干货:前期介入阶段物业工程的主要工作

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  在规划设计阶段介入  

规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的先天制约因素。同时，设计人员主要是从设计技术角度考虑问题，往往忽视了以后的管理和使用问题。

因此，物业管理人员在规划设计阶段，从业主或使用人的角度，从物业管理的角度，全面细致地反映物业管理能得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，尽量避免或减少在接管楼盘后出现的难以解决的问题。 

介入的方式主要有： 

1）召开有发展商、规划设计部门、工程建设主管部门参加的意见交流会（如某天下午召开的“新楼盘意见沟通会”）；

2）将对楼盘规划设计方面的意见以文件的形式向发展商、规划设计部门反映（如发给设计公司的《关于小区电气设计中与用电计量有关的几点建议》；

3）参加设计图纸会审，提出会审意见。

无论任何一种方式，都需要有关的人员在日常工作中注意了解有关的情况，积累实际经验，搜集资料、数据，了解有关的设计规范，熟悉政府部门（如物价部门、供水、供电部门）的有关文件和规定。（如：只有熟悉物价部门有关小区公共用水、用电的摊分办法和用电类别的划分，才能提出合理安装电表的建议）

在进行施工图设计之前，把意见提供给设计部门，并说服其接纳，这种情况是最理想的。

当然，我们在提建议或意见时要注意措辞、语气、态度，要顾及设计人员的面子，如果我们熟悉设计规范，有事实支持自己的观点，就会更容易说服其采纳我们的意见（举例：接地扁铁问题和遥控浮球加装电磁阀的案例）

参与规划设计、图纸会审要注意的要点详见《关于新建楼盘前期规划设计的一些意见》

几个典型的、影响较大的例子 

1）低压配电回路及电能表的合理设置；

2）高低压配电房、变压器房不宜设在地下室最低层（防水淹）；

3）设备房应有足够的维修空间；

4）水泵房电气控制柜基础高度要适当抬高；

5）应急灯、出口指示灯和疏散指示灯等和电源线路的连接应通过插头、插座的连接；

6）水、电井房要设照明灯具；

7）同一小区应尽量将监控室、消防中心集中设置。

[以上1）——4）在完工后已无法更改，5）、6）更改要较大的工作量]

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  在施工阶段介入  

1）参与施工监理，及时发现施工过程中出现的质量问题，并适当地向项目公司、总工室等部门反映，必要时以公司名义发函，促使施工单位尽快改正，尽可能将建设质量隐患消灭在建造过程中，从而提高楼盘的建造质量；

注意的重点是隐蔽工程，如埋地线管的材质、管线的连接、暗敷线是否穿管、采用导线的型号（是否阻燃），电气连接的紧固，以及是否按设计要求施工。

2）熟悉管线走向、设备安装及设备调试等情况，并对图纸的改动作出记录，便于后期管理，也为接管验收（竣工验收）打下基础，可提高验收质量，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调；

3）集图纸、资料、使用说明书，熟悉设备的功能；

4）和项目公司、施工单位、设备厂家及有关部门搞好关系，建立顺畅的服务渠道，利于后期设备保修和管理。

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  参加设备设施的验收和接管移交   

1）验收

参加人员要尽可能熟悉有关的施工验收规范，了解设计要求。

要点：

a、 检验设备设施的性能是否达到设计要求。

如：柴油发电机能否手动、自动启动；启动的时间是否达到要求，消防30秒，人防15秒；输出电压和频率是否稳定，配电开关能否自动切换等；开启湿式报警阀的试验阀，测试消防喷淋泵是否能自动启动等。

b、  检查施工工艺。

如：设备是否有编号；配电柜、控制柜及其各回路、电器元件是否标识清楚；配线是否整齐；接线是否牢固；有多条（3条）以上零、地线的要设置零线、地线汇流排；多股线要压接线耳；线槽盖、线盒盖是否齐全。

c、 设备、设施外观检查，是否有损坏、生锈或残缺。

d、  在验收证明书上签字，对存在问题要如实写上，不要简单签名，或可注明：我司意见见附页、另发函。（以愉景发电机为例）

2）接管移交 

要点：

a、 要有移交设备清单、资料清单、项目公司和物业公司双方签字。

b、列出存问题， 由项目公司签字确认。

c、 明确存在问题的整改责任和整改时间

3）筹办物业管理中心

1、拟定工程人员编制；

2、招聘工程人员；

3、制定开盘前工程人员培训计划及培训内容；

4、标准化管理制度及规程悬挂上墙准备；

5、协助制定开办预算；

6、跟进管理中心的装修工程。

附：前期介入工程师岗位职责

1．小区绿化、道路、交通、景观、公建配套、楼宇公共地方、公共設施、車場管理系统 、小区安全防范系统、商铺、会所功能布局等规划设计，从物业管理和日后使用方便的角度提出专业意见。

2．参加甲方组织的小区各专业设计、施工图纸会审。

3．参与施工现场的了解、跟进，发现可能影响日后使用或管理运作的因素及时反馈给甲方采取适当施。

4．召开有集团总工室、发展商、规划设计部门、工程建设主管部门参加沟通意见交流会。

5．协助制定开办预算。                                                                                                                       

6．议定工程人员编制。

7．招聘工程技术人员。

8 ．跟进管理中心的装饰工程。

9．各系统设备设施的验收和接管移交前的遗留问题及待改善事项向甲方提出。

10．按照《中华人民共和国房屋接管验收标准》及集团工作程序协助编制《物业接管计划》。 

附：关于新建楼盘前期规划设计的一些意见

1、建筑专业：

1）根据住宅设计规范：外窗窗台距楼面、地面的净高低于0.9米时，应有防护设施，所以窗台高度低于0.9米的开启窗应设安全防护栏；

2）住宅的厨房宜设排烟气的烟道，避免各厨房抽油烟机的排气管直接向室外甚至是卧室窗户排放，造成居室周围环境污染和影响外立面美观以及邻里不和；

3）住宅各厅房应预留合适的空调室外机位、空调排水孔及排水管，避免没有预留或预留位置不够或所需排水管、铜管过长；

备注：篇幅所限，第4—第19条省略。

2、弱电专业

1）  消防梯、客梯轿厢内的紧急呼叫，应连通监控中心或消防中心；

2）为优化人员及设备的管理，节省人力资源，小区的保安监控中心及消防控制中心宜统一设立，不宜分期设置多个控制中心；

3）弱电系统（包括消防报警）应设专用接地装置，在系统设计时应把弱电防雷装置一并纳入设计范围；

备注：篇幅所限，第4—第11条省略。

 

3、强电专业

1）有关用电计量（详见康工建字[2001]013号《关于小区电气设计中与用电计量有关的几点建议》）；

2）高、低压配电房、变压器房不宜设在地下室的最低层，当设在地下室的最低层时，应适当抬高其地面（以防万一水管破裂、水阀故障时不致于容易被水浸）；

3）安装于水泵房内的落地式配电柜、控制柜应适当抬高其基础，必要时可局部抬高地面，并设步级以便于操作（如帝景苑水泵房，目的是避免水浸电柜）；

备注：篇幅所限，第4—第20条省略。

4、给排水专业

1、各小区水泵房由于水池补水、进水浮球故障控制失灵，导致泵房水浸，影响住户的正常使用，同时又造成设备的损坏；

2、商业用水和住宅用水应分别设表计量，清洁用水、园林绿化用水应分别设表计量；

3、天面雨水的排放应选用各种型式的雨水斗，而不应采用地漏；

备注：篇幅所限，第4—第14条省略。