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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 房屋买卖双方在约定的过户日重新磋商贷款事宜隐含着一个命题——买房人的贷款在约定的过户日前未通过银行审批。根据合同约定或者交易惯例，买房人应当在房屋买卖合同（网签合同）约定的过户日之前通过银行的贷款审批，否则买房人就构成逾期，逾期超过一定时间（一般是15日）或者在卖房人催告后一定的时间（一般是7天）买房人仍未通过银行贷款审批的，买房人就构成根本违约，卖房人有权解除合同并主张违约金（一般是20%）。 那么，是否虽然在约定的过户日买房人没有获得银行的贷款审批，但是只要房屋买卖双方对重新贷款事宜进行了磋商就视为原来的贷款获批日的约定被变更了，买房人就不构成逾期，更不构成根本违约呢？ 这是一个合同变更的问题——协议变更合同。即房屋买卖双方通过一个协议变更原来房屋买卖合同的约定。这个协议有效成立了（并且生效了），原来的合同才会被变更。而这个协议的有效成立并生效也要经过合同成立的过程——要约和承诺。直观的体现即房屋买卖双方的磋商，讨价还价。如果房屋买卖双方就重新贷款事宜的磋商没有成功，即新的协议并没有成立。这样，原来的房屋买卖合同就没有被变更，依旧合法有效。房屋买卖双方仍然受原房屋买卖合同的约束。买房人在约定的过户日没有获得银行贷款就构成逾期，超过宽限期就构成根本违约，卖房人就有权解除合同并主张违约金。
附：张某某、倪某等与李某房屋买卖合同纠纷案
案情简介：上海市杨浦区中原路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）权利人为张某某、倪某、黄某某、张某。2014年8月2日，李某作为乙方，与甲方张某某、倪某、黄某某、张某签订《上海市房地产买卖合同》，约定：第二条、甲方同意以人民币（以下币种均为人民币）3，300，000元价格将系争房屋转让给乙方；第四条、双方同意甲方于2014年12月2日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；第六条、双方确认在2014年11月2日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条、乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起7日内，乙方仍未付款，甲方有权单方解除合同，并通知乙方，自收到通知之日起的7日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金；房屋买卖合同补充条款约定：“1、甲乙双方经协商一致同意，在双方于2014年8月2日在杨浦区中原路XXX弄XXX号XXX室房地产买卖合同中签字后，于2014年11月2日前双方共同前往上海市杨浦区房地产交易中心办理产权过户手续；2、该房屋若尚有贷款，甲方同意在2014年11月2日前办理好还清贷款和抵押注销手续，乙方如若需商业或组合贷款应在2014年11月2日前办理好贷款手续，甲方同意有义务积极配合乙方办理贷款手续，并提供相关材料；3、交房：A甲方于乙方付清全部房款（包括贷款，不计尾款部分）后7日内将该房屋交付给乙方，若未能按时交房的，每逾期一日甲方应当按照房价的万分之三支付给乙方违约金，同时甲方承诺该房屋原有户口（若有）于交房前（2014年12月31日前）已全部迁出，若未能迁出的，每逾期一日甲方应当按照房价的万分之三支付给乙方违约金，直至原有户籍迁出为止，若逾期三月以上的，乙方可以单方解除合同，甲方将承担所有的违约责任；5、该房屋内维修基金、煤气使用权、有线初装费和房屋的附属设施，固定装修设施、厨卫设施、灯具类和房屋的附属设施，由甲方随房附送给乙方；7、该房屋售价为3，300，000元，乙方必须另支付装修补偿等费用900，000元。