资产证券化浪潮袭来，房企们准备好了吗？

文/克而瑞

[ 导读 ]

商业的资产价值是证券化的基础

自2014年始，资产证券化市场进入到高速增长阶段。2014年至2015年间，市场共发行各类产品逾9000亿元，是前9年发行总量的6倍多，市场规模较2013年末增长了15倍。

图片数据来源：Wind资讯，中央结算公司

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根据统计数据显示，2015年，全国共发行1386只资产证券化产品，总金额5930.39亿元，同比增长79%，市场存量为7178.89亿元，同比增长了128%。

资产证券化市场正呈现爆发式增长。同时，随着资产证券化发展的常态化，作为基础资产的商业地产也成为资产证券化市场的新宠。

商业地产将迈入资产证券化时代？

迈入存量时代，商业地产的资产证券化需求大幅急增。从万科、绿地试水REITs到新城投放资产管理计划，房企纷纷瞄准了资产证券化。

克而瑞制图：商业地产资产证券化

从目前我国商业地产的资产证券化已尝试的途径来看，大致可归结为标准REITs、准REITs及专项资产管理计划，但房企们更偏爱REITs。对于房企而言，REITs具备收入稳定、分红高、流动性高、成长性高的优势，不仅能够带来稳定的外部资金来源，更有利于加速商业项目变现，实现房企轻资产转型。

同时，近年来商业地产发展迅猛，导致商业地产对长期资金的需求加大，过去单一地靠间接融资，即靠银行贷款来支持商业房地产开发的金融模式不可持续。

克而瑞制图

在行业利润摊薄的当下，低成本融资对房企来说就显得尤为关键。商业地产的资产证券化也成为正在发生的必然。

但受限于国内发行环境和法律法规的限制，目前国内市场还属于探索阶段。

商业地产REITs化，缺什么？

目前，国内欠缺有利于REITs成长的法律体系。

纵观房地产证券化程度最高的美国，我们会发现REITs的发展史堪称一部立法史，其有效的法律监管为市场投资的良性发展提供了强有力的保障。美国的REITs发展过程中，它的组织方式、投资内容、收益来源与收益分配等，都由严格的法律法规来规范。

克而瑞制图：信息来源《房地产证券化》

对于国内的REITs发展，目前一个很关键的问题在于监管的相关法规并不完善；一是缺乏专项法规，二是尚未建立针对REITs的税收制度，针对信托税收制度存在重复征税问题，很大程度上阻碍了REITs的发展。

然而，任何一类市场法律规范的完善都是随着市场自身的发展而不断健全，对REITs而言，只是时间的问题。

那么，除了外部法制环境，房企们能做什么？

在谈商业地产的资产证券化之前，我们需要明确一个核心问题，并不是所有的商业地产都适合证券化，商业本身的资产价值是证券化的基础。

那么，房企能做的或者说能决定的因素即：资产价值；通过优化运营提升商业的资产价值，而这一过程则涉及到资产数据化的问题。

举个例子，来谈一下资产数据化的问题。

图片来源：悦商科技