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我们认为丽近年来古城旅游的升级发展不到位，是导致到古城游玩人数的增速达不到客栈数量的增速直接原因；而更深层的原因还有丽江古城本身一直停留在单纯观光的初级1.0旅游产品模型等。 针对个体客栈经营者角度来讲，他们面对的问题就还有服务内容单一，客户群体定位不准确，以及特色化不够等因素，本文将就以上方面稍作分析。 古色古香的旅游地早期的客栈 现在的客栈（民宿）业已升级，更多结合当地人文、自然景观、生态和环境资源，为外出郊游或远行的旅客提供了新的个性化住宿场所选择。 国内客栈发展历程大体可以分为三个阶段：20世纪90年代的萌芽阶段，以丽江和大理为代表；21世纪初期发展阶段；以及2010年以后的拓展升级阶段。 最初的旅游地的客栈性质只是作为一种对早期发展起来的旅游地纯住宿的补充而存着，多见于丽江和大理。 新世纪开始之后，客栈渐渐开始用各种特色体验来吸引更多来自四面八方的旅客，除了丽江和大理客栈的升级之外，阳朔，凤凰和厦门等地的客栈文化也初现端倪。 厦门鼓浪屿客栈 草根重开现代客栈 拥有深厚文化底蕴的古城镇凭借自己的地方特色和独特的建筑风格吸引到了一部分旅游者。而早期对游客有相当吸引力的旅游区本来就不多，而后客栈的萌芽也多是居民自己因为看到很多游客没合适的地方住，就自发开始开辟家里空着的房子房间做客栈。所以萌芽阶段多是居民自主开发为主，定价不高而且产品极为简单，基本只有住宿功能。 随着客栈渐渐发展，外来经营者进驻旅游目的地开始变得普遍。先进的经营理念和更多风情特色主题也被带入。客栈开始强调个性化，客栈的风格和游客的体验都是客栈经营者最关心的问题。 2010之后客栈开始出现在更多特色旅游城市，区域快速拓展。而且客栈体系的多元发展明显，出现品牌化、精品化和连锁化趋势，很多著名品牌如“花间堂”等开始涌现。同时经营者外来化倾向更加明显，以丽江为例，21世纪初的时候外来投资经营者占比只有8%，2008年达到68%，目前已经达到90%。 国内客栈目前发展格局符合整个三阶段的客栈发展脉络，发展时间久一些，经验积累得多一点的地区规模体量比较大。第一梯队的丽江大理都是最早客栈发展的地区；第二梯队是厦门凤凰这些在2000年左右开始发力的地区；而第三梯队就是新兴的区域，如周庄同里等新秀。 国内客栈区域发展梯队示意图 随着客栈的拓展升级，市场体量的不断扩大，大型的OTA平台也有了客栈频道，携程就于2010年开始进军客栈在线预订领域；现在也更是有了“大鱼”等专门的客栈预定网站，同时各地也陆续出现客栈联盟等行业组织。 丽江客栈现趋于饱和等待大浪淘沙 丽江客栈的风格古朴之下又各具特色，丽江是纳西族、彝族、白族和汉族的聚居地，民俗民风、文化特色鲜明，丽江的这一天然属性也深深影响到了其客栈的建筑风格，多元化而且各具风情。 很多丽江客栈是采用三坊一照壁、四合五天井、前后院、一进两院这种布局，就是沿袭了原始古朴的纳西建筑风格。从客房的房间数和房型来看，丽江古城客栈中房间数为20间以内的占到了87.3%，21间以上的占12.7%。房间数量有限是受传统的丽江民居规模影响的。 另一方面，从前为了生活实用的传统天井，从晒谷子或加工粮食之用变作了供游客们歇脚聊天的大客厅，入夜后坐在天井中聊天喝茶，还能看到天空，惬意非常。
丽江的客栈旺季十分火爆，旺季时，80%以上的古城民居客栈达到了100%的入住率，能达到这么高的入住率，与客栈线下自己升级发展，再到线上链接客栈信息的促进密不可分。现在客栈已经是丽江最有名也最重要的业态，以大研古城为例：四类业态，客栈占比37%，远高于其他餐饮和购物等。
丽江“经济”、“小资”型客栈的投资回收期3-5年 符合丽江客栈三阶段的发展脉络，目前丽江的客栈主要可以分成经济型，小资型和精品型。 经济型跟我们平时说的在城市里的经济型酒店并不一样，是说那种很简单的，只满足驴友和学生党之类的最简单的住宿单元最快2年就可以收回成本。 “小资型”是目前丽江客栈的主体，主要面向经济压力没有那么大，并不一味追求价格低，而是看着性价比的客户群，设计个性化，有明显的主人印记，注重“院子文化”。成本较高，平均回收期在5年左右。 “精品型”是面向高端人群的客栈。它们强调设计和服务，连锁化很突出，管理模式趋于企业化，模式可向全国复制，比如“花间堂”之类。 丽江束河花间堂唯美人文客栈墨香院 目前丽江无论哪种类型的客栈收入都比较单一，都是客房收入为主； 客栈发展不应该盲目追求精品化 客栈的发展要立足于现在，着眼于未来，梳理未来的发展脉络还是要好好研究当前的旅游者在客栈这一块的消费现状。 也是消费者十分关心的东西，换言之，所谓的“情调”与“风情”并比不过“性价比”本身。
基于这种情况，空说大环境消费升级也并没有过多意义，我们认为经营者不要盲目跳空激进，稳定把握住现有的客户群体才更有意义。 个性化服务型是趋势，众筹是手段 丽江和大理在中国的古镇旅游发展上打了前阵，目前全国范围内已经进行旅游开发的古城镇有200多个。
当客栈可以从“纯粹住宿型”变成“特色服务型”，摆脱产品单一而拥有更多附加值的时候，也才是获得永续经营能力的前提。
回到丽江的客栈，光是靠丽江本身的情怀做文章，故事不好一直讲下去，现在丽江热度下降也说明丽江本身的吸引力在变弱；然而针对每一个客栈个体，如果能够打造出自己的特色，拥有自己的“情怀”，就会是获得成功的前提条件，也才有可能理想地长期发展，甚至是复制的前提。 但还需要再强调一次的是源头的定位问题，经营者最好不要盲目追求精品高端化，仔细考量好目标客户群的消费意愿和消费能力之后再审慎地来做投资方案才稳妥。
时间：2016年9月10日-11日 地点：中国-北京 参加对象：旅游地产开发企业及产业链 董事长 总经理 文旅地产背景 投资巨大、同质化严重、盈利模式缺乏、投后运营管理模式薄弱、资本资源难以对接、资源价值估值甚难 本次文旅地产创新盈利模式高端总裁峰会，集合23位行业大咖和一线操盘手为您360度全方位解读互联网+时代的文旅地产如何赢在内容、如何打造有价值有价值的极致体验？智库+产业基金+创意设计+运营管理+盈利模式为您的文旅全程保驾护航。 峰会主题 1 文旅产业发展趋势 2 文旅项目资本运作 3 中国精品酒店与民宿的价值实现模式 4 文创项目内容创新与核心价值
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