甲方出售该房屋总收入4，200，000元；8、付款方式：A、乙方于甲乙双方签订买卖合同后当日支付房款1，500，000元其中包含已付定金100，000元；B、乙方于2014年12月31日前支付甲方房款100，000元；C、甲乙双方共同前往上海市杨浦区房地产交易中心办理产权过户手续当日乙方支付房款450，000元；D、甲方同意乙方通过银行申请贷款的形式支付部分房款2，100，000元此部分房款在乙方出产证后由贷款银行直接放款给甲方，如乙方贷款数额不够或贷不出或无需贷款，这部分房款将以现金形式在买卖双方共同前往房地产交易中心办理产权过户当日支付；E、尾款50，000元，此款项在甲乙双方房屋交接完毕并结算好交房前的各项使用费用后7日内支付给甲方；10、如甲乙双方有一方未能按本合同中所约定的条款和补充条款所约定的内容来履行本合同，或单方提出终止本合同的情况，则属违约，违约方将支付给守约方相当于上述房价20%的违约金；12、若贷款合同出来，甲乙双方必须5日内前往交易中心办理手续”；合同附件三付款协议约定：乙方于2014年11月2日前支付2，260，000元，2014年8月2日前支付990，000元，2014年12月2日前支付50，000元。2014年6月29日，李某支付张某定金100，000元，2014年8月2日李某支付张某房款410，000元、990，000元。2014年8月11日，中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行出具《证明》一份，内容：借款人倪某已经还清我行贷款本息，同意办理退保险及撤销抵押登记手续。2014年11月12日，倪某、张某与李某在系争房屋内协商变更贷款银行、交易中心办理过户日期等事宜。2014年11月15日，倪某在系争房屋向中介公司员工表示，需要延后一周内交易。2014年11月15日，李某向张某某、倪某、黄某某、张某发出《告知书》，通知张某某、倪某、黄某某、张某于2014年11月18日至杨浦区房地产交易中心办理过户手续。2014年11月21日，倪某向李某发出《催告函》，要求李某支付利息损失7，042元。2015年1月1日，张某某、倪某、黄某某、张某向李某发出合同解除函。李某向银行申请贷款1，800，000元用以支付房款。
裁判原文节选： 一审【案号：上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第3679号】李某与张某某、倪某、黄某某、张某签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。该合同签订后，李某支付了房款1，500，000元，并向银行申请贷款事宜。在2014年11月2日即双方约定的办理过户手续及支付房款期限届满后，双方当事人又重新磋商贷款银行、变更交易日期等事宜，就此未能达成一致。从本案查明事实看，因不可归责任于双方当事人之事由，导致上述买卖合同没有继续履行，双方当事人均没有违约。根据合同约定，李某应于双方共同至交易中心办理产权过户日支付房款2，100，000元。因双方未能就交易日期达成一致，李某可以拒付上述房款。故李某主张张某某、倪某、黄某某、张某支付违约金的请求，不予支持。张某某、倪某、黄某某、张某反诉主张李某支付违约金及利息损失的请求，亦不予支持。基于上述原因，张某某、倪某、黄某某、张某不具备解除合同的权利，四人向李某发出的解除合同函不发生法律效力，故法院对张某某、倪某、黄某某、张某就此主张解除合同的请求，也不予支持。考虑到双方履行合同的实际情况，李某主张继续履行买卖合同的请求，予以支持，双方当事人继续按合同约定内容履行。
二审【案号：上海市第二中级人民法院（2015）沪二中民二（民）终字第1445号】本院认为，现倪某等人主张李某因未按约支付房款构成违约，故倪某等人有权解除合同并追究李某的违约责任。根据查明的事实及双方当事人的陈述，双方在合同约定的2014年11月2日之后又重新磋商贷款等事宜，虽最终未能就相关事项达成一致，但可以认定双方就不再按照合同约定的日期过户并无异议。根据合同的约定，李某的下一期付款义务应于交易过户日履行。在此情况下，双方如就过户日期协商不成，亦应当在就过户日期设定一个合理期限后，再行使合同赋予的相应权利为妥。鉴此，原审法院基于查明的事实，认定本案涉案合同未能继续履行，不可归责于双方当事人，并无不妥。因此，倪某等人以李某未按合同约定支付房款构成违约为由，请求解除合同并要求李某承担违约责任，依据不足，本院不予支持。此外，关于倪某等人主张的因李某逾期付款导致其无法达到购买置换房屋的目的而要求解除合同的主张，首先，倪某等人并未就此主张提供其购买其他房屋的相应依据。其次，就本案涉案的房屋买卖合同的目的而言，是通过出售系争房屋获得相应房款，至于所取得的房款是否足以用于其他用途，并非法律规定的解除合同的条件。况且李某在本次交易过程中并无违约行为，故对倪某等人的上述主张，本院不予支持。综上所述，原审法院在查明事实的基础上，所作判决并无不当，本院予以维持。
评析：本案的判决值得商榷。详见正文。 |
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