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如何防范房屋买卖过程中的被查封风险
理性是文明的根（上海律师郭军）
房价高的要上天，买一套房需要三代人的积蓄也未必够。因此，警惕房屋买卖过程的各种风险就十分重要，否则是后悔也来不及。本篇简要探讨如何防范房屋买卖过程中的被查封风险。
一、房屋买卖过程中为何会有被查封的风险？
出售房屋原因各不相同。有的售房人是因为欠了银行或者他人债务，或者想卖房套现避免被强制执行，或者是已经多方借债无法还清，随时可能被债主申请查封。如果买房人与卖房人已经签订房屋买卖合同并且支付了部分房价，且已经递交了过户登记申请，在这个过程中，不巧碰上法院查封，那么过户手续就可能无法完成最终的核准登记。后面的一堆麻烦事可就一言难尽啦。
二、预告登记，可以防范“半路杀出的程咬金”
法院要查封，那是天有不测之风云，买房人根本不知道。虽然无法阻止法院的依法查封措施，但是也可以在一定程度上把风险降低到可以控制的范围。买卖双方在签订房屋买卖合同的同时，再签订一个到房地产登记部门办理预告登记的协议，在付款之前先办好预告登记，是最重要的一个步骤。
2016年1月1日实施的《不动产登记暂行条例实施细则》规定，商品房等不动产预售及不动产买卖的当事人可以按照约定申请不动产预告登记。预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第三十条的规定，在金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。这个规定是什么意思呢？用通俗的话来解释，就是说办理预告登记之后，如果被法院执行部门查封，买受房地产的人向法院提出执行异议，法院应该支持；如果符合房地产登记条件，买受人向法院提出执行异议，要求法院排除对该房地产的执行，法院也应该支持。如果按照这个司法解释，此种情形下法院就不会执行已经办理预告登记的房地产，在买受人符合登记条件时，法院就应该解除查封。
预告登记制度使房地产登记的请求权具有物权的效力，即具有排他效力，不但可以对抗不动产的所有权人，也可以对抗任意第三人，可以确保预告登记权利人不受意外“骚扰”。对于商品房预售、二手房买卖中的“一房二卖”、“一女多嫁”，同样具有有效的防范作用。
如果没有办理预告登记，是不是就束手无策啦？
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，如果不是因为买房人自身原因未办理过户登记，在这种情况下向人民法院提出执行异议，人民法院也应给予支持。如果是买受房地产开发企业名下的商品房，该开发企业作为被执行人致使房产被查封，在符合一定条件时，也可以向法院提出执行异议并应受到法院支持。
同时，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。假如在这种情况下被查封，买房人也可以向人民法院提出执行异议，要求解除查封。
三、买受法院查封房产是否有过户风险？
房地产交易是大买卖，风险见“缝”就钻，可谓无处不在。买受法院查封后强制执行的房产同样会有过户风险。当然，如果是通过法院拍卖买到的房产，凭法院的拍卖成交裁定和协助执行通知办理房地产过户，这个渠道可以说是天衣无缝，不必担心。问题是法院对查封的房地产进行变卖，就可能出现过户风险。
因强制执行而查封的房地产是否可以不经拍卖而予以变卖？当然，拍卖是强制执行房地产的首选方式，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二条规定，人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。根据《民事诉讼法》第二百四十七条的规定，当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百九十条规定，人民法院在执行中需要变卖被执行人财产的，可以交有关单位变卖，也可以由人民法院直接变卖。只不过为了防止暗箱操作，规定对变卖的财产，人民法院或者其工作人员不得买受。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》规定，当事人双方同意不需要拍卖的，人民法院可以交由有关单位变卖或自行组织变卖；被执行人申请对人民法院查封的财产自行变卖的，人民法院可以准许。前述《民事执行中拍卖、变卖财产的规定》明确：对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖；当事人双方及有关权利人对变卖财产的价格有约定的，按照其约定价格变卖。
但变卖在一定程度上还是与拍卖有所不同。《民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条：“拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定”。并没有明确规定“变卖”的财产也应当做出裁定。
风险就在这里。
如果法院查封的房产变卖后没有法院的变卖成交裁定，而为了实现变卖过户法院解除了查封，当买家与卖家提交过户登记申请后，在核准登记之前是有一个时间段的，如果此时有其他法院“趁虚而入”采取查封措施，无法过户的尴尬就出现了。
那么，法院是否可以就“变卖”房产做出“变卖成交裁定”呢？这个裁定有什么效力呢？
《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，如果“该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。”可见“变卖成交裁定”这种东西是有的，而且这个裁定做出后，另案采取的查封措施是可以排除的。最高人民法院在答复云南省高级人民法院《关于拍卖、变卖财产规定第二十九条第二款规定不动产所有权发生转移是否包括“变卖方式的情形”的请求报告》时也明确使用了“依法裁定变卖”的表述，同时也较为明确地答复“变卖”成交后，所有权自成交裁定送达买受人时转移。《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发【2004】5号）第二十七条规定：“人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力，”“国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时。”法院做出的“变卖成交裁定”一旦送达买受人，房屋所有权就属于买房人，买房人凭此裁定和法院的协助执行通知书就可以不必担心“查封风险”啦！
因此，通过法院变卖查封财产的渠道买受房屋，一定要在法院主持下，获得法院的变卖成交裁定，防风险于未然。
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附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条
当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
第二百二十七条
执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第二百四十七条
