干货：龙湖物业接管验收集中检查方法

1、集中检查目的

集中检查，

       是建设方向物业企业移交前由物业公司组织的，从客户使用和物业服务角度，主要对空鼓裂纹、门窗、给排水、房间尺寸、设备安装、成品保护、使用功能等项目进行检验。

       可分为户内和公共区域两种，根据建设进度户内检验一般在交房日前4-5个月具备检验条件。

        公共区域按配电、给排水、环境、弱电、消防等专业根据工程进度分部分项开展。本章节主要讲解室内检查。

  

◆目的：（1）提高一次交房成功率。（2）减少交房后客户报事量和磨合期物业返修工作量。  

2、集中检查流程

（1）确定检查时间

项目部与物业技术部或管理处确定，一般在交房前4-5个月。物管师商学院【微信号：wuyeguanlishi】整理.

（2）启动会

确定项目部、物业检查整改联系人，检查标准、返修流程向施工单位、监理交底。

   

（3）制定计划

根据预验房时间、施工进度制定检查计划，在预验房前完成检查整改。   

（4）检查准备

人员、工具、记录资料筹备（记录表洋房每单元、高层每10层制定成册）、检查培训。

（5）检查  

物业工程负责人组织员工进行检查，分片区负责制。

（6）记录反馈

原始资料物业保存，复印件当天或次日由总包在物业签字领取，分发到各分包单位整改。

（7）整改

各分包单位接到检查记录表进行整改。

（8）复检

 整改结束，监理进行检查，合格通知物业复检。

（9）资料维护

物业工程负责人指定专人对计划、检查，整改资料进行维护。   

附件：《集中检查启动会指南.doc》

3、集中检查计划

根据项目进度制定检查计划，在业主开放日前完成检查整改，检查项目必须是全检，而不是抽检。

 

参加人员对于检验标准的掌握是提高工作质量的基础和保证。户内检查每小组一般每工作日能完成xx户的检验。

附件：

《集中检查计划表.xls》

《集中检查工作量参考.doc》

《集中检查内容.xls》

《户内检查记录表.》

4、集中检查工具

（1）压力实验工具（俗称手动加压泵）

（2）游标卡尺

（3）激光测距仪

（4） 投线仪   

（5）红外线多线墨线仪   

（6）塞尺

（7）两米尺   

（8）卷尺

（9）角尺   

（10）空鼓锤   

（11）记号笔

（12）兆欧表   

（13）钳型万用表

5、集中检查标准

（ 1）房间及公共部位空间尺寸   

房间内墙面之间净距极差20mm以内  l净高偏差值-20mm以内，极差在20mm以内  l非矩形的主要功能房间内墙净距差可不做检查。   

（2）现浇楼板厚度及裂缝

板厚应符合设计要求，偏差符合施工质量验收规范； 现浇楼板不应有可见的裂纹。   

   

（ 3）门窗检查

门窗开启灵活、关闭严密、无倒翘；推拉窗有防脱落措施  l进户门开启方向符合设计要求。

橡胶密封条、毛毡密封条完好；玻璃密封条与玻璃、玻璃槽口接触紧密、平整。

有排水口的门窗、排水口畅通；排水口数量符合设计要求。

（4）墙面、地面和顶棚

抹灰与基层粘结牢固、无脱落、空鼓；抹灰层无爆灰和裂缝  l免抹灰工艺顶棚不应有可见裂缝。   

抹灰层之间、与基层之间粘结牢固、无空鼓；抹灰层无爆灰和裂缝；孔洞、槽、盒周围抹灰表面整齐、光滑；管道后面抹灰表面平整。

（5）防水工程

无面不应有滲漏、积水；天沟、泛水、变形缝构造符合设计要求。   

有防水要求房间、阳台无滲漏、排水坡向正确、排水畅通无倒泛水和积水；   

外墙无滲漏；外窗无滲漏。

注：其余方面略   

6、集中检查方法

（1）房间及公共部位空间尺寸

（2）门窗检查

（3）墙面、地面和顶棚

 两米尺检测墙面垂直度：   

 红外线多线墨线仪检测室内阴角垂直度：   

角尺检测阳角：

检查空鼓裂纹：

检查阳台阴角（注意阴阳角较多处，客户关注较多）：   

检查室内标示（给排水管、管线预留孔洞、强弱电线盒、开关、插座等均应做相应的标示）： 

检查天棚平整度（顶面检查时，应检查平整度，空鼓、裂纹，顶面有弱电进户接线盒的应作全面检查，避免漏装。）：   

地面检查（平整度误差不大于2mm ，地面面层与下一层应结合牢固，无空鼓，无裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷。）：   

