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卖房人违约,买房人主张的房价上涨损失是否应当得到支持?

2016-07-31  上海律师...

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

《合同法》第一百一十四条第二款规定:约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。” 《合同法解释二》第二十九条条第二款规定:当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。即违约金以实际损失为基础进行调整。  《合同法》第一百一十三条第一款规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。可得利益损失(房价上涨的损失)也是买房人的实际损失。卖房人违约,买房人在不能取得房屋所有权,或者虽能取得房屋所有权但是选择解除合同的,房价上涨的损失确实是买房人的损失:买房人如果按照合同价A取得了房屋所有权,现在按照市场价B出售该房屋,即可获利B-A这是买房人可得利益的损失;或者买房人现在再买同样地段、同样大小(其他也基本相同)的房屋,买房人需要多支出B-A(严格讲这不是可得利益的损失,这种损失要等买房人实际购买了相同的房屋,多花了钱,产生了实际损失,才可以主张该损失)。那么,为什么法院往往不支持该可得利益的损失呢?

《合同法》第一百一十九条第一款规定:当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。” 法院不支持房价上涨的损失的一个重要原因就在于买房人有防止损失扩大的义务,但是买房人却没有采取积极果断的措施,防止损失的扩大。尤其是在买房人只支付了很少的房款的前提下,买房人有很大的防止损失扩大的余地(如:及时再买其他的房子)。【本文所附案例即此种情形】但是,严格来讲,买房人所付房款的多少和能否主张可得利益的损失以及可以主张多少可得利益的损失没有因果关系。买房人是否可以主张可得利益的损失及可以主张多少可得利益的损失的依据应该是时间点——卖房人构成根本违约且买房人通知卖房人解除合同的时间,因为此时才是买房人可得利益损失额度确定的时间点。此时的房价上涨损失就是买房人的可得利益的损失,应当得到法院的支持。而买房人只支付了部分价款甚至很少的一部分价款,并不是法院不支持买房人房价上涨损失的依据,因为买房人是按照合同约定来付款的,没有违约,不应承担房价上涨损失得不到支持的不利后果。

    在买房人已经按约支付了大部分甚至全部房价的前提下,卖房人违约,买房人解除合同,有些法院还是不支持房价上涨的损失,其理由是房价上涨的损失很,即房价是波动的,今天房价涨了,明天可能又跌了。其实,这种观点是值得商榷的。因为市场经济中的商业风险是在所难免的,如果法院判决时都往后看一百年,那么,什么损失都是假的了。

    因此,房价上涨的损失应当这样确定:卖房人构成根本违约,买房人通知卖房人解除合同时房价为P2,房屋买卖双方所签合同的房屋总价为P1。这两个房价之差,即P2-P1即应当为房价上涨的损失,此损失为买房人的实际损失之一(其实也是主要的实际损失,我们在此将之看做买房人的所有实际损失)。我们假设房屋买卖合同中约定的违约金为L。如果(P2-P1)﹥L,则买房人可以主张(P2-P1),法院没有理由不支持。

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