企业的优点是快速的流转形成了企业的快速成长，但是也存在一个潜在危机，一旦经济不景气产品销售出现问题，容易资金链断裂，企业出现危机。绿城这么好的企业，前两年也出了问题，万科也曾经为了资金回笼大甩卖。同时，第一类企业的边际利润较少，房子卖出去了也就结束了。不像自持物业，除了租金的自然上涨，房子在自己手里还有很多文章可以做。 所有房地产上市企业都面临同样的问题，成功的经验在不停的复制，每一个万科项目和每一个万达项目都赚钱，但是明天的前景都是可预测的，如果你只是在重复昨天的故事，不能给资本市场带来任何想象空间，市盈率就不会很高，股价上升也很缓慢。从这一点来讲，王健林显得更有远见，几年前开始布局的文化板块和科技板块都做的有声有色，而万科还是坚持只做住宅绝不搞多种经营的路线，因此股票长期低迷，公司价值严重被低估，大小股东都不很满意。俗话讲，苍蝇不叮没缝的蛋，“野蛮人”今天会对万科下手，是因为万科这只巨蛋，8年前就开始有裂缝了，而这个裂缝随着时间的推移和房地产白银时代的到来在不断的扩大。
万科的王石 还是回到2008年，57岁的王石确定了“按既定方针办”这个大原则之后，开始他人生中最惬意的时光，登山、游学、谈恋爱。他们这一代人成长在物质匮乏、政治动荡的年代，王石因为家庭背景的原因已经算是很幸运的了，能够当兵而不是插队，成为工农兵学员被选送上大学，这些是当年的年青人做梦都不敢想的。即便如此，他也一定经历过吃不饱饭、没有文化生活、精神极度压抑等等，按今天的标准讲，他30岁之前过着很苦的日子。改革开放后，他能在短短的二十多年把万科做的那么大那么好，付出的精力和承受的压力也不是常人可以想象的。他年近花甲时享受的一切都是应得的，一点都不过分。如果他放下一切去享受生活，一切都是很完美，问题是他放不下，还在紧紧的把控着万科的发展方向。 回到1990年，同样是以房地产开发起家，同样是很少自持物业，同样是一个年近60的舵手带领着一个二十多岁的公司，李嘉诚一直坚持每天早上8点多到公司开早餐会，忙着收购加拿大赫斯基石油公司、收购德国电讯公司Orange、进军中国房地产和基础设施项目….利用过去经营房地产积累的资金和信用，跨境投资、跨界投资。他个人的财富，在他六十岁之后翻了很多倍，他旗下的企业也真正实现了腾飞。万科同样积累了巨大的资金、良好的信用和全球第一的住户资源，万科在2008年可以做的事情太多了，入股银行、保险公司、投资乐视这样的媒体或者智能家居等等，随便一抬眼，只是在国内就能看到无数商机，如果万科此时利用自身的优势，进军金融、文化、高科技等领域，今天的市值会翻多少倍？可惜的是此时的王石开始故步自封，不思变革，已经没有了更广阔的战略视野。王石强悍如故，牢牢的把握着万科发展的大权，此时此刻，万科的王石已经变成万科的绊脚石。
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