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网名“海龙王”发布的所谓的“好消息”即：益田村维权业主十多年来的拒绝向黑物管缴纳物管费，于2012年被黑物管起诉至福田法院，业主经过依法力争应诉，最终业主被判只缴2年的物管费。其后业主主动到管理处缴纳法院判决的2年物管费，被管理处拒绝收取(业主们做好各方面的取证工作，并向法院申请代收该判决费用)，最终超过2年的执行時效，现被法院驳回黑物管申请的强制执行!通过这些案例提醒广大业主要懂得如何依法维护自己的合法权益!请在群里的各位业主将此信息广泛告知左鄰右舍的业主们周知，如有任何疑问请来咨询。谢谢大家!!! 上述是“海龙王”发表的原文，为尊重“海龙王”笔者未加修改。 上述内容笔者归纳为以下几点： 第一，黑物管。笔者通过海龙王发布的(2016)粤0304执异198号执行裁定书载明的信息，深圳市ZZ物业管理有限公司是工商行政管理局合法注册的物业服务企业，曾排名2015年度深圳市物业综合排名前50名，仅此，黑物管不成立。 第二，拒交物业费十多年。笔者认为拒交物业费的业主所占比率一定未过半数甚至不会高于20%，这是因为物业服务企业的利润仅有不到20%的可能，超过了20%的可能，物业服务企业亏损长达十年，没有一家物业公司会选择继续经营，所以拒交物业费应是少数的;物业公司不可能不催交物业费，物业费是物业公司生存的基本保障，但，物业公司证据保存意识不强，没有保留催交物业费的证据，致使物业费催收超过两年的诉讼时效，更为悲催的是法院判决支持最近的两年内的物业费，物业公司仍然超过时效。笔者认为物业公司诉请有没有得到法律的支持同物业公司黑不黑没有一毛钱的关系。 第三、合法维权。十多年拒交物业费一定也有拒交物业费的抗辩理由吧，有何不依法向法院主张的自己的权利呢?而且物业公司催交物业费业主拒交，物业公司仅仅未保留物业费催交证据，丧失了部分权利，被披上“黑物管”的外衣，这是合法维权吗? 笔者呼吁业主尊重事实，在法律范围内维权，物业公司不履行或者不完全履行的自己的合同义务或者法律义务，行使好业主的监督义务，对物业公司拒不履行的可通过业主委员会、社区、物业主管部门或者诉讼途径解决，切勿贴大字报、互联网等不合法的手段，列举莫须有的侮辱、诽谤等所谓的事实维权，否则，可能会造成侵权，不要寻一时快乐，终生悔! 浙江卓特律师事务所梁月军律师 关于物业费涉及诉讼时效问题，本人举办专题讲座十年来，年年讲，年年强调，但不少客户还是因各种原因导致物业费超过2年的诉讼时效，可能丧失胜诉的权利。分析原因，主要有以下几点。 一.培训后落实不力(应检查受训人员理解的情况、全面检查涉及诉讼时效的合同); 二.人员更换频繁(接替人员未受训、交接不清); 三.证据形式存在瑕疵(自制催交函不规范、普通快递和EMS快递填写不规范、拍照无时间); 四.时效中断不衔接(错误认为一次取证永远有效)。 如何防止物业费超过诉讼时效? 一.定期邀请常年法律顾问进行培训，尤其注重新员工入职培训。 二.制定规章制定，每年根据物业费收费期限制定检查和报告制度。 三.专人负责，严格交接制度。 四.严格催缴程序。 1.电话催交(公正录音)或者上门催缴(签好回执单); 2.邮寄催交。通过“EMS”，但是这种方式一定要在信封上注明; 3.公告催交。公告栏张贴催缴通知单，拍照取证(照片上一定显示拍摄时间); 4.申请人民调解委员会调解。 严格落实上述催交程序，便可达到诉讼时效中断的目的，为走向诉讼程序扫除了障碍，公司的经济利益便有了保障。  《物业管理的本质》 作者：陈伟 |
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