遇事找法随着房地产市场的日益发展，房价逐步攀升，出让人借机涨价要挟的情况屡见不鲜，本期《专家说法》特别邀请到江苏苏站律师事务所倪晓敏律师给您支招，就相关法律问题为您详细分析。 2016年1月18日，许某和李某夫妻二人在苏州XX房产经纪有限公司(简称“房产经纪公司”)居间介绍下与陈某、张某夫妻二人签订《房屋买卖(居间)合同》，合同约定：许某和李某夫妻二人购买陈某、张某夫妻二人所有的苏州吴江区X镇XX室房屋，成交价格为人民币85万元整，许某和李某须在2016年1月18日前支付被告定金人民币2万元整并且在2016年2月29日前办理资金监管手续及贷款手续，合同双方须在放款后5个工作日内配合房产经纪公司办理房屋过户手续，陈某、张某须在2016年2月29日前提供相应合法的过户所需的材料，否则视为违约。 合同订立后，许某和李某于签约当日向陈某、张某支付定金人民币2万元整;1月26日，许某和李某办理了房屋网签手续、资金监管手续并于当日向陈某、张某支付首付款22万元整;2月14日许某和李某的银行贷款获得审批。按照合同的约定，陈某、张某须配合办理房屋过户手续，且在2016年2月29日前提供相应合法的过户所需的材料，然而陈某、张某却一再违反合同约定及法律规定，拖延提供过户材料，未积极办理涉案房屋产权过户相关手续，未向许某交付房屋，并声称市场房价上涨，要求涨价五万元。 1房屋买卖合同合法、有效。本案买卖双方均为完全民事行为能力人，签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，且在签订合同的过程中，不存在《合同法》第五十二条规定的欺诈、胁迫或乘人之危等情形，同时合同内容不违反法律、行政法规的强性规定与社会公共利益，是合法有效的合同。 另买卖双方1月26日在房地产交易中心签订的网签合同即网上备案的《存量房买卖合同》，为行政备案需要，是对1月18日签订的《房屋买卖(居间)合同》本身的效力的确认，《房屋买卖(居间)合同》中约定：《存量房买卖合同》与本合同相抵触的，以本合同为准。因此《房屋买卖(居间)合同》合法、有效，当事人均应严格遵守履行。 2买受人已全面履行合同义务，不存在违约行为出让人有义务协助买受人办理该房屋产权的过户手续，拒不履行或迟延履行应应当承担违约责任。 根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，买受人许某和李某夫妻二人已经按时履行了支付定金、办理贷款手续及资金监管手续等义务，全部房款已经付清，全面履行了合同义务，且无违约行为。出让人陈某、张某夫妻单方涨价、恶意拖延，未按约定履行房屋过户合同义务，已构成违约，应当承担违约责任，买受人有权要求出卖人协助办理房屋过户手续并按照合同约定支付迟延履行违约金。 《民事诉讼法》第六十四条一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。固定出让人违约的证据是非常重要一环，如果没有证据证明出让人违约，出让人甚至都可以反咬买受人一口，主张买受人违约。 因本案出让人单方涨价怠于履行，买受人许某和李某夫妻在律师帮助下，以快递方式寄发律师函催告出让人陈某、张某在一定期限履行合同义务，并固定催告的证据：如律师函，写明快递品名的快递单，快递底单等。 经催告，本案出让人仍拒绝履行，则律师需要着手提起民事诉讼了。 一旦出让人出现涨价等违约行为，买受人起诉到法院维权时，有两个选择，择一行使：（1）要求继续履行合同并支付迟延履行的违约金；（2）要求解除合同，并支付违约金或赔偿损失。 1本案买受人可要求出让人继续履行合同，办理过户手续并承担迟延履行违约责任根据《合同法》第一百一十条规定：”当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案许某和李某夫妻具备购房资格，且已经办理了资金监管手续，房屋款项已经付清，出卖人仅需履行房屋过户义务即可，具备继续履行合同的条件，没有《合同法》第一百一十条规定的不能履行合同的情况，因此买受人可要求出让人继续履行合同并办理过户手续。 另外， 根据《合同法》第一百一十四条规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案双方当事人在合同中已就迟延履行约定了违约金，出让人迟延履行房屋过户的合同义务，按照合同约定应当按照房屋价款的0.03%，按日支付迟延履行违约金。 2买受人也可以选择解除合同，要求出让人承担违约责任根据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案出让人迟延履行房屋过户的合同义务，经催告仍拒绝履行，因此买受人可根据《合同法》要求解除合同。 《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案按照合同约定，当事人违约责任的承担方式有两种，择一行使：双倍返还定金或者支付违约金。 《担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。在已经支付2万元定金的情形下，本案买受人有权要求解除合同出让人返还4万元定金。需要注意的是，根据《担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”超过20%的部分，不具有定金罚则的效力。 根据先前房屋买卖合同约定的违约金条款，买受人也可选择要求出让人支付违约金，追究出让人的违约责任。本案中买受人可以主张房价85万元的10%即8.5万元违约金。需要注意的是，如果先前约定的违约金不足以弥补实际损失，买受人还可以主张增加违约金以弥补出让人违约造成的实际损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，违约金最高不能超过实际损失的30%。 结合案件情况及房屋市场成交价变动情况，本案律师建议当事人许某和李某夫妻二人，要求出让人继续履行合同，办理过户手续并支付迟延履行违约金。在诉讼中，当事人的诉讼请求得到法院支持。 在二手房房屋买卖交易中，律师提醒：
 作者简介：倪晓敏律师，中国政法大学硕士，拥有律师和职业指导师两大国家级法律类执业资格，参与办理的各类诉讼案件百余起，具有丰富的办案经验，担任多家企业单位的常年法律顾问，提供专业化法律服务。倪晓敏律师以当事人的利益为重，为当事人想出最佳、最合适的解决方案，最大化地维护了当事人的合法利益，获得当事人的一致好评。 责任编辑：Ann 来源：遇事找法（找法网官方订阅号） |
|
|
