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? 公号搜索齐俊杰 去年的股灾大家还历历在目，去年4-5月份的时候就提示过，去年的股票大牛市并不是由于基本面转好，也不是由于盈利增加，而相反是因为民间金融纷纷介入股市，纷纷给市场资金配资，杠杆比例达到5-9倍，所以一下激活了市场行情，越到最后涨的越快，以至于专业机构也纷纷膨胀，喊出了侠之大者为国接盘的屁话，还有高呼4000点才是牛市起点的蠢话，之后的事情大家都知道，股市崩了！为什么崩，是因为证监会大力整治场外配资，让大量资金平台关闭，大量配资资金撤出，所以股市瞬间被打回了原型。翻出历史的痛，不是为了证明我看对了方向，而是要提示大家，楼市正在走股市的老路。 股市是杠杆牛，牛市如今的杠杆不比股市小，一般首付要3成，银行贷款7成，这就相当于1:2的配资，但首付的3成也不是所有人都有这笔钱的，一般也是亲戚朋友借出来的，还有通过民间金融首付贷平台借出来的，如果关系好的亲戚可能不要你利息，如果关系不好，或者外面借的钱，那么这个利息其实也不低。也就是说楼市的杠杆绝对不止1:2这么简单，和可能是1:5，甚至也是1:9配资。
还有更可怕的，就是抵押贷款再购房，将自己的房产抵押甚至二抵，然后拿出钱来再去交首付投资买房，利用不断的抵押现金流，将自己的资金杠杆用到了极致，我知道有为大哥，就是这么干，一个月要还的贷款大概20万，由于最近生意不好，近几个月基本都是从朋友那里借钱还贷，不过最近越来越难借到钱了。 楼市比股市还多了一端，那就是在资产端也要加杠杆，开发商的负债率奇高，纰漏出来的基本都是90%以上，实际上早就过了100%，有的公司一年负债200亿，发债利率12%，光要还的利息就24个亿，这还是比较大的开发商，而手里的所谓资产就是土地和房子，拿这些东西去银行那里抵押，然后把钱贷出来，要不就去找民间金融抵押贷款，每年借新还旧，基本已经不太可能有什么利润了。
那么，楼市的杠杆到底有多大，没人说得清楚，但掐指一算要比股市可怕的多的多，而现在也就是上周，网贷暂行办法有可能让这一切杠杆戛然而止，按照办法，以后单个借款企业在全网借钱不能超过500万，这基本没什么卵用，要知道现在一套抵押的一线城市房产借到的钱也不止这个数，换句话说，以后房企以及个人将不可能再通过民间金融，抵押房产融资了。这就相当于去年的股市严查配资。而这12个月缓刑期过后，很可能会一刀切，那么很多平台也会爆发巨大的流动性危机，十个锅2个盖的游戏，一下就要破产了。民间金融和房地产同时资金链紧张，相当于十个锅同时着火，你说这个盖该怎么落下去。
之前我说过，现在很多开发商的房子根本不是拿来卖的，他们把房子拿到民间金融抵押，然后承诺第二年加价15%回购，然后第二年再找一家，依法炮制，不断滚动房价收回现金。而民间金融也乐此不疲，反正有开发商回购，他把这个东西理解成P2P资产，然后以每年10%的利率卖给老百姓，实际上做了一个风险巨大的风险错配游戏，所以你看到的房子总是紧缺，因为房子都变成了金融品，在金融的领域里空转。开发商在这过程中能卖就卖，不能卖也无所谓，反正转起来就好，房价不断涨，地价不断涨，他的市值在增加。但现在关闭了民间金融的P2P通道，掐死了B2C这条路的B段融资限额，让这一切即将停转，所以一大波风险即将到来。会发生去年股市的情况吗？还是房地产有新的花样死法？如果你置身P2P和房地产之外，那么一出好戏即将上演，如果你仍置于风暴之中，那么剩下的只能祈祷了。 |
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