不买上海这块“破地”，大佬示范110亿能在海外买到啥？
原创
2016-08-18
Terence
晨哨网
━━━━━━ 打造2个曼哈顿地标，建造2处“伦敦中心区最高的住宅楼”、投资海外项目20笔。这就是复星地产、万达、万科在海外用一块上海地皮的价格所做的投资。 ━━━━━━ 昨天（8月17日），我大上海再一次震惊全国，融信集团以110.1亿元的最终成交价成功拿下上海静安区中兴社区一地块，而10.03万元/平方米的楼板价也一举打破此前7.99万元/平方米的全国记录。 下图就是这块价值110.1亿元的“破地”。 2013年以来，考虑到国内陆价、房价留给开发商的空间已不大，以绿地、万达、万科和复地等为代表的国内知名房企纷纷“出海”。而政策上对险资的“松绑”也促使安邦，中国人寿等险企在海外疯狂购地。 110.1亿元人民币，以目前的汇率计算约合17亿美元或者15亿欧元。在上海，能买到上图这一“小破地”，到海外能买到啥呢？我们通过万科、万达和复星地产过去几年在海外的实践来看看。 万科：110够海外投资20笔 此前我们曾撰文写过万科的海外布局，与万达、复星、安邦等高调投资海外不动产不同的是，万科的海外投资相对低调很多。但事实上，万科早在2013年就开始投资海外项目。年报显示，截至 2015 年底，万科已进入旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦等 5 个海外城市。2015 年公司的销售业绩中，海外项目贡献销售面积 2.8万平方米，贡献销售收入人民币 28.8 亿元。 我们发现，在历次海外投资中，与海外机构合作共同投资是其海外布局始终坚持的一点。合作机构出现过铁狮门、吉宝置业、RFR、 Hines和CainHoy Enterprises、Mc Court Global等当地知名不动产服务商。 2013年以来，万科的海外战略更多的是“求稳”。万科表示将坚持以国际化为长期发展方向，通过投资海外市场学习海外成熟市场多元化的商业模式，将国外成熟的产品和服务带回国内，同时打通国内外客户资源，树立万科在海外市场的口碑。 这就是说，万科的走出去第一阶段主要是“取经”，继而在中后期达到服务中外客户的长远目标。除了海外投资必找当地合作方外，万科海外战略的谨慎也直接体现在其海外投资的金额上。
将上表中的全部8笔海外投资金额加总也不过不超过7亿美元，尚未达到中兴社区那块地皮的一个零头。以万科按这样的海外投资节奏节奏，110亿元够万科海外投资20次了。 复星地产：110亿够打造两个曼哈顿地标 在国内，由于复地早年在拿地方面的保守，近年来距离第一集团房企已有不少差距。2013年开始，竣工面积与新增土地储备也逐年下降。与之相对的是，复星地产这两年在海外的发展却异常顺利。 在日本，除了东京晴海Triton广场两栋写字楼，此前于2014年还拿下了东京花旗银行中心和品川公园大厦两个项目。而欧洲则有伦敦金融城Lloyds Chambers大楼、伦敦金融城东侧的Thomas More Square和米兰地标性建筑布罗吉大厦等。另外，在美国也拿下了纽约曼哈顿One Chase Manhattan Plaza（后更名为Liberty 28）。 这些项目的收益也普遍不错。由原东京花旗银行中心整体改建之后的“Tokyo Front Terrace”，出租率稳步提升；而凭借对大堂的改造，以及强有力的宣传，东京品川公园大厦受到市场的广泛关注，截至今年6月，大厦入住签约率已提高到90%以上。 由于有多笔投资的金额为透露，我们无法精确算出复星地产这几年在海外共投了多少钱。不过，根据已透露的来估算，总计大约也就在110亿人民币左右吧。 在复星地产众多海外投资中，曼哈顿Liberty 28（原名One Chase Manhattan Plaza）是最具代表性的投资案例。该楼为60层高、建筑面积220万平方英尺的甲级办公楼，复星对大楼进行全面改造，其中包括了大堂、电梯、关键基础设施和广场等区域。复星还为大楼2.5英亩的广场，提供了免费的无线网络服务。 著名的《华尔街日报》都曾大篇幅报道称Liberty 28 为曼哈顿新地标。 2013年复星地产收到收购价为7.25亿美元，用了1－2亿美金对大楼和广场进行翻修和改建。以此计算，110亿元（约合17亿美元）足以买下两个Liberty 28。即上海一块“小破地”的价格就能打造两个曼哈顿地标了，细思极恐。 万达：110亿够建两个伦敦“最高”住宅楼 相比万科和复星地产，万达在海外的布局更“壕”，多笔投资都在10亿美元级别。不过，110亿也够万达在海外干两笔大生意的了。 以伦敦ONE项目为例， 2013年6月万达宣布将投资7亿英镑，在伦敦市中心大型改造项目九榆(Nine Elms)新区兴建超五星级的万达酒店和高档公寓住宅。万达宣布时，该楼盘分别由两栋56层和43层的塔楼组成，最高建筑达203米，为伦敦最高的住宅楼。虽然随后被同样来自中国的绿地集团超越了，后者在伦敦242米高的综合大楼也被批准，但万达该笔投资仍然是“伦敦中心区最高的住宅楼”。 以万达总投资7亿英镑估计，110亿元大约也可以在伦敦两次投资如下图的高档建筑了。 打造2个曼哈顿地标，建造2处“伦敦中心区最高的住宅楼”、投资海外项目20个。这就是复星地产、万达、万科在海外用一块上海地皮的价格所做的投资。
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