建筑业老项目增值税计税方式的选择及涉税处理时间：2016-04-0520:40作者：会计学习网【内容概况】建筑业老项目增值税计税方式的选
择及涉税处理财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：一般纳税人为建筑工
程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。财税〔2016〕36号）附件2：《营业税......建筑业老项目增值税计税
方式的选择及涉税处理财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“一般纳税人
为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。”财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的
规定》第一条第（七）项第7款规定：“房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征
收率计税。”在该文件中，有两个非常重要的字“可以”，即建筑和房地产企业老项目增值税计税方法的选择上，在2016年5月1日后，既可以
选择适用简易计税方法也可以选择一般计税方法。到底应如何选择增值税计税方法呢？肖太寿博士总结如下几方面：（一）建筑企业老项目的增值
税计税方法的选择及涉税处理笔者认为建筑企业老项目在实践中体现为三类：第一类是营改增前完工已结算但未收至款项：营改增之前(2016
年4月30日之前)，已经完工的施工项目，且已与业主进行了工程结算，但业主拖欠工程款，营改增后才支付施工企业工程款的老项目；第二类是
营改增前完工未结算：营改增之前(2016年4月30日之前)，已经完工的施工项目，但没有进行工程决算，营改增以后才进行工程结算的老项
目；第三类是营改增前未完工：营改增之前未完工的施工项目，营改增后继续施工的老项目。以上三类老项目增值税计税方法的选择如下。1、第
一类老项目增值税计税方法的选择及涉税处理营改增之前(2016年4月30日之前)，已经完工的施工项目，且已与业主进行了工程结算，但
业主拖欠工程款，营改增后才支付施工企业工程款的老项目，分以下两种情况来处理：一是如果工程结算报告书中未注明业主未来支付拖欠工程款
的时间，则营业税纳税义务时间为工程决算书上签订的时间。因此，在2016年4月30日之前，按照3%税率在工程劳务所在地缴纳营业税，向
业主开具建筑业的营业税发票。地税缴纳，5月1日后支付的，没有说明怎么处理。二是如果工程结算书注明了业主未来支付拖欠工程款的时间，
则营业税纳税义务时间为工程结算书中注明的时间。因此，在2016年5月1日后，建筑企业一定选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价
外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，应按照3%的征收率，依照“销售额/（1+3%）×3%”计算缴纳增值税，向业主开具增值税普通
发票。由于“收到业主支付的工程款/（1+3%）×3%<收到业主支付的工程款×3%”，因此，从节省税收的角度考虑，建议营改增前已经
完工且进行工程决算，但业主拖欠工程款的老项目在2016年5月1日后进行开票。国税缴纳2、第二类老项目增值税计税方法的选择及涉税处
理营改增之前(2016年4月30日之前)，已经完工的施工项目，但没有进行工程决算，营改增以后才进行工程结算的老项目，一定选择适用
简易计税方法，根据财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（二）项第9款的规定，以取得的全部
价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，应按照3%的征收率，依照“销售额/（1+3%）×3%”计算缴纳增值税，向业主开具增
值税普通发票。3、第三类老项目增值税计税方法的选择及涉税处理营改增之前未完工的施工项目，营改增后继续施工的老项目增值税计税方法
的选择应分两重情况：一是如果未完工项目在整个项目中所占的比重较大，有大量的成本发票可以抵扣增值税，则选择增值税一般计税方法，按照
11%的税率计算增值税；二是如果未完工项目在整个项目中所占的比重较小，已经发生大量的成本发票是增值税普通发票，没有多少增值税进项
税可以抵扣，则选择增值税简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，应按照3%的征收率，依照“销售额
/（1+3%）×3%”计算缴纳增值税，向业主开具增值税普通发票。（二）房地产开发企业的增值税计税方法的选择及涉税处理1、营改增
前已经开放完毕的楼盘项目，但未销售完毕，营改增之后继续销售的老项目，一定选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税，给购买方开具增值
税普通发票。2．营改增之前，房地产企业已经进行了项目的立项、报建、审批和规划等法律手续，且已经与建筑企业签订了建筑施工总承包合同
，但未办理《建筑工程施工许可证》导致项目一直未动工，营改增后才办理《建筑工程施工许可证》致使工程正式动工的项目为新项目，选择增值税
一般计税方法，按照11%计算缴纳增值税。3.营改增之前，房地产企业已经进行了项目的立项、报建、审批和规划等法律手续，且已经与建
筑企业签订了建筑施工总承包合同，并办理《建筑工程施工许可证》，工程已经动工，营改增后，继续开发的项目，一定是老项目，增值税计税方法
的选择应分两种情况：一是如果已经开发的项目在整个开发项目中占的比例很小，成本发票还没有收到，有大量的成本发票可以抵扣增值税，则选
择增值税一般计税方法，按照11%的税率计算增值税，但是根据财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第
一条第（十）项第2款的规定，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。二是如果已经开发的项目在整个开发项目中所占的比例较大，已经收到了大部分成本发票（是增值税普通发票和建筑业营业税发票），没有多少增值税进项税可以抵扣，则选择适用简易计税方法按照5%征收率征收增值税。 |
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