重磅·万科研发的新秘籍，2016·万科设计研发管控及审控点

【万科设计原则】基本流程与原则

【万科设计要点】关键路径审控要点

【万科设计特点】设计管控特点

第一部分：万科基本流程与原则

万科设计研发业务主线

万科设计原则①：设计研发部开发整体业务流程。（三大业务主线）

万科设计原则②：设计管理基本流程。四大阶段

万科设计原则③:管控要求：3级评审、8个控制节点

万科设计的：项目分类；明确要求，充分授权

1、集团或区域重点项目

·至少审控一、二级评审节点；

·三级根据实际情况授权或给予技术支持

·项目类别，立项时确定

2、普通项目

·集团充分授权

·区域管理一级评审

·二、三级授权一线

第二部分：万科设计审控要点

万科设计研发关键路径审控要点

①万科设计投资分析

－－拿地之前。。。

权.事.人

投资分析之权：各业务部门职责

投资分析之事：核心工作

其本质是为分析项目财务前景提供技术支持

投资分析：小结

·以项目发展部门为主导，设计部是协作部门

·和相关部门动态合作，工作成果互为条件

·设计分析支持的两个方向是市场和成本

②万科设计前期

－－已拿地或意向拿地了。。。

权·事·人

职责、仸务、控制重点、工作方法

万科设计前期之权：

①各业务部门职责

设计前期之事：a.核心工作

②.做好概念设计，提高决策效率

在对土地认知的基础上，通过多方案分析比较，确定

1、指标

产品定位指标

2、方案

确定规划草案

③.多方案强排是决策、市场及成本测算的基础

④.流程及主要控制要点

设计前期之人：主要工作

做概念设计前提

两大前提

一、项目：土地规划要点确定红

线；容积率；限高；退线；配套

二、营销：项目定位及户型配比

商业；产品类型及配比；住宅面积及配比；会所。。。

宗地分析小结

通过分析，加深对宗地的土地认知

1、要分析四至及控规

2、一定要对道路进行分析（特别对于改建新区；有助于确定主入口及开发节奏）

3、特殊地形或景观一定要分析

4、一定要有土地价值的结论

万科强排方案三步法。目的精准定位

强排方案注意事项

1、不要轻易否定前期对宗地分析的结论

·强排方案要以分析结论为基础

2、一定要牢记强排方案的目的

·对产品建议指标进行初步评估测算；

·规划结构探讨

强排方案案例

在这个阶段我们干什么？

之三：注意积累固化--拿来主义“走出去！引进来！”

③·万科【实施方案】

－－规划草案确定

－－产品定位及户型配比确定

－－进行详细的深化方案

权·事·人

职责、任务、控制重点、工作方法

1、综合楼面地价、销售均价、建安成本三者关系确定赠送价值比例

2、高地价一般采取高附加值、高售价策略

    低地价一般采取低附加值、平均售价策略

3、优先赠送客户既喜欢建造成本又低的赠送形式

4、重点控制建安成本较高的入户花园、凹阳台、阳光室、地下室、2.2米下夹层面积

①严格控制物管用房、垃圾站、居委会等配套建筑面积

②会所配置、架空层设置要和项目定位一致

实施方案之人：5个关键要素

规划道路作为居住区规划结构中空间形态骨架，是居住区功能布局的基础

控制一【形态骨架】确定规划结构后，需对道路进行规划、分级

·根据居民生活习性,确定各类道路的数据规律和设置形态，获取最适合的指标形成道路装置

·以保证在规划设计前期预留合理宽度、流线设计的合理性

在确定道路基本骨架基础上细分：

1、车行、人行；隔离带

2、消防及登高面

3、注意预留宽度

4、流线设计：避免交叉

5、控制物业管理口部

入口装置是在规范管理模式的前提下将必备的功能模块化，确保规划设计中硬性指标的准确和完善

·住区入口装置

·小区入口装置

·邻里单元入口装置

·泛.大堂

万科做好实施方案之三：严格规划审控

1、退线

2、间距

3、消防

4、超宽超限

5、配套指标

6、规划指标

7、报建风险

做好实施方案之四：清晰盈利指标

在规划方案基础上进行指标分析

·销售－－销售周期及售价

·成本－－花多少钱

·财务－－利润

做好实施方案之五：密切政府沟通

·土地要点

·政府政策

·面积规定

·政策红利

·报建风险

第二部分：万科关键路径审控要点

④【施工图】

万科集团质量管理主要内容

万科集团质量管理方法

万科施工图管理之一：设计指导书

注意：确认施工图指导书

·是否到达各设计师手中？

·各专业的反馈意见？

·是否在施工图中执行了？

万科施工图管理之二：设计深度要求

施工图设计深度要求－保证设计质量（形式）

注意：

①按流程推进工作

②相关的工作互为条件

③对整体工作有明确的认识（内容）

④保证设计进度要求（时间）

万科施工图管理之三：设计审控要点

技术审控前置，全过程控制

①将被动的施工图审控前置于“方案、地下室、基础、扩初”

②把技术问题在方案阶段解决

③控制重点：技术方案合理、土建成本优化

工具：四阶段质量控制表

核心：重在“控”非被动的“审”

使用对象：项目负责人及设计院；必须对相关内容进行审核

施工图管理之四：条件图确认

条件图是各专业在技术层面，结合设计指导书对实施方案的深化设计

确定一些具体的设计要求 最终目的是保证施工图设计的设计质量

施工图管理之5.1：五个阶段审图

施工图管理之5.2：明确职责，强化管理

施工图管理之5.3：年度评估报告：整体排名；沟通；

第三部分：万科集团设计管控特点

设计管理特点

①全过程：涉及项目开发和产品设计各个关键环节

②将“客户、成本、销售”等要素融入设计

③全面；综合性复合人才

整合资源，提高效率

设计与其他业务部门的关系：

①对内

②对外

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