用怎样的姿势和物业公司“斗法”

　　7月20日，北京又现大暴雨。小编想问一句，您家阳台漏雨了吗?

　　之所以有此一问，是因为小编家的空调间就“滴答”了一下午。因为雨大，楼上的空调间进雨了，顺着管道裂缝，就进了小编家。

　　于是，小编拨通了物业公司的电话。很快，敬业的物业公司的大姐就冒雨来了。拍了照，走人。之后，没了下文……空调间依然“滴答”不停。

　　此时，小编是微怒的，物业公司不给解决问题，我是不是该考虑拒交物业费啦?然后，作为法制新闻媒体人，小编心里冒出一株小苗苗——我能不能告物业不作为?

　　于是，带着这株小苗苗，在大雨后的第二天上午，小编来到西城区人民法院，参加了该院小额诉讼审判庭召开的物业服务合同纠纷审理情况新闻通报会。

　　“在2011年至2015年我院审理的6527件物业合同纠纷案件中，物业服务企业作为原告起诉业主、追索物业费的案件占到98.6%，而业主的首要抗辩理由是物业服务企业的服务不达标。”小额诉讼审判庭负责人杨淑云法官介绍到，物业服务管理不到位成纠纷发生的主要诱因。

　　会上这么一听，小编惊呆了。原来，小区内、家门外的这些看似小的与物业的纠纷，却是关乎生活的大事情!

一

漏雨找谁赔？

　　有位原告宋某，遇到了和小编一样的困惑。

　　他认为其所在小区的物业公司没能尽职提供物业服务，导致自己的房屋漏雨没有得到修缮;同时，小区监控也不到位，安全管理存在漏洞，导致自己的车门被撬、车内物品失窃。宋某认为物业公司的人负责给自己的生活带来不便，因此，拒绝交纳物业费。

　　西城法院通过审理后，针对宋某的意见，

　　认为：第一，房屋漏雨问题属于房屋质量问题，应当由房屋建设单位负责质量保证，与物业服务企业无关。第二，为证明物业服务不符合约定，宋某提供了反映小区现状的照片以及业主对物业服务的网评照片，但这些照片都是静态的、一时性的，不足以证明物业服务与合同约定标准差距明显，不能获得法院的支持。第三，宋某声称自己车内物品被盗，但不能提供证据证明物业服务企业的安保工作不足以满足合同约定的标准，其意见不能获得法院支持。因此，法院判宋某败诉。

　　听完这个案例，小编心里的小苗苗打蔫儿了。根据《物业管理条例》规定，交物业费是业主的义务。拒交物业费，会成为业主败诉的原因之一。

　　刘喆法官进一步解释说，房屋修缮是许多家庭都会面对的问题。在不同情形下，物业公司在房屋修缮过程中所扮演的角色也不同。宏观上来看，房屋出现问题可以分为两种情情形。

　　第一，在开发商交房时即出现质量问题，或者在房屋尚在保修期内出现质量问题。对于这种情况，房屋修缮的责任不在物业公司而在开发商。原因在于，业主从开发商处购买房屋，开发商负有保证房屋质量的义务，对于房屋出现的质量问题，应当进行修缮。只有在物业服务合同中明确约定物业公司的修缮义务时，物业公司才承担维修的责任。否则，一般情况下物业公司仅需协助业主或开发商进行房屋修缮即可。

　　第二，在房屋保修期以外出现的建筑老化损坏问题。这时又应当区分两种情况。其一，房屋质量问题出在室内，由于室内的房屋属于业主专有的私有财产，因此修缮是业主自己应负的责任，实践中根据物业服务合同，一般物业公司没有修缮的义务。如果业主需要物业协助维修更换的话，一般需要向物业公司支付修缮的费用。其二，在小区内公共区域中出现的房屋问题，根据物业服务合同约定的情况，如果属于物业公司服务范围，则物业公司承担修缮的义务，如果不在物业公司的服务范围之内，或者需要特殊维修、重大维修的情形，就需要动用小区的公共维修基金，这时物业公司负有积极协调、申请动用基金进行修补的义务。

二

证据怎么留？

　　业主的维权意识不断提高是好事，可是维权手段单一、法律知识缺乏、举证能力较差导致当前业主维权能力普遍较薄弱。一是维权手段单一，除了拒绝缴纳物业费外缺乏其他有效手段，特别缺乏业主大会、业主委员会等集体决策机制来制衡物业服务企业，也缺乏与物业服务企业之间有效合理的沟通渠道。二是欠缺法律知识和合同观念，业主对物业服务和物业服务合同之间的关系认识不到位，容易出现为物业公司设定合同之外的义务的情况，得不到法院支持。三是举证能力较差，证据作为证明案件事实的关键，是当事人的主张能够得到法院支持的依据，但实践中，业主在证据的收集、固定、保存方面往往处于弱势，举证不力成为业主败诉的主要原因之一。

　　证据是审判中认定事实的关键，业主应当加强证据保护意识。证据的收集与保留根据不同的案件、不同的案情都有所不同，因此不能一概而论。

　　针对物业服务合同纠纷而言，刘喆法官通过实践，在收集、保留证据方面给出如下建议。

　　第一，业主可以进一步发挥业主委员会对于物业公司的监督职能，在日常物业服务过程中即调和纠纷、化解矛盾。纠纷一旦产生，对于小区内物业服务状况，由业主委员会出面取证所取得的证据，更容易被法官采信。

　　第二，对于小区内卫生、安保、环境、绿化等方面的物业服务状况，可以采用照相、摄像等方式加以记录。为了体现出物业服务状况的持续性，业主可以通过持续拍摄的方式进行取证，但需要注意的是，调整好拍照设备的时间记录功能。

　　第三，业主还可以通过证人证言的方式对前述事项加以证明。但是实践中，作为证人的往往也是小区居民，同物业服务合同纠纷具有利害关系，此类证人证言不容易被采信。此外，业主可以通过录音录像等方式保留同物业公司的沟通、交流状况。

　　第四，对于小区内出现的违建问题，业主应当及时向城管等有关部门反应，并保存好有关机关受理记录。对于物业公司的相关处理，比如公告、通知等加以记录、拍照。目的在于证明物业公司的处理状况。

　　第五，对于小区内出现的安保事故，要及时报案并保存好报案记录;及时通知物业公司，保存好物业公司开具的回函或其他能够证明通知过物业公司的证据;为记录下现场状况以及当时物业服务状况，除了公安机关作出的勘验笔录等之外，还可以采用照片、录像等方式佐证。

　　第六，对于业主家中门窗、管线等损坏，属于房屋质量问题，如果在《物业服务合同》中，涉及到物业公司为业主提供相应修理服务，业主则应当做好物业前来维修的记录，并且注意记录维修状况，及时同物业沟通、反应。

　　此外，如果业主遇到了新情况、新事件，应当按照《民事诉讼法》的规定进行证据的收集。

　　“物业服务合同纠纷一般围绕着小区中普通却必不可的生活内容展开，标的往往不大，案情也不复杂，但是涉及群体范围广、争议分歧大，轻则困扰生活，重则危及小区的和谐稳定，可谓小纠纷、大事情。”杨淑云法官如是说。

　　小编听完会，深有同感!