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1990年 《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》出台，确定中国商品住宅土地使用权限为七十年。 1994年 《城市房地产管理法》出台规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。续期后重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”但该规定未并未明确依照何种规定支付土地出让金。 2007年 《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但是该法律并没有对续期是否缴费作出明确规定。 2009年 一份《土地管理法(修订草案征求意见稿)》第103条披露，“住宅建设用地使用权期限届满的，按照国家有关规定自动续期。”对住宅土地使用权续期问题仍未给出一个明确的办法。 国土资源部一位官员近期表示，住宅土地使用权到期后如何续期还是几十年后的事情，届时是“无偿”还是“有偿”续期，不会在近期确定。 问题还是老问题，说法也仍然是老说法。 自从入地使用权限七十年之说出现之后，关于七十年后土地使用权怎么办的问题一直没有停止争论。在我还在做销售员的时候，我就跟客户这么解释:“到时候肯定是可以续期的。（那多少钱？）按照当时咱们这个房子的位置土地市场价格计算吧，也许两百一平也许三百，也许国家富裕了政策变了不要钱。再者说七十年内这房子很可能拆迁了，谁还真住七十年啊。”一般客户想想那时候自己肯定不在了，操这个心呢，非要问出个子丑寅卯的很少。当时还没有物权法，我也没参考任何文件纯粹是想当然，觉得事情就是该这么办的嘛。而且确实没有任何明文规定，这个问题回答不了。 过去五六年了，我看新闻上这位女士，还是这一套说法。尤其是国土资源这位官员，居然理直气壮说续期问题是几十年后的事近期不会给说法。有没有搞错？！我们现在要买这个使用权，它未来允许不允许续期将来怎么续期肯定是非常影响它本身的价值的啊，怎么会是将来的事？如果说是永久无偿续期，就跟私人所有很接近了，将来不管啥时候这楼破了，我和所有业主一商量，找个建筑队一盖，又是新居，这可是我们子子孙孙无穷尽的固定资产阿，这可太爽了。如果是有偿续期而且无价，就要敲敲小鼓，会不会刚盖好续期费太贵只好放弃？放弃土地使用权当然上边的附着物不能搬走也只好放弃了。不过有了物权法，好歹不用担心七十年后楼越来越旧终于倒塌时土地使用权也到期，一切财产归零。 话虽然这么说，从国家对土地的控制和管理角度来说，我还是不赞成土地无偿自动续期的做法。这几年房地产这么火，搞住宅开发、工业园区、开发区的太多，各个城市的土地规划和使用都很不科学，甚至是畸形的，土地的使用性质如果就此确定下来永久不变，未必是明智做法。而且土地无偿续期也违背了土地使用权和所有权分离的初衷。这样做还不如直接修宪，把土地所有制里加上个人所有呢，更明确还没歧义，还能把地多卖点钱。难道当初把土地所有权和使用权分离就只为了钻宪法空子可以对土地进行买卖？恐怕不是吧。难道不是为了无论怎么折腾土地都牢牢控制在国家手里的这个大前提？ 另外，说续期问题会集中在五十年后出现，错，还有一种商业用地，是四十年使用权，再有30年，就会有一批到期了。 |
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