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2014年底参加了对房地产企业的土地增值税清算，清算过程中对代收费用如何界定、如何处理理解如下：
（一）、代收费用界定
1、土地增值税清算鉴证业务准则指南（中税协发[2008]016号）
第二十五条 对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：
（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
2、营业税暂行条例实施细则
代收取的政府性基金或者行政事业性收费：
A、由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
B、收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
C、所收款项全额上缴财政。
上述代收费用在销售环节征收，如住房专项维修基金。
（二）9项费用是否为代收费用
9项费用的征收环节为房企报建环节，且为费用的承担者，构成开发成本内容。“根据物价局有关文件，以下列举的政府性收费已在房价中体现。”，房价构成无法分解，并不似一般的收费需物价部门核准，因此，9项费用不应作为代收费用处理。
二、关于以土地使用权投资入股，被投资企业从事房地产开发的，其土地成本的确认
国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复（国税函[2000]687号），认为以土地等为载体转让股权的应征收土地增值税，在法律形式上无法解释，确有越位之嫌！
以投资环节是否征税确定土地成本体现了扣除环节的连续性，国税总局关于接受投资土地成本扣除问题答复有瑕疵。
转让接受投资的土地使用权如何确定土地增值税的扣除项目金额？
发布时间 ：2009-6-8
9:21:47
来源： 国家税务总局
问题内容：
将接受投资的土地使用权再对外转让时，按税法规定应缴纳土地增值税，但在计算土地增值税的扣除项目时，可扣除的土地使用权价款是按接受投资时作价价款还是按投资方购入土地使用权时支付价款？
回复意见：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）规定：
“第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”
根据上述规定，在计算土地增值税的扣除项目时，可扣除的土地使用权价款是按接受投资时作价价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
三、企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税
财税【1995】48号仅明确合并暂免征，分立是否暂免征？两者本质是一致的，应暂免征。如果是国税函[2000]687号的情况，是否也暂免征？从流通环节看，是漏不掉的，但时间因素是否应考虑？税负也可能不同。当然，如为优惠政策另当别论。
四、取得土地使用权后不进行开发或者进行部分开发后即转让的房地产，其扣除项目如何掌握
国税函发[1995]110号
六、具体计算增值额时应注意什么？
在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：
（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。
（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。
事实上，近年来国家房产调控政策是不允许直接炒土地的，根据房地产法规，需达到总投资25%以上才可转让房地产项目。
五、对整体购买未竣工的房地产开发项目后，进行后续开发建设，完成后再转让房产的，其扣除项目是否允许加计扣除
类似问题有，改扩建房地产项目，土地增值税如何清算？关键点在于是否获得相关部门审批，是否合法。
海南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知（琼地税函[2007]356）
房地产开发企业购进整栋楼或整层楼（已取得房产证），进行重新改建或扩建后再销售的，若能同时提供规划和建设主管部门核发的“建设工程规划许可证”和“建筑工程施工许可证”，证明该项目属改建或扩建的房地产项目的，视同房地产开发企业从事房地产开发，适用有关的土地增值税政策。
六、以开发产品实行实物补偿方式进行拆迁安置的，其在视同销售时其转让收入应当如何定价？应当如何计入扣除？
扣除凭证如何撑握？是否需区分政策性、商业性拆迁？一般而言，政策性拆迁是由政府主导的，是政府行为，被拆迁人获得的补偿是免税的，但如为房企代政府安置，应不属于实物补偿的情况，需凭税务发票扣除。
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