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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 在房屋买卖合同纠纷的审理中，法院往往会考虑到“现状”。所谓的现状，包括房屋的实际占有人，房屋买卖合同是否已经履行完毕（买房人是否已经付款完毕，卖房人是否已经过户和交房），房屋买卖合同继续履行是否有困难和障碍（如买房人能否现金支付未付款、房屋是否存在查封、抵押等）。严格讲，法院判决的依据应当是合同和法律，所谓的现状不应当是影响法院判决的因素。但是，司法实践中，法院为了维护社会经济秩序的稳定，在判决时往往会倾向于往维持现状的方向判决（本文所附案例即是典型代表）。究其原因，是考虑到了今后的执行，考虑到法律定纷止争的作用等等因素。
附：王某平等诉徐某某房屋买卖合同纠纷案 案情简介：1997年4月12日，王某平、王某娟的父亲王＊＊代王某平、王某娟与徐某某签订《购房协议书》一份，约定：徐某某将位于上海市奉贤区＊＊镇＊＊村157号一幢三上三下二层小楼以及一间平顶房屋出售给王某平、王某娟；房屋价款人民币54，000元，于1997年4月12日一次性付清（王某平、王某娟在4月19日搬进徐某某处居住）；房屋内有吊扇四只、沙发三只、床两只全部转让王某平、王某娟。上述协议签订当日，徐某某将系争房屋钥匙交付王某平、王某娟。王某平、王某娟取得系争房屋后未进行装修、改扩建，居住使用至今。王某平于1990年1月12日将其户口迁至上海市南汇区＊＊乡第六组；1999年迁回＊＊＊号（农业人口）；2003年其户口又迁至上海市浦东新区惠南镇（非农户口）；2014年3月29日再迁入＊＊＊号（非农户口）。王某娟于1989年10月25日将其户口迁至上海市浦东新区＊＊镇。系争房屋立基人口三人，分别为徐某某及其妻子、儿子。该房屋现已列入动迁范围。2015年1月，王某平、王某娟诉至原审法院，请求确认王某平、王某娟与徐某某签订的购房合同有效。徐某某则不同意王某平、王某娟的诉讼请求。
裁判原文节选： 一审【案号：上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第636号】当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，王某平、王某娟与徐某某于1997年签订的《购房协议书》系双方当事人真实意思表示，且该协议于1997年即履行完毕，至今已十八年之久，双方应按照约定履行自己的义务。关于徐某某提出未收到王某平、王某娟购房款的辩解意见，因双方签订的协议书中约定购房款于签订协议当日一次性付清，徐某某亦于当日将系争房屋钥匙交付给王某平、王某娟，并由其居住至今，徐某某也未能举证证明其曾催讨过购房款，故应当认定王某平、王某娟已支付购房款54，000元。因此，对徐某某上述辩解意见不予采信。对于王某平、王某娟要求确认双方签订的《购房协议书》有效的诉讼请求，因王某平、王某娟无论在购房时，还是起诉时，均非上海市奉贤区＊＊镇集体经济组织成员，且双方的买卖协议亦未经相关部门批准，故王某平、王某娟要求确认《购房协议书》有效的诉讼请求，无法得到支持。至于徐某某认为双方签订的协议无效的辩解意见，因该协议已全部履行完毕达十八年之久，徐某某该辩解意见既不符合诚实信用原则，也不利于社会经济秩序的稳定，故徐某某上述辩解意见亦不予采信。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第1332号】本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。由于涉案房屋系农村宅基地房屋，王某平、王某娟与徐某某就该房屋所签订的《购房协议书》虽系双方真实意思表示，但因签约时王某平、王某娟并非该集体经济组织成员，且该买卖行为亦未得到相关职能部门批准，故王某平、王某娟现起诉要求确认该协议书有效，于法有悖，原审对此未予支持，当属正确。王某平上诉称其在购房后曾取得过村集体土地承包权，且其户籍于1999年至2003年亦在＊＊村，但鉴于无论在购房时，还是提起本案诉讼时，王某平、王某娟均非村集体组织成员，故两人并不符合农村宅基地房屋购买的主体资格。因此，王某平以其在购房后曾有几年户籍在该处为由，要求确认《购房协议书》有效，依据不足，本院不予采信。虽然王某平、王某娟要求确认《购房协议书》有效的诉请未能得到支持，但鉴于该《购房协议书》系双方真实意思表示，且房款已支付完毕，房屋业已实际交付使用长达十八年之久，为维护社会经济秩序之稳定，双方之间就该房屋所形成的现状应予维持。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。 |
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