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文|欧阳捷 在这个演讲中，我们还是重点对似是而非的轻资产模式与重资产模式做了探讨，试图剖析资产价值之所在，并在最后解读房企快速发展的最佳路径。 首先说，老百姓的投资渠道真的很可怜，在货币大水漫灌、资金泛滥的时代，居民财富增长在哪里？除了储蓄、炒股、买房，还有什么？大概没有什么了。 我们大众财富的最大差异其实不在股市，不在收藏，不是理财，不是黄金，也不会是在海外置业，会是储蓄吗？
我们家庭户账上的存款其实差别并不大，除了少数极富有人群，大多数家庭平均也就是十几万元的存款，全国城镇和农村家庭人均储蓄分别为5.56万元和1.58万元，不过差了4万元。 不同城市会不会差别很大呢？从城镇家庭来看，北京比河北唐山、上海比四川泸州也只不过多了6万元。 居民财富的最大差异在于是否买房，以及在哪里买房！ 没房的家庭大概只有储蓄存款，有房的家庭不止是储蓄，房子也可能不止一套。近几年房地产的升值少则几倍，多则十几倍，无房者和有房者的家庭财富差距迅速拉大了。 房子买在哪里更是财富增值的关键！南京、宿迁同样100平米的房子，南京平均房产价值225万元，宿迁只有46万元，差了180万元。最近听说有人把深圳的房子卖了，在中山市买了一个单元的房子，想想十年前在中山市和深圳市各买一套房的家庭，十年后的今天，财富差异恐怕就是十几倍，过去的唱空派现在连呻吟的声音都没有了。 如果是在农村而不是城中村建房的话，住宅的价值就更低了。江西省去库存的口号虽然就像过去计划生育口号一样简单粗暴，却是有理：“农民在城市买房是升值，在农村建房是贬值”。 有媒体朋友问我：如果在国内买房，你还会在哪里买？我说：“上海，毫不犹豫！”。 另一位媒体朋友调到广州，老板劝他在广州买房，他动心了，我问他：为什么在广州买房？他说：便宜啊。我说：韶关更便宜（笑），而且不涨。 住宅其实就是重资产。买住宅的人就是持有重资产，买房人通过持有住宅重资产获得了财富的升值，越是持有一二线城市的重资产财富增长就越快。 今年以来，63个三四线城市的房价涨幅只有3.4%，勉强跑过CPI。要获得物业的更快升值，就要更多倾向一二线城市，三四线城市的物业升值速度一定是赶不上一二线城市的，当然二线城市也是分化的，比如沈阳、三亚也是二线城市，这些城市就不必考虑了。 未来10年，热点一二线城市房价至少上涨一倍，甚至京沪深的房价在3-5年都有可能翻一番。 很多人常常问我，上海的房子还能不能买？这个问题其实包含了两层意思，第一层，上海的房价还会不会涨？如果权威人士都说上海的房价肯定会涨，不涨包赔，您买不买？我相信绝大多数人都会买，这不是羊群效应，而是怕了，宁可信其有。第二层，其实更多人担心的是房价会不会跌呢？霍金曾经预测：“2100年，世界人口将从目前的72亿人增长到110亿人”，而我们的地球表面积不会增加。因此，长期来看，房价只会一直上涨。 过去总有人说，“房价不可能永远上涨，泡沫总是会破裂的”。但事实是，大城市的房价的确在一直上涨。 房价会不会回调？一定会。什么时候？不知道。唯一可以确定的是：房价在每一次回调之后又继续超越成为一个新的高峰。美国经历了次贷危机的房价暴跌，现在已经回到2008年金融危机之前的历史最高点了，而且还在继续上涨。 不只是美国的纽约、波士顿、旧金山、洛杉矶，全世界主要大城市的房价都还在持续上涨，伦敦和英国平均房价也已经超越了危机之前的2007年。悉尼、墨尔本、堪培拉、多伦多、温哥华、新加坡、孟买等等大城市的房价都在持续上涨。 这是因为：钱多了就不值钱。对应钱的一切东西都会变得更加值钱，尤其是不动产。 全球主要货币越发越多，欧元区、英国、日本都在量化宽松，现在澳洲央行发现降息无效，也准备“直升机撒钱”。
利率越调越低，日本、欧元区、瑞士、瑞典与丹麦央行均已实施负利率来遏制通缩，美联储也在评估负利率的可能性。 中国也不例外，预计今年M2总量将达到157万亿元，增量接近18万亿元，权威人士说了不能搞大水漫灌，因此，下半年货币宽松会略微收窄，M2增速或将低于政府设定13%的目标达到12.7%。
