85 | 借名购买经适房协议的效力及房屋所有权归属

文 / 天津市河北区人民法院  高治

 疑难问题

不具备经济适用房（以下简称经适房）购买资格的人借用他人名义购买经适房，借名购买经适房协议是否有效？在经适房所有权登记于名义购房人名下的情况下，房屋所有权是归实际出资人所有，还是归名义购房人所有？

难点解析

不具备经济适用房（以下简称经适房）购买资格的人借用他人名义购买经适房，房屋所有权登记于他人名下，双方约定待房屋具备上市交易条件时办理所有权转移登记。因房屋升值，名义购房人不同意办理所有权转移登记，实际出资人起诉要求确认房屋归实际出资人所有。借名购买经适房协议是否有效？房屋所有权是归实际出资人所有还是归名义购房人所有？由于各地区法院对经适房政策理解不一，导致此类案件在各地法院裁判结果歧异。

审理思路及考量因素

（一）审理思路一

“

实际出资人并不具备经适房购买资格，其借用其他有购房资格人的名义购买经适房，属于规避法律，该行为损害社会公共利益，应认定无效，房屋所有权应归具备购房资格的名义购房人所有，实际出资人可以要求名义购房人返还购房款。

【湖南】湖南省长沙市岳麓区人民法院在审理原告邓心平、俞颐平与被告吴丽莎所有权确认纠纷一案【（2015）岳民初字第03615号】中认为：“涉案房屋产权性质属于经济适用房，被告吴丽莎具有购买经济适用房的指标，而两原告均不具备购买指标，双方之间属于典型的‘借名买房’，本案的争议焦点即在于双方当事人之间借名购买诉争房屋的行为是否有效。经济适用房在性质上属于向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房，对于购买人是否具备购房资格有严格的审查和公示程序，且实行严格的准入和退出机制。如果允许未取得经济适用房资格的当事人受让购房资格，既与国家制定和推行保障性住房的政策目的相悖，也损害了广大潜在符合购买保障性住房资格群众的利益。

国家实行保障性住房制度，是基于公共政策的考虑，政府限定销售价格和对象，以保本微利的方式保证城市低收入者和住房困难者实现其住房要求，因此不符合条件的人购买或者使用经济适用房，客观上损害了其他符合购房条件人的购买权，是损害社会公共利益的行为。原告邓心平、俞颐平借用吴丽莎名义购买诉争房屋的关系违反了经济适用住房的有关规定，有损社会公共利益，应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，故原告邓心平、俞颐平请求确认房屋归原告所有并要求被告吴丽莎将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求，不予支持。”

【浙江】浙江省宁波市中级人民法院在审理上诉人王维亚与被上诉人王德兴等返还原物纠纷一案【（2014）浙甬民一终字第782号】中认为：“可认定王维亚以王德兴名义申请购买涉案限价房，而该行为属于借名申请的行为，违反了普通（限价）商品房购买的相关规定，不应受到法律的保护。现王德兴、陈菊林要求王维亚、周德培、周辉腾退涉案房屋，符合法律规定，原审对此予以支持，并无不当。关于王维亚已支付的房款等事宜，双方可另行解决。”

（二）审理思路二

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借名购买经适房协议在当事人之间具有约束力，在房屋具备上市交易条件后，名义购房人应配合实际出资人办理房屋过户手续。房屋所有权归属应根据实际出资情况判定，如查明双方确系借名购房，则应直接判决房屋归实际出资人有。

【天津】天津市河东区人民法院在审理原告赵建国诉被告赵建章、赵媛所有权确认纠纷一案【（2014）东民初字第1928号】中认为：“本案中原告签订并持有买卖合同、购房发票、偿还贷款凭证等，且支付了房屋首付款和按揭贷款，自房屋交付开始即由原告居住使用至今，因此，综合房屋实际出资情况、房屋占有使用情况、购房票据及所有权证书持有状态等方面，上述事实足以推定原、被告之间存在借名买房关系。借名买房实质上是涉及购房资格的交易。借名购买的房屋仅仅是限制流通物，并非禁止流通物。

本案中被告赵建章取得经济适用住房的购房资格系因房屋拆迁，而并非因经济困难，诉争房屋虽性质为经济适用住房，但因系拆迁取得经济适用房的购房资格，原、被告之间的借名买房并不侵害国家及他人利益，同时涉诉房屋所有权证书取得及契税缴纳至今均已满5年，即限制上市交易期已届满，涉诉房屋已取得上市交易的条件，故原、被告办理房屋所有权转移登记的条件已经具备。”

【福建】福建省泉州市中级人民法院在审理再审申请人张由芳、肖勉英与被申请人吴建刚物权确认纠纷一案【（2014）泉民再终字第16号】中认为：“本案诉争房屋可以认定系吴建刚以张由芳的名义所购买。虽然房屋产权证、土地使用权上的登记人均为张由芳，但根据《泉州市经济适用房售房协议书》第八条第2项的约定及泉州市人民政府泉政（1996）综282号《关于购买经济适用房有关配套政策的通知》第四条的规定，该诉争房屋使用已满五年，已具备进入房地产交易市场的条件，故吴建刚作为实际购买人，请求张由芳、肖勉英协助其将诉争房屋产权和国有土地使用权过户至其名下的主张应予支持。”

