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客源相对单一，季节性更强 民宿更依赖观光客与度假客，相比商务客来说，这些客人的预算往往较为宽松，与同行者关系更亲密，因而旅游决策也更慎重、更关注同伴的意见。在酒店选择上，他们不愿太将就与随意，出行也更有计划性，对住宿的品质要求更高、挑选更细致，更关注网评、挑剔服务细节。 在成熟的旅游区，目的地推广已完成，客源达到一定规模，发展民宿较易成功。目前，国内民宿较热的大理、丽江、杭州、莫干山、浙江桐庐等地，莫不如此。民宿开于乡下或旅游城市，要点是“小而美，优而特”，对周边环境及设计要求往往很高，唯此才能定高价，并通过口碑宣传将项目推广出去。但说实话，大部分民宿物业资质平平，很难通过后天努力，“飞上枝头变凤凰”。 其中一个显而易见的问题，是经营易受气候影响，季节性强，大城市周边周末效应也很明显。笔者接触的莫干山的一些民宿，旺季收入是淡季收入的五六倍，冬天基本没人，夏天尤其是周末一房难求，全年出租率过50%已属佼佼者。经营时间短，必然会拉低全年出租率及平均房价，严重影响投资收益，除非房价定得很高。 投资门槛低，易出现供给过剩 民宿投资门槛不高，一二百万元即可，一般不会超过三四百万元，加之合伙投资、众筹等方式进一步降低了进入门槛，好的租赁项目，两三年即可收回投资，确实鼓舞人心。 不过要注意的是，现在是风口，未来或许会成为陷阱。一是短期内供应数量激增。据说大理的民宿将由现在的3000来家增加到上万家，杭州2015年民宿增长率达50%以上。二是项目成本不一样——杭州西湖边300平方米的农民房，前几年租金还是十来万元，现在差不多涨了两三倍。 单房单方投入大，坪效低 要将一幢建筑质量相对低劣、缺少设计、原布局不是做旅馆、公共配套差、少有景观绿地及机电系统的农民房，改成一家小而美、以房间为主且售价不能太低、有调性的民宿，必然涉及方方面面的内容，外装、机电、景观上的花费，往往占总投资的一半左右，较城市中清水房（指房屋装修程度，即房子刚建好，一点也没装修）租赁的中档商务酒店有明显劣势，后者的投资大多集中于室内装修上。民宿工程量较小，管理费、设计费、施工费比一般商用建筑还高不少，且很难有折扣。较租赁清水房做城市中档商务酒店（如亚朵、汉庭），单房均摊投资，民宿往往贵一倍以上（中端商务酒店通常在12-15万元/间，好的民宿则要25-30万元/间）。 从坪效来说，民宿虽然层数少，楼梯等通行空间小，没有电梯，但因为要解决饮食配套及室内通行等问题，加上风景区改造受限制多，坪效往往不高，一般300平方米只能做6-7间房。房间少，公共设施利用率低，与中端商务酒店相比，空间利用效率上有一定差距。 前期过大的投资往往会转化为后期持续的经营压力。在出租率及运行效率不如中端商务酒店的情况下，民宿要取得同样或更好的投资回报率，房价往往要高1-1.5倍。 管理难度大，监管困难 因为房间少、客人要求高，定价不菲的民宿运行难度并不低。民宿适合投资人亲自上阵、全程打理，有人戏称是“老板娘经济”，也不无道理。投资人直管，至少工作动力及态度、监管方面，可以省去很多问题。民宿运营人员往往要求是多面手，既出得厅堂、又下得厨房；既知道当地风土人情、善解人意，又能干清扫这类脏活。 但与我国台湾等地区不同，现阶段大陆民宿的投资方多数是城里人，以城里人的思维做民宿，往往存在错配现象，即亲切性有余、差异性不足，不能很好地引导客人深入体验当地生活与文化，因而对旅游者的吸引力难于持久。很多合伙或众筹项目，缺少领投人与专业的蹲点管理者，股权过于分散，人人关心又人人不够关心，因熟人合伙原因，游戏规则往往又不够清晰，还存在监管与信任问题。于是乎，爱好与冲动下做民宿，玩一阵后热情消退，尤其是收益达不到预期、管理思路出现分歧时，导致散伙，严重的还对簿公堂。 受OTA影响大，营销成本高 民宿因为规模小，回旋余地不大，设计创意多有局限，真正优秀、有持久生命力的项目并不多；成功的项目也容易被别家模仿，导致同质化竞争。加之民宿连锁化经营不易，单个项目影响力小，运营人员少，自主营销能力往往很弱，甚至不做营销，等客上门或由OTA送客上门，为此要支付大量佣金，受制情况远较城市商务型酒店严重。个别项目对OTA的依赖度，会达到八九成。 收入结构单一，缺少非住宿消费 总的来说，民宿的收入结构比较单一，基本以住宿为主，饮食收入较为有限，不少还包含在房价中。不是客人没需求，只是因为风味餐及土特产销售，竞争很激烈。另外，生意不稳定，物资采购与保鲜也有一定困难。 政策不明确，有待规范 虽然各地政府对民宿投资大多抱支持与鼓励的态度，但相关规范及政策出台却有一定的滞后性，有时也缺少科学性，尤其在规划大配套、公共利益与环境保护、建筑改建许可审查、消防及排污标准、治安及报警设施配置方面，往往缺少明确要求，或虽有要求，但科学性、权威性或合法性不足。因投资人不了解相关政策，有时还面临返工或无法开业的风险。如，乌镇规定木结构房子不能开民宿，10间客房以上的要按酒店建设标准进行报建。相比较而言，杭州的政策则宽松得多。笔者建议尽快制定全国性的民宿规范与条例，合理调整各方利益。 出租方易违约 近年来这方面的报道不少，尤以云南居多。民宿多以租赁方式经营，民宿投资方的合同相对人多是农民，他们契约意识相对较弱，更注重眼前利益与个体利益。当周边物业租金大涨时，往往置合同于不顾，单方违约，要求涨租。当地相关部门为维稳，往往也会劝说投资人接受或部分接受变更。而投资人只要还有赢利，多数情况下只能委曲求全。这类事情一多，投资人难免底气不足。 因为热点地区租金增长快，合同执行中矛盾多、违约率高，新租项目谈判时，因对远期租金难于达成共识，出租人往往只愿意签10年甚至5年的合同，这使承租人在合同到期、不能续租或租金不合理增长时，面临极大的收益损失风险。毕竟前期投入不菲，现在一个项目4年能静态收回投资，已属不错了。笔者了解到，在浙江莫干山地区，近来很多项目采用30年租金一次性支付的方式解决上述问题。这种方法或可降低违约率，但前期投入过大，对投资人也很不利。 总之，民宿投资与一般酒店投资一样，也有规律可循。在投资阶段，还是要分析项目位置、租金、景观资源、物业条件、市场环境及未来供求，做好可研分析，明确投资合伙规则及管理预案。不然，看上去很美的民宿投资，也可能只是一个泡沫，随时有破裂的风险。 |
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