中国同样显示负利率，一旦进入，便是周期。
当中国的钱越发越多、越来越便宜的时候，银行拿着大把的钱花不出去，利率也会下降，持有重资产的成本就越来越低，重资产就将变得越来越有价值。 现在大家都在说轻资产模式的优越性，其实在住宅地产开发全价值链条上，从产品定位、规划设计、营销广告、中介代理、工程建设、品牌塑造、装修装饰、物业管理，甚至金融服务，所有乙方企业都是轻资产模式，现在回过头来看看，这些行业的企业都没有发大财。
有个代理公司的营销经理，因为开发商销售不畅，要求供应商抵款，也被逼买了一套自己代理销售的楼盘房子，当时很痛苦，后来发现大赚一笔。 因此，在资产升值更快的时代，轻资产不会是最大受益者。 住宅开发商也都是轻资产模式，但开发商赚了不少钱，为什么？
著名的经济学公式杜邦方程式解释得非常清楚，开发商的销售净利润率差别不大，或许可以差几十个百分点，但最重要的还是靠速度和杠杆赚钱。
为什么开发商不持有住宅重资产？因为他住不了这么多（开玩笑的），其实是因为跑不快。如果持有太多住宅，就无法滚动发展、做大规模，也会有库存过大、现金流不足的风险。 那么商业呢？商业是重资产，商业地产开发商为什么要持有商业？其实商业开发商刚开始也是轻资产模式，也是散售，但资产散售了就做不好、也不值钱，集中持有可以整体规划、整体招商、整体运营，更重要的是自持物业会带来未来资产的升值，也就是重资产升值。 我们可以想象，地主（资本家）挣得钱更多还是管家（职业经理人）挣得钱更多？显然职业经理人不应该比大股东挣得更多，因为职业经理人（管家）是轻资产模式。 如果我们再考察美国商业巨头西蒙公司的市值走势，可以发现，西蒙集团股价从2009年底的$81.47上涨到2016年上半年的$224.5，平均每年增长15.7%，显然这不是运营的租金回报率带来的，更大部分是持有资产的物业升值。
澳洲商业巨头西田公司也是同样，他们的顾问王玮先生曾经说过：“2000年其管理购物中心87座，2015年仍然是87座，但资产总值从200亿美元增长到700亿美元，年均增长10%以上”。 商业资产的价值在于物业升值 + 租金回报率。物业升值是随着城市房产价格上升而增长，未来重点一二线的物业升值都不会低。 购物中心的租金回报率又能做到多少？ 新城控股做了一单类REITS，把上海青浦的新城吾悦广场做了资产支持证券，预期年收益率5.35-7.1%，可以说是首创了5个第一：首单民营房地产开发商为发起人的商业物业类REITs产品；首单以大型商业综合体为基础资产；首单以纯外部租户为主要现金流来源，不依赖于原始发起人的现金流补足；首单以交割持有物业方股权实现资产出表；最重要的是首单原始发起人有回购的权利而非义务，未来时机比较好，也可以再买回来，离真正的REITS可以说又近了一步。 而新城控股在常州的新城吾悦广场做得更好，按投资额的预期总收入收益率今年可以做到8%以上，未来还会继续增长，即便我们考虑风险保障度、三四线城市物业升值折扣，基本上也可以达到资本市场所期望的类REITS条件。当然，前提是运营能力要跟得上。 而未来购物中心的租金收益在提升、资产价格在增长，如果我们能够把资产回报率做到7%甚至更高，并享受房价每年上涨3-5%（这应该不是奢望），就可以达到10-12%的资本回报率，不到8年就可以收回成本，即便是三四线城市的购物中心REITS大概也不是问题了。 资本市场的思维逻辑也在不停变化，也许不久他们就会发现，在不会停止的大水漫灌和资产荒的时代，恐怕没有比这更好的资产了。 按照购物中心发展速度，不到十年时间，全国购物中心必将饱和 按照购物中心发展速度，不到十年时间，全国购物中心必将饱和。而目前，购物中心的建设速度正在放缓（数据来源：赢商网），这是源于对商业地产发展速度过快和竞争过于激烈的恐惧，也是很多中小开发商和运营商同质化与差异化竞争能力的势微，今后购物中心开业速度还会继续放缓。 |
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