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3月24日，建筑房地产业的营改增政策出台了，先带大家梳理一下这次营改增房地产业相关的主要政策内容： 1、新老项目划断，区别对待。节点为2016年4月30日（含），4月30日之前领取施工许可证的，按老项目对待，5月1日以后领证的视为新项目。 老项目，在5月1日以后，按5%征收率简易征收增值税。也就是不采用增值税销项减进项的一般计税方法。税负和以前是一样的。 新项目，一般纳税人按销项减进项的方法计税。但文件给了建筑业企业很大的简易征收选择权：有甲供材料的工程、清包工方式的工程，都可以选择按3%简易征收。这是本次营改增对建筑业最大的利好，如此操作，建筑业税负不会上升。但作为下游的房地产业就悲催了，如果施工单位撂挑子，房地产业财务管理压力山大。 2、土地出让金可从销售额中减除。这是房地产企业的重大利好。土地成本是一、二线城市房地产项目的最大单项成本。这一政策基本确保了一、二线城市房地产行业整体性不加税。举个例子，房价3万元，土地成本每平米1.5万元，计算增值税销项时就是（3-1.5）/1.11*11%=0.15万元，即使没有任何其他抵扣（当然这不可能），这家企业的税负已经降到了5%，与营业税环境下持平。加上其他抵扣，房地产企业有望减税。 当然，悲催的三、四线城市不在此列，因为他们的土地成本比重不够高。 3、房地产新项目按3%预征。营业税下，我们是在预售时按5%全额缴纳的，新政下，按3%预征，减轻了地产企业的资金压力。 当然，问题随之而来，如果你的房地产项目卖的特别火，你的土地成本特别高，而项目毛利率不高，请特别注意，可能会交过头税。 4、二手地产销售依据差价按5%简易征收。和营业税下是一样的。 5、一般纳税人新项目不动产租赁税率11%。其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按 照5%的征收率。个人出租住房，减按1.5%计算纳税。 总体来讲，这次政策较预期更给力，基本兑现了所有行业（不是企业）税负不升的承诺。 但从全行业的角度来看，这次营改增只是解决重复征税的问题一步，还留下了很多尾巴。建筑业、房地产业的重复征税是我国税收体制不合理的集中体现。增值税，顾名思义，理论上是一个仅就增值额课税的税种。在一般计税方法下，采用销项税减进项税的方法计算缴纳，有效避免了营业税的重复征税，保证了抵扣链条通畅。 建筑业、房地产业营改增，改变的不仅是交税方式和财务核算，而是从招投标、采购、财务、销售等各环节对企业产生一系列的连锁影响，进而对行业链条生态带来深刻变化。 1、工程预算体系变化。营业税环境下，房地产预算部门对税费的预算是简单地以工程总金额乘上相关税率，计算简便。“营改增”后，由于在预算时并不能就何种材料能否取得增值税专用发票作出确定性判断，企业的税负是不确定的。预算需对每一项成本的的增值税单独列示，这将使预算变得更为复杂，对预算人员提出了更高要求。 2、开发企业和施工企业对材料发票更为重视。在增值税时代，施工企业对业主开具的是增值税发票，可抵扣的进项材料发票（尤其是税率为17%的材料发票）将受到空前重视。施工企业更青睐于能提供增值税专用发票的材料供应商。甲供材料将成为双方博弈的敏感地带。在增值税环境下，甲供材料将能带来大量的增值税进项抵扣，甲供材料的多或少，将直接决定施工企业的增值税税负水平。这次的政策，完全的偏向于建筑企业，一旦有甲供，施工单位即可选择简易征收，这对房地产企业是不利。在建筑成本中，除了钢材、砼等材料有抵扣，其他材料很难获得发票。开发企业与施工企业今后将就甲供、税负承担问题长期博弈。公开发企业在采购材料时，要注意含税与不含税，专用发票与普通发票的区别，要注意不同发票的利益平衡点。 3、施工挂靠行为得到规范。这一点效果由于新政策给予施工企业的选择权太大，效果将大大减弱，而这不利房地产业的长期发展。挂靠与借用资质是当前建筑业的常见现象。建筑企业对挂靠项目的财务管理通常是不到位的，很多情况下只管开出多少发票，而不管该项目能取得多少成本发票，并没有将挂靠项目当作自己经营的项目进行核算。但增值税是严格的以票抵税，如果不对挂靠项目的成本进行有效管理，税负可能失控。但施工企业如果有简易征收选择权，就不存在财务核算规范的压力，挂靠现象仍将持续。 4、因发票而产生的刑事法律风险大增。“虚开增值税专用发票罪”是一项目极其严格的罪名，虚开税额1万元起刑，100万元可判无期徒刑。房地产、建筑业的企业家、财务人员，早已习惯了“发票避税法”，在所得税高企时虚开发票冲抵成本，达到避税目的。税务机关、公安机关发现假发票的，最多以“逃避缴纳税款罪”（即偷税罪）论处，大部分是行政处罚。营改增后，这种行为是极其危险的，极有可能有一批企业家和财务人员因虚开增值税发票而被判负刑事责任。 5、销售上，财务人员需要对销售人员进行适当培训。尽管，个人认为，无论税制怎么改，销售定价不用管什么含税不含税，价内或价外，还是和以前一样向客户报价。商业地产，如果客户是一般纳税人企业，买房可以抵税，相当于打九折，这需要提醒客户。 综上，营改增将给房地产业和建筑业带来深刻影响，企业的税务筹划、管理能力将成为核心竞争力之一。同时，这也给企业发展带来新的机会，希望房地产企业尽早谋划，趋利避害。 至于大家关心的房价，个人认为影响不大。税制调整没有带来大规模加税的压力，房价或涨或跌，在当前阶段最重要的还是要看各地的供求关系现状。 |
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