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鄙人名不见经传，梓州人士，才非李贝贝，雅爱打假，人送诨号“房哥”。鉴房如鉴女，恁你沉鱼落雁、口吐莲花，我自坐怀不乱、稳若泰山。 春移秋换，楼市浮沉，江湖已不是当年的江湖，江湖却依然有哥的传说。昨夜星辰昨夜风，一声房哥你会懂。
今天，咱聊聊“售楼部”。随便搜索一下，总会跳出这样的新闻：
人心不古，世风日下，欲望与金钱在这里开会，宫斗与八卦在这里直播，许多售楼部早已成为各路人马互飙演技的罗生门、“修罗门”甚至“艳照门”。 不过房哥对花边风月没兴趣，下面要说的是这个巨大舞台最直观也最深流暗涌的一面：置业顾问怎样“忽悠”购房者。
坊间流传：“一入售楼部深似海，从此钱包是路人。”此话不假，房哥以过来人的身份忠告：与你咫尺天涯的可能不只钱包，还有银行卡。 房哥绝对没有任何职业偏见，毕竟大家都吃地产这碗饭，谁都不容易。您若不高兴，可以当个段子读读。如有雷同，绝非巧合。
忽悠金句TOP10：“我们项目绿化率60%！” 忽悠指数：★★☆☆☆ 其实嘛，“绿化率”、“绿地率”房哥也一直傻傻分不清楚，请教了专家才知道，“绿化率”是不规范的说法，应作“绿化覆盖率”。 “绿化覆盖率”，顾名思义，就是小区绿化垂直投影面积与用地总面积的比率，说白了，草皮、树影都能算进进去，这样一来随随便便上50%！ “绿地率”是绿地面积与小区总面积之比率，“绿地”标准就高多了，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内、地表覆土深度不足3米的土地都不合格。 房哥掐指一算，“绿地率”能达到60%的，恐怕只有浣花溪公园了……当售售笑靥如花地告诉你“我们楼盘绿化率60%”时，她说的不过是“绿化覆盖率”。也就是说，你憧憬的草长莺飞，其实可能是草长“蝇”飞。
考虑到没有业主真会去“肉测”绿地率，加之杀伤力有限，将其放在第十位。 忽悠金句TOP9：“旁边规划了好几个大型商业！” 忽悠指数：★★★☆☆ 规划跟现实放一块，就是活脱脱的“卖家秀”和“买家秀”。遑论楼盘、区域，就连城市蓝图也像成都的天气，说变就变。好啦打住，房哥可不想“搞个大新闻”。
某新城的某台湾百货，从12年说到现在，周边房子都卖光了也没蹦个声儿；某千亩湿地公园现在铁丝网环绕，堪比抗日时的“无人区”；某小区承诺的“邻里中心”，住宅售罄后摇身一变打包出售……诸如此类，多如牛毛。 选老婆看素颜，选房也得眼儿尖。甭看售售给的效果图，那就跟陌陌自拍一样，都是“照骗”。 忽悠金句TOP8：“这边到市中心只要10分钟！” 忽悠指数：★★★☆☆ 10分钟，只要10分钟！10分钟你买不了吃亏，10分钟你买不了上当…… 听到这类说辞时，你可要小心了。房哥曾有幸探访过一个号称位于“主城10分钟生活圈”的项目，真实情况如下： 其一，他们眼中的“中心”不是春熙路，甚至不是桐梓林、建设路，而是三环！ 其二，“10分钟”确实可以实现，有两种方法：一，打开房门就能上地铁，直奔三环一路不停；二，开法拉利，时速200公里飞奔，无红灯无行人……
这个迷惑性大，但拆穿也不难：亲自走一趟！怕就怕地铁尚在襁褓里，还得和开发商玩“你画我猜”。 忽悠金句TOP7：“我们的赠送面积特别大！” 忽悠指数：★★★☆☆ 在“大即为美”的中国，进口车纷纷“入乡随俗”，把后排扩可以搞party。无独有偶，房子的“赠送面积”就像泛滥街头的“买一送一”，撩拨着人们“占便宜”的欲望。
不得不说，送点飘窗、大阳台什么的真心不坏。有的房企还嫌不够，储藏室、结构板纷纷上阵，似乎不搞个150%赠送率都对不起人。 可你见过有把“赠送面积”写入购房合同的么？许多业主收房时质疑“赠送”缩水，说白了，这事儿你还真找不了开发商，若非白纸黑字，谁认？ 另外，高赠送率并不意味着房价便宜了。你又不是开发商家亲戚，谁乐意白送这么多空间？羊毛出在羊身上，这些钱都偷偷算进去了……要不然一楼、顶楼咋会贵上十多万？话说回来，花园你可以用，但没规定就是你的，乱搭乱建还得罚！ 忽悠金句TOP6：“我（我同事）也买了！” 忽悠指数：★★★☆☆ “之前XX的另一个盘我也卖过，当时的经理买了，现在交房就赚了20万！肠子都悔青了……不瞒您说，这个项目我刚定了一套小户型。跟了这么多年，开发商信得过，这边配套起来后，房价绝对会涨！” 以上是我在南门某改善楼盘听到的售售“真实感言”。曾几何时，房哥还是一枚小“多肉”，就曾为类似的话所触动。当你与售售不再是买房、卖房的“双边关系”，而是如邻居碰面、闲话家长里短时，不由自主就卸下了防备。 不同的故事，往往有着相似的结局：售售逼单成功，若干年后继续在下一个项目复制与你的对话，而你住进新房后四处“寻猎”，却再没邂逅那位长发如瀑、香水扑鼻的“邻居”。
