面对当前热点城市房价顽强地上涨态势，很多预期房价将在短期内见顶的人士大跌眼镜。这并非热点城市房价没有泡沫，而是流动性过度泛滥以及极低利率环境客观上为过度偏离居民收入和租金的住宅价格给予一定支撑。即使如此，不能因为热点城市房价上涨而否定风险的聚集。正是因为人们过于乐观的估计，才放任房地产泡沫的膨胀与最终破灭，无论是日本房地产泡沫破灭，还是美国次贷危机的爆发。 据中国指数研究院数据，2016年6月全国百城住宅价格依旧“涨声一片”。6月百城住宅均价，环比上涨1.32%，涨幅收窄；同比上涨11.18%，涨幅扩大。本轮房价上涨与信贷超预期增长和政策刺激存在较强的相关性。从资产定价角度分析，贷款利率和首付款比例下降，客观上都会给住宅价格以支撑。自去年12月份本轮房价上涨启动以来，本轮热点城市房价上涨幅度之快和绝对价位之高，已经远远超过市场预期。这里虽然有投资投机性需求的驱动，但媒体对个别楼盘热销的广泛传播，客观上加剧了市场需求的恐慌心理。无论是一线热点城市，还是二线热点城市，房价涨幅和绝对价格对城市居民收入和住宅租金的过度偏离，都已经接近极限。但在市场处于狂热期，理性思考将让位于追逐市场短期趋势。 热点城市住宅价格高位上涨存在显著脆弱性。从绝对价位分析，北京、上海、深圳等一线热点城市住宅泛豪宅化，已经接近甚至超过国际大都市价格。把北京、上海、深圳等地的普通住宅出售，就可以购买美国热点城市独栋别墅。热点城市住宅名义价值的升高，与过去日本房地产泡沫升高态势并没有实质差异。相当多的国内上市公司全年利润，仍不能支付北京、上海、深圳等城市的千万元普通住宅，反映出实体经济过度房地产化的风险，值得高度警惕。特别是，在我国宏观经济下行压力释放过程中，社会资金加速向房地产业集中，不仅挤占了实体经济融资，而且还客观上推高了房地产价格，加速了房地产泡沫的膨胀。 而愈演愈烈的“地王”现象，并非简单地界定为房地产开发企业的非理性狂热。背后的利益考量绝非想象中那么简单。“地王”对住宅价格预期的推升，有助于当期高价楼盘的销售；而住宅价格和土地价格的上升，保证了相关房地产开发企业同比例增加银行借款，确保不发生资金链条断裂的风险。在银行表内贷款之外，委托贷款、信托贷款、私募资金等等，为房地产泡沫输送资金，助长了热点城市房价上涨动力。 当前热点城市房价泡沫膨胀而不会破灭的根本原因在于全球低利率环境的形成。但正如权威人士所说，“树不会长到天上去，房价也一样”。低利率甚至零利率环境对资产价格上涨的推动作用，也在慢慢发生变化。最近一段时间，从股票资产、住宅资产到债券资产和大宗商品，价格上涨出现轮动。考虑到已经高高在上的住宅价格和股票价格，且债券价格已经频频打破历史纪录低点，未来大宗商品价格出现报复式上涨的可能性在急剧上升。当前全球中央银行宽松货币政策的前提在于物价上涨动力不足，若资产价格上涨轮动至大宗商品价格，未来通货膨胀压力迫使中央银行提高利率，势必刺破房地产泡沫。最近一段时间，人民币汇率兑美元汇率出现明显贬值，也对热点城市住宅价格形成较大压力，值得高度警惕。 |
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