（三）审理思路三

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实际出资人借用他人名义购买经济适用房用于自住的，借名购买经济适用房协议在当事人之间具有约束力，在房屋具备上市交易条件后，名义购房人应配合实际出资人办理房屋过户手续。借名购房行为应遵循登记生效主义的不动产物权变动规则，借名购房协议中关于房屋所有权属于实际出资人的约定仅有债权效力，不具有物权效力。实际出资人仅对名义购房人享有要求后者配合办理房屋转移登记的债权，并不对借名购买的房屋直接享有物权。

【天津】天津市河北区人民法院在审理再审申请人崔立与被申请人白家连、隋婷所有权确认纠纷一案【（2014）北民再字第3号】中认为：“申请人崔立与被申请人白家连所签订的由崔立出资，以白家连名义购买讼争房及办理购房贷款，待允许过户时将讼争房过户至崔立名下的协议系双方真实意思表示，协议内容不违反法律或行政法规的强制性规定，其具体情节也不能认定为违反社会公共利益，因此应认定协议有效。被申请人代理人在书面代理词中引据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》及《经济适用住房管理办法》的有关条款，主张本案申请人与被申请人之间的协议无效。

对此，本院认为，

第一、本案申请人与被申请人双方约定由申请人出资以被申请人名义购买讼争房，待符合上市交易条件后再将房屋过户给申请人，该情形并未被上述文件所直接禁止。

第二、上述文件只是对经济适用房购买资格作出一定限制，但并未绝对禁止经济适用房转让，在符合一定条件并缴纳税费之后，经济适用房允许上市交易。

第三、依《中华人民共和国立法法》第六十一条的规定，‘行政法规由总理签署国务院令公布’。上述《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》及《经济适用住房管理办法》并非由总理签署国务院令公布，在效力层级上均不属于行政法规，因此即便认为本案情形违反上述规范性文件，亦不构成合同无效的理由。

民事活动是否损害国家或社会公共利益，应该结合案件实际情况作个别的、具体的判断。依据房管政策，经济适用房在上市交易（也即申请人与被申请人之间办理更名过户）时要缴纳各种税费，政府通过收缴税费的方式已经收回一部分政策补贴性投入，因此亦不能认定为损害国家或社会公共利益。

现讼争房登记于被申请人白家连、隋婷名下，因此不能直接认定讼争房归申请人崔立所有，申请人仅能依据借名买房协议要求被申请人配合办理房屋过户登记。对申请人确认讼争房所有权的请求，不予支持。”

（四）审理思路四

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以北京市建设委员会于2008年4月8日发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》为时间界限，在此之前发生的借名购买经适房行为有效，在此之后发生的借名购买经适房行为无效。该审理思路仅见于北京市法院系统。

【北京】北京市第三中级人民法院在审理上诉人吕小勇、张静与被上诉人蒋迎青房屋买卖合同纠纷（一案）【（2015）三中民终字第01683】中认为：“本案可以认定涉案房屋（经适房）系蒋迎青借用吕小勇之名从开发商处购买。北京市建设委员会于2008年4月8日发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》称，对于在该通知发布之日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房，在购房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按市场价格出售。蒋迎青借吕小勇之名与开发商签订房屋买卖合同的行为发生在该通知下发之前，涉案房屋现已具备上市交易的条件，故蒋迎青与吕小勇就涉案房屋达成的借名买卖关系可以认定为有效。“

【北京】北京市昌平区人民法院在审理原告冯鹤、岳啟华、岳锐、姜巍与被告庄严合同纠纷一案【（2015）昌民初字第05707号】中认为：“本案中，被告因拆迁取得购房资格后，于2007年10月17日与开发商签订《北京市商品房预售合同》，后原告支付了全部购房款，并于装修后在涉案房屋内居住至今，该借名买房约定系原、被告双方当事人的真实意思表示，且涉案房屋在本案法庭辩论终结前已具备上市交易条件，故该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守该约定。现原告要求被告协助办理涉案房屋的所有权转移登记手续，将涉案房屋过户至原告岳锐名下的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。”

【北京】北京市第二中级人民法院在审理上诉人童×1与被上诉人童×2合同纠纷一案【（2015）二中民终字第09736号】中认为：“综合事实，可以认定1205号房屋系借用童×2之名，由童×1实际购买。由于经济适用房是政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。童×1不具备经济适用住房购买资格，相应借名买房的行为亦已经生效法律文书确认为无效，本院不持异议。童×2明知该保障性住房上市交易存在限制、不得随意转让，童×1亦明知其不具备资格而借童×2的名义购买诉争经济适用住房，故双方对于本次借名购房所导致的后果均有责任。由于经济适用住房的特殊性，其市场价值不同于可自由交易的商品房，是否存在价值增值亦无法确定。即便存在房屋价值的增值，由于目前经济适用住房的转让政策，其利益亦不必然全部归于童×2。现童×1主张由童×2补偿其房屋的价值增值部分，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。”