人道是：明明靠编小说就能吃饭，偏要辛苦卖房。 忽悠金句TOP5：“这个盘正读XX小学！” 忽悠指数：★★★★☆ 据不可靠统计，今年成都改善市场的火爆，50%应归功于“学区房”。“这个盘正读XX学校”无疑给年轻父母们送服了“定心丸”。 不过，“学区≠学位”相信大家都有所耳闻。事实上，就算有了“学位”，也可能面临摇号、排号的命运。拿某红得发紫的“高端板块”来说，七八个盘都说自家能“正读”某知名小学，我就不信，人家能为了你们扩建？ 为什么售售经常张口“学位”闭口“正读”呢？还是那句话：没写进合同的都是雾里看花！想知道孩子能不能读到名校，最好去校方、教育局确认。然而政策七十二变，谁也给不了百分百保证。
房哥奉劝：买学区房、学位房的家长们，不如用这笔支出让孩子享受更好的课外教育，出国留学都绰绰有余…… 忽悠金句TOP4：“这个户型很火爆，不买就断货了！” 忽悠指数：★★★★☆ 看到这句话时，不知你心里是否“咯噔”一下？实话讲，房哥差点因为售售“不买就没了”的“忠告”怒刷金卡。身边不少朋友就是这么“入坑”的，其忽悠火力，强过“学区房”。 后来的情节是这样的：半年后房哥再次登门拜访，发现那个一度“绝版”的户型还在“热卖”，楼层、朝向选项还很多。 房地产发展这么多年了，市场主流的套二、套三产品已经有了成熟模板，变来变去，八九不离十。房哥曾对比过同一区域两个竞争楼盘，发现户型设计惊人的相似，几乎可以组一局“大家来找茬”。
所以说买房千万别冲动，没进这个村，还有那个店嘛！你上头了，售售的鱼儿也就“上钩”了…… 忽悠金句TOP3：“今天交诚意金优惠5万，明儿就没啦！” 忽悠指数：★★★★☆ 同样是“不买就没”，这句话“逼单”效果更佳，特别是针对刚需客。平日买个青椒萝卜都要自己带秤的精明小年轻，怎会放过“撒手没”的折扣？ 刚需一族手头现金有限，“诚意金”单看不多，但给多了也伤不起啊……要是遇上好几个心仪项目同期开盘，收过诚意金的赢面要大很多。这个时候，或许随时到访都能享受的优惠成了屡试不爽的揽客“一招鲜”。
玩儿刀塔、LOL的都懂，团战打的是“时间差”。“时间差”同样也是卖房杀器，瞄准的就是人们急于购房的“软肋”。怎样才能在挑房过程中像房哥一样，“泰山崩于前而不改色”？很简单，先拥有一套房。 忽悠金句TOP2：“我这儿只能给到这么多优惠，需要向领导特殊申请！” 忽悠指数：★★★★☆ 要论售售的“演技巅峰”，非此言莫属。 人家屁颠屁颠地向领导求情，有时甚至“冒着被开除的风险”，只是为了给你争取更多实惠，能不感动？拿到“Boss特批”的折扣，是否有被当作VIP的荣誉感？ 你可以说普通置业顾问手中优惠确实有限，但据房哥不下30次的看房经历，这类“逐级降价”其实是一种约定俗成的促销手段。不排除售售在告诉你“去见经理”后，转身走进的也许是洗手间。
继“特批优惠”后，你或许还会从售售口中听到“老带新”、“一口价”等高频词汇。只要耗得起，你甚至有拿到“内部价”的可能。 忽悠金句TOP1：“您真漂亮！” 忽悠指数：★★★★★ 针对不同客户，这句话还有如下版本：“您很有气质！”“您眼光真好！”“您孩子一定很聪明！”“这样的房子才配得上您！” 不用怀疑，这是售售第1001次背诵了。也可能是第1002次，谁在乎呢？
你是毕业两年还跟同学挤一个单间的小白领，你是儿子哭声一响就起床换尿布的年轻妈妈，你是办公室人缘最差的“奇葩”，你是一个人吃自助餐的精神贵族……但是，谁在乎呢？在售楼部，你就是上帝。 差点儿忘了：打款之前。
那么，置业顾问有没有说过靠谱的话呢？当然呢，有一句不得不服，用语之凝练、预测之准确超过了所谓的“砖家”：“房价还会涨，还会涨！” 是不是所有的“忽悠”都可以释怀了，亲？
采写/凤凰房产成都站 杨戈 |
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