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餐饮老板内参特约作者 克劳德黄 我曾经是一名屈xx的店铺开发人员（Site Finder，以下简称 SF），在加拿大上大学实习时曾从业 3 年。 我与当时所属城市及区域的M（麦当劳）和K（肯德基）的SF也认识，且经常互通资源、消息、业主信息，甚至会共同找业主进行相关的谈判。 我从店铺开发所需要准备的各项开店前调研的角度，来给大家分析这个问题： 商圈分析 那么很显然的，CC（市中心）对于每一个连锁品牌，无论餐饮还是零售，都是兵家必争之地。这一块地方人流量密集且活跃，客户消费欲望强，以至于在这种地方看似并不好的位置开，都能顶上在 RC（居住中心）最好位置开的消费能力。 那么这种兵家必争之地，M和K抢占每一栋Shopping Mall的做法其实很正常。也就不用过多分析。 对于DC（区中心）而言，很多一二线的城市就如CC（市中心）一般重要。假如你住海淀，旁边就是欧美汇，你会选择去三里屯消费吗？同为兵家必争之地，那么也就很简单的为什么M旁有K了。 投资回报分析 每一个连锁公司都有自己的投资模型，回报周期，回报率，甚至有直观的竞品分析模型等等。对于一个连锁企业来说投资模型过不去，再好的位置再好的租金他们都不会进。 △ 投资计算好回报才不盲目 那么，除了上述市中心和区中心是必争之地之外，其实有很多地方M和K是不在一起的。 如果大家感兴趣的话，可以查一下广东茂名化州（1K 0M，1家肯德基0家麦当劳，下同），广东湛江吴川（2K 0M），广东江门恩平（ 2K 0M）。 如果觉得这些地方太乡下，也可以查询一下广东广州的猎德（1K 0M )， 潭村（0K 1M），员村（1K 2M，三家店彼此之间的直线距离都超过500米，对于广州这种城市来说基本可以规划为2-3个商圈了）。 这三个贴在一条地铁沿线，但又是彻底不同的 3个小RC/OC（居住／商务中心）商圈。大部分情况来说，K在郊区的存在率比M强得多。 当然也有例外，M进了K没进的地方，比如广东中山南区（0K 1M，这家店我个人觉得比较失败）。 而K因为开放加盟时间很早，所以很多偏远地方的店铺都能直接找个加盟主分担风险，而M开放加盟比K晚了10年，这个模式兴起得并没有K那么成熟。所以，其实从实际的角度来说，K的店铺数量是比M多很多的。 所以并是M旁边必有K，之所以必有，是因为刚好这个商圈非常适合，大家都能赚钱。 业主分析 其实每一个连锁餐饮、零售，都有他们交好的业主。同样的，每个连锁公司都会对自己即将进驻的Mall和店铺的业主资质进行考核。 △ M和K对业主考究的方向有时候是不一样的 很多人可能说一线二线城市市中心，每个Mall都有M和K啊，业主好像并没有影响啊。其实这个主要是大家太过于放眼于CC或者DC了。 大家如果感兴趣，可以尝试搜索一下广东湛江嘉信茂（凯德，DC商圈）以及广东茂名嘉信茂（凯德，RC后转为DC商圈），可以发现这里面都是有K没M的。 为什么？很简单的，策略联盟的业主合作使然。 另外对于不同的业主，不同的公司考究的方向不一样。很有可能同一个街铺，M能开但是K不能接受业主构成（也许太多独立业主或者其他的一些方面）。 排他条款 这一条说的是由咱们屈家开创的不平等条约。 为啥上面的某些Mall有K无M，或者有M无K，因为对于并没有那么强势的业主，或者地处偏僻的大业主，他们会签一条叫排他条约的条款（有M没K，有屈没娇兰等）。 △ M干不过K，K为集团做事，绑定必胜客 所以其实大部分时候，大家只能看到M和K在对家，并没有在一个Mall，可能大家有时候就很烦说吃个M还要过条大马路，或者隔了好长一段（广东珠海扬名广场M店与K凤凰北店），或者大家发现就刚好隔了一栋建筑物（广东珠海茂业百货K店与珠海香洲长途客运站对面的M店）。 这些都是排他条款使然，所以说同一个Mall存在两家，或者刚好贴着距离超近，很多时候是刚好双方的SF，都找到了适合的位置适合的店，或者这个业主强势要求我就是要两家（万达就能做到）。 不过大部分情况，M是干不过K的。因为K很聪明，他们为集团做事，绑定必胜客，你要M就没我俩，你要谁？ 所以你说M旁有K有没有经济学原理？ 有！一个地方的人流足够大到支撑双方共同存在且都支撑得起彼此的投资回报模型，所以旁边就存在。 那么这件事是不是一个常见的事情？ 不是！只不过因为大家非从业人员，或者说身边的居民区刚好双方都在罢了。 |
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