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收购完成后金融将协同地产,利用杠杆加速房地产开发运营,实现轻资产化运作。 投资要点: “地产+金融”双轮驱动,国资国企改革第一步。陆家嘴拟通过现金支付方式,收购陆家嘴集团、前滩集团和土控集团合计持有的陆金发100%股权,标的资产预估值约为109.31亿元,其中公司使用自有资金约43.72亿元。陆金发是集团金融控股平台,通过控股爱建证券、陆家嘴信托、共同控制陆家嘴国泰人寿、参股股权投资基金,初步形成“证券+信托+保险+基金”的基本业务架构。依托金融机构,借助杠杆加速地产发展,房地产开发运营轻资产化,提高回报率,预计3-5年内目标持有型物业收入达50个亿,同时积极探索地产与基金、资产证券化等金融产品的业务创新。 集团整体资产证券化率目标直指100%。陆家嘴集团已形成1个投资中枢+4个产业板块(商业地产、金融、新兴区域开发投资、战略投资)的发展格局。2015年末集团合并报表总资产已达1168亿元。目前陆家嘴集团的资产证券化率仅为40%,集团将逐步推进资产证券化的进程,坚持市场化运作,产业板块成熟一块改革一块,力争资产证券化率提升到100%;而公司作为集团进行资本运作的唯一平台,本次注入金融板块业务,未来新兴区域开发投资、战略投资板块的资产注入可期。 新兴区域开发投资、战略投资板块资源丰厚。新兴区域开发投资包括前滩国际商务区、陆家嘴临港项目、陆家嘴御桥科创园。前滩国际商务区占地2.83平方公里,规划建面350万方(前滩公司自持150万方)战略投资:集团持股45%的申迪集团负责上海国际旅游度假区总面积24.7平方公里的开发工作,也是上海迪士尼的中方股东。 持有物业规模持续增长为派发较高的股息率提供空间,公司预计16年表内租金收入26亿元(+23%) 15年派发每股股利0.51元,并送红股8股,分红力度显著提高。 本次收购陆金发将借助金融平台加速房地产开发运营,迅速扩大业务规模,提高回报率,实现轻资产化运作;集团证券化率直指100%,将持续受益子集团资产证券化率的提高,未来新兴区域项目、战略投资板块的资产注入可期。考虑本次收购“陆金发”的资产价值,RNAV为31.4元/股,预计16-18年营业收入为95、115、133亿元,同比增速分别为68%、21%、16%,三年复合增速为33%;16-18年EPS为0.81、0.97、1.13元,三年复合增长26%,对应当前股价PE28、23、20倍,6个月目标价30元,对应16年PE37倍,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:市场波动剧烈、资产重组不及预期、集团资产证券化不及预期。 |
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