|
万科集团首个购物中心项目、位于北京昌平区的悦荟万科广场于2013年12月24日正式开业。随后，深圳龙岗万科广场、东莞长安万科广场、佛山南海万科广场、北京长阳半岛广场、武汉新唐万科广场也在近两年陆续投入使用，今年即将开业的还有上海七宝万科广场、贵阳大都会、宁波1902万科广场等项目。除购物中心项目外，万科在全国各地的商业项目还包括社区商业、酒店、写字楼等。万科在城市配套服务商转型的过程中，在巩固传统住宅业务的同时，不断完善社区服务平台，从提供单一住宅产品转向提供基于生活幸福感的全系列服务。 在信息充分流动的时代，客户的选择越来越多，商业项目的竞争与盈利压力大，如何从开源节流的角度出发，提升项目运营品质、提升客户体验、吸引更多的客流，同时降低运营成本支出，节能是商业项目运营中必须考虑的痛点。
各类商业项目的节能方案，都离不开数据平台的支持。“数据”是反映设计是否有效、设计理念是否在实施过程中得到落实、运行管理水平高低的唯一检验标准。万科从商业项目的全生命周期出发，以数据为依据，指导设计、检验施工、验收调试、管理运行。
▲以数据为依据的全生命周期管理
能源管理平台 万科通过能源管理平台的建设来实现对商业项目的统筹管理。对于各个商业项目，其空间用途及功能系统复杂，运营管理人员需要数据的支撑，来准确了解各种设备系统的实际运行情况和能耗水平，找到各用能环节上的真正问题和有效的节能途径，节省运行成本投入；对于集团和各个一线公司，需要实际运行数据来制定合理的能源预算、能耗管理指标，并对以后新项目的设计起到反馈指导作用。 万科对各一线项目发布了能源管理系统建设技术要求，为各商业项目能源管理系统的建设提供技术支持。同时，各项目的关键能耗和能效数据将上传至统一的平台，实现多项目横向对比和对标管理。
同时，我们通过已积累的实施经验，从客户需求的角度出发，除了服务万科内部的项目外，也向外输出能源管理系统建设咨询服务，提供软件平台，并告诉客户哪些对运行最有帮助的关键数据需要监测，减少不必要的初投资浪费；让客户知晓在实施过程中最需要管控的点，以保证数据传输质量；通过采集到的项目数据以及万科数据库对标，为客户制定节能路线，告诉客户如何提高运行效率。 性能化调试验收 商业项目具有复杂的机电系统，其好坏直接影响客户体验以及管理成本。这里的“好坏”应包含是否考虑到运行的便利性（方便运维）、经济性（节能高效运行）、资产保值性（设备不带病运行）。调试阶段是保证设计理念（能效目标）得到落实、衔接施工与运行的重 要阶段，在调试阶段应该重点解决影响后期运营的关键安装施工质量问题，减少后期投诉，并将机电系统调试到最佳性能状态，以保证正式运行后高效运行，减少运行能耗。 然而，普遍现象是传统承包商在项目实施过程中常常是专业不交圈，“马路警察”各管一段，专业能力参差不齐，同时客户由于项目开发周期的压力，最终导致实施质量层层打折，预留给调试的时间非常紧张，最后项目移交时遗留问题多（很多隐蔽工程难以整改），运行时客户体验差、投诉多，并且运营成本高（维修成本、能源费用等）。 万科在商业项目中实施以数据为依据的性能化调试验收。 调试筹备阶段：根据招标技术要求，与设计院、机电顾问、总包单位共同确定项目调试能效目标。 施工安装阶段：重点关注调试条件施工质量检查，预留充分可行的运行维护手段（检修、调节手段、维护措施等）。 全面调试阶段：根据调试能效目标对单机设备和系统进行全面的功能和性能测试，界定施工与厂家责任，制定整改方案，复检，落实效果。
万科在项目实际实施过程中总结了一套管理办法，并对外输出调试顾问的服务，为项目实现两个目标： 近期目标：开业前发现问题并备案、提出问题的责任方和应负责任，并提出解决方法，协助顺利开业； 远期目标：提供全过程调试顾问服务，指导施工单位编制调试计划与方案，指导施工单位开展性能化调试，并对其调试结果进行测试、给整改建议、复检，保证调试效果，最终节省机电（能源）系统公区运行电耗约10%~20%，实现机电系统资产增值（减少机电系统运行维护成本大于10%），并为机电系统安全高效、舒适运行奠定基础。
设备选型适配 在设计阶段，客户、设计院、顾问单位最担心的都是选型不够的问题，往往采取放大安全系数的策略，导致初期投资浪费，实际运行过程中设备低负载、低效率运行。比如，后勤通道按照内场的照度标准设计，后期运营时再拆灯；冷机选型偏大，实际运行时多台主机水泵闲置；变压器容量选型偏大，长期低负载运行。不仅浪费初期投资，而且浪费运行成本。实际运行数据对新项目设备选型适配的价值巨大。万科目前正在做商业机电设备选型适配的研究，针对不同类别、不同规模、不同定位的项目应如何制定、优化设计参数，并将以能源管理平台采集的数据为依据，来反馈指导这方面的研究。
▲实测变压器负载率
调研数据表明，商业项目在能耗方面往往是住宅的10-15倍，在节能的前提下要在营业时间内保持相对稳定的温度、湿度、照度，节能方案的不断优化是关键。商业项目节能管理并没有规整划一的方案和路径，相关各方的尝试和经验分享，将有力地促进商业项目节能管理水平的提升。 |
|
|
来自： tonneyfuji > 《b.理念》