 （4）防水工程

检查烟道、外墙、门窗漏水（门窗、外墙、烟道等渗水，应在长时间下雨或大雨时检查，如未下雨，则采用淋水的方式进行。）：

（5）玻璃安装工程

阳台玻璃栏板材质及栏杆高度检查（高度不低于1.05米；应使用安全玻璃的部位不得使用非安全玻璃；护栏玻璃应使用公称厚度不小于12㎜的钢化玻璃或钢化夹层玻璃；当玻璃临空高度达到5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃 。）：

室内护窗栏杆高度检查和施工工艺（不低于900㎜；焊接牢固、无毛刺无晃动，漆作工艺好、无色差、无明显焊点、无明显划痕。纵向栏杆之间净间距不大于110mm）：

检测铝合金门限位器设置和成品保护等情况|（铝合金无倒翘无明显划伤（长度不得大于100㎜）凹陷，胶条无脱落，边框封口胶应密实平整；平开窗锁钩风撑安装稳固使用灵活。）：   

 窗户检查（开启性能：窗扇应开启灵活、关闭严密，无倒翘；推拉窗应有防止脱落的措施。）：   

（7）建筑给排水工程：除分户检验要求检查事项外，应作支管排水坡度检查、通球试验、灌水试验、给水管道压力试验   

检查水井水表设置情况（安装平稳牢固、无渗漏、表前防盗阀、表后截止阀或球阀；水表牌号应与户位号一致。）：   

 户内给水管检查（户内总水阀和装修水龙头安装到位、开启灵活、无渗漏 ；阀门高度离地800㎜。）：   

排污管道灌水实验（管道、配件等接口严密，无渗漏；管道畅通。）：  

排污管道通球实验（球能从测试点被水冲至被测管道的最底部的污水井。）：   

给水管道支架稳固性（给水管应安装应平整牢固，支架间距参照规范择录。）：

给排水管顺直度检查（排水管道应安装规范，每层必须装伸缩套管、隔2-3层应设置清扫口、顺直度采用红外线多线墨线仪进行测试。）：

给排水管顺直度检查（给水管应安装应平整牢固，Φ32PPR横管间隔0.8米必须安装支架。）：

地漏检查（地漏型式符合设计要求，水封深度不小于50㎜；存水湾水封深度不小于50㎜ ，冲水排水通畅。）： 

（7）建筑电气工程

配电箱、外墙窗、栏杆等电位、接地、线间绝缘测试（配电箱内各线间、金属栏杆、等电位绝缘阻值均不得低于0.5MΩ；接地连接正确 ）：

配电箱配置和设置高度检查：

室内装修电源插座高度检查

强弱电箱内电气元件规格、型号、数量符合设计要求标示完好，标识清楚、动作灵活，接线、插座等相续正确；电表读数、户位正确。

检查记录

7、集中检查重、难点问题及处理方法

（1）集中检查管理

1）标准、流程培训，自己做足功课；

2）分栋或片区责任制；

3）有效的汇报制度、员工每天向工程经理汇报检查、整改情况；

4）重点、突出问题及时向地产反馈，并落实处理方法。

  

（2）重点关注客户敏感点

1）阴阳角顺直度，房间尺寸、门窗；   

2）渗水；

3）空鼓、裂纹。

（3） 整改质量、进度控制   

1）明确施工单位返修队伍，分片区责任制；   

2）返修材料准备，与项目部落实供货期较长的材料供应及时性，确保整改进度；   

3）整改质量、进度出现异常时，组织项目部、营销客户中心、物业技术部会议解决。   

备注

1、详见《龙湖物业项目移交住宅集中检查.PPT》44页

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3、转载请备注：本文由物管师商学院整理

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