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（公园森林的原创文章）
去年我们平台起草了这个评分系统，是希望能将每一套房产进行量化。置业者在很多时候，看上一套房子，心里都会嘀咕：这套房子如何，和另外看过的1套房子对比，哪套更好？怎样客观公正地反映出一套房子的价值？有无方法进行量化？
在这里，结合多年房产研究、实地看盘的经验，对二手房进行彻底的量化，通过该量化体系，能一目了然得到某套房子的具体分数。这个量化体系，是考虑到房屋方方面面的因素，尽可能涵盖所有对房屋价值造成影响的因素。
当然，同样一套房子，在不同人的眼里，下列因素所占的权重是不同的。有些人可能因为其中细小的因素就直接pass不再考虑，所以，这个评分系统，只能作为广泛意义上的参照，来尽量符合其性价比，为大家挑房、买房的时候作为参考依据。
本文起草只作为试行版，也希望大家针对分值分配当中的加权、分值分配中需要考虑的因素加以指点，共同完善评分标准。
满分150分，分别由12个客观因素（总分150分）和1个主观因素而决定（附加分X）。其中12个客观因素，计分分为不同的权重。“地段”最高，占35/150，学位次之，占25/150。
通常来说，地段和学位是成正比的，也就是说，好地段 好学位占到了60/150。
这个评分系统包含的各项权重，是咨询了业内人士以及朋友们的意见，进行了斟酌和修改，具有较强的公正性。那么每项分值究竟如何得分，下文会具体展开。
1、地段
地段的分值，主要取决于各片区房价之间的差价。但并非绝对按比例来分配。 
例如：御景湾，按地理位置属于宝安中心，但该项目位于宝安中心最偏僻的地段，分值可以下调至21分。宏发领域、熙龙湾位于宝安中心最核心地段，分值可以上调至29分。
南山中心以文心公园、深圳书城、海印长城、深圳湾CBD围合的区域的中心为基准，例如，向南瑞峰距离该中心直线距离600米远，下调分数至26分。又例如，海印长城在此正中心，上调分数至34分。
香蜜湖、红树湾、华侨城、后海南的核心区域的个别楼盘可上调分数至39分。
2、学位 学位分数一目了然，学位的分数同样可以轻微浮动。例如，排名第13名的育才二中，得分19分，排名第19名的育才三中，得分17分。 
深圳前50所名校（根据2014-2015年中考排名）：
1-10名：外国语学校、外国语龙岗分校、亚迪学校、南山二外、深圳中学初中部、南外高新中学、深圳市高级中学、深圳实验学校初中部、宝安中学、南海中学
11-20名：南外文化部、南山实验麒麟部、育才二中、深圳实验学校中学部、北大附中、福田外语侨香校区、翠园初中部、翠园东晓校区、育才三中、高峰学校
21-30名：南山中英文、莲花中学北校区、清华实验学校公立部、中英公学、红岭园岭校区、福田外语景田校区、石厦初中部、南外滨海中学、红岭石厦校区、宝安实验学校
31-40名：潜龙学校、福永中学、清华实验学校双语试验部、民治中学、新华中学、罗湖外语学校初中部、学府中学、景秀中学、盐田区外国语学校、文汇中学
41-50名：桂园中学、北师大附中、观澜二中、翰林初中部、龙华中学、东升学校、松岗中学、北环中学、龙岗区实验学校、耀华实验初中部
51-60名：龙城初级中学、陶园学校、前海学校、海湾中学、爱义学校、智民实验学校、龙珠中学、六一学校、彩田初中部、上寮学校
61-70名：龙华中英文、光明实验学校、大浪实验学校、燕山学校、龙岭学校、梅山中学、公明中学、上步中学、新安中学、沙湾中学
71-80名：
龙园外语学校、立培学校、海滨中学、东湖中学、黄埔初中部、华富中学、同乐中学、新亚洲学校、松坪中学、福景外语初中部
注：排名时，可将近两年或近三年的排名做一下平均值，更加准确。
3、社区 
例如：
大型社区：鼎太风华、蔚蓝海岸、深业新岸线、天悦龙庭、泰华阳光海、天鹅堡等
中型社区、海印长城、鸿瑞花园、新锦安雅园、尚都、香诗美林、天骄世家、鸿景园等
小型社区：保利城花园、缤纷假日豪园、香缇湾花园、招商果岭等
围合式空中花园：金海华府等
空中小花园：风临洲、金港华庭等
独栋代表：大厦（类）等
4、朝向
满分10分，请按此图来对应。注意，除了有45度划分，还有20度划分。
例如：东向至东偏南20度方向之间，得分7分。
例如：西向至西偏北20度方向之间，得分4分。
例如：北偏西20度至北偏东20度方向，得分0分。 
5、地铁
地铁说明：地铁口0-100米得分为80%，100-300米得分100%，300-500米得分90%，500-700米得分80%，700米到900米得分60%，900-1200米得分40%，1200-1500米得分20%，超出1500米不得分。
例如1：香缇湾花园，双地铁口，距1号线西乡站540米，得分80%；距11号线碧海站318米，得分90%。得分为5 x 80% 5 x 90% = 8.5分
例如2：阳光里雅居，单地铁口，距离11号线南山站637米，得分8 x 80% = 6.4分 
6、得房率
10分：整体得房率超过100%，90平米做三房两厅两卫，且每个房间能摆下1.5米床，客厅开间3.8米，户型方正，有入户花园，有双阳台，客厅和房间面积比例协调，客厅出阳台
8分：整体得房率达到90%以上，无斜角、死角不可利用区域。户型方正，比例协调，三选二：入户花园、双阳台，客厅出阳台。三房90平米户型至少两个房间可以摆1.5米床。
5分：整体得房率80%以上，实用面积一般，三房90平米户型除主卧均不可摆1.5米床，三选一：入户花园、双阳台，客厅出阳台。
3分：整体得房率70%以上，实用率低，无入户花园，无双阳台，卧室出阳台。
7、噪音分贝
10分：非常安静
8分：安静、偶尔有轻微的喧嚣
4分：有轻微噪音、分贝在50dB以内，夜间在30dB以内。
0分：噪音很大，时常传来公交车、飞机、货柜车启动的噪音。
8、物业水平（9分）
分值评判情况如下：
9、楼龄
分值评判情况如下：
说明：楼龄的权重不是很高。其实这是和建筑质量、物业管理水平相关。很多2001-2005年的楼盘，要比2008-2012年的房子保养得好。
10、楼层
分为电梯房和楼梯房两种。顶楼是减分项，带花园是加分项。分值评判情况如下：
11、景观
分值评判情况如下：
12、梯户比
分值评判情况如下：
13、附加分数（X分）
主要是针对特殊配套和厌恶设施进行加减分：
加分项目：300米内按100%计算；300-500米按70%计算；500-700米按50%计算；700-1000米按20%计算；超出1000米不能计分。 减分项目：200米内按100%计算；200-400米按50%计算；400-800米按20%计算；超出800米可以忽略。
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