财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品，交有关单位按照国家规定的价格收购。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百九十条
人民法院在执行中需要变卖被执行人财产的，可以交有关单位变卖，也可以由人民法院直接变卖。
对变卖的财产，人民法院或者其工作人员不得买受。
第四百九十三条
拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第七条 当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：
（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；
第二十六条 金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：
（一）……
（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。
金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。
非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。
申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
第三十条 金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。
《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》
４６．人民法院对查封、扣押的被执行人财产进行变价时，应当委托拍卖机构进行拍卖。
财产无法委托拍卖、不适于拍卖或当事人双方同意不需要拍卖的，人民法院可以交由有关单位变卖或自行组织变卖。
４７．人民法院对拍卖、变卖被执行人的财产，应当委托依法成立的资产评估机构进行价格评估。
４８．被执行人申请对人民法院查封的财产自行变卖的，人民法院可以准许，但应当监督其按照合理价格在指定的期限内进行，并控制变卖的价款。
《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发【2004】5号）
一、人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。
九、对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。
二十七、人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力，人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。
国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时。
《最高人民法院关于不动产所有权发生转移的时间如何确定的答复》（2008年10月6日）
人民法院在执行过程中依法裁定变卖土地使用权的，对该土地使用权转移时间的确定，适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款和最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发【2004】5号）第二十七条的规定。
《中华人民共和国物权法》
第二十条 【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《不动产登记暂行条例实施细则》
第八十五条 有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：
（一）商品房等不动产预售的；
（二）不动产买卖、抵押的；
（三）以预购商品房设定抵押权的；
（四）法律、行政法规规定的其他情形。
预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。
预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
第八十六条 申请预购商品房的预告登记，应当提交下列材料：
（一）已备案的商品房预售合同；
（二）当事人关于预告登记的约定；
（三）其他必要材料。
预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。
预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应材料。
申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，并提交不动产权属转移材料、不动产登记证明。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。
第八十七条 申请不动产转移预告登记的，当事人应当提交下列材料：
（一）不动产转让合同；
（二）转让方的不动产权属证书；
（三）当事人关于预告登记的约定；
（四）其他必要材料。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条
被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
第二十五条 查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。
查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，其他人民法院已向该登记机关送达了过户登记协助执行通知书的，应当优先办理过户登记。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第二条
人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十三条 拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。
第二十九条 动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。
不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。
第三十四条 对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。
金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保管困难或者保管费用过高的物品，人民法院可以决定变卖。
第三十五条 当事人双方及有关权利人对变卖财产的价格有约定的，按照其约定价格变卖；无约定价格但有市价的，变卖价格不得低于市价；无市价但价值较大、价格不易确定的，应当委托评估机构进行评估，并按照评估价格进行变卖。
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