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这几天在股市里，最励志的话是“先定一个能达到的小目标，比方说我先挣它个一个亿”。这一边首富刚表态完没几天，那一边恒大系便做了个表率，万科A涨停，按6%的持有比例估算，浮盈差不多十多亿，几个小时轻轻松松搞定了这个小目标。
受恒大系举牌预期的影响，不光是万科A，也带动了整个地产板块的大涨，国证地产指数（399393）大涨2.48%，房地产B（150118）盘中一度涨停，截至收盘大涨9.75%。 那么下半年以来像安邦系、宝能系、恒大系这样的险资和产业背景资金为什么这么喜欢配置地产股呢？圈主整理了华泰证券地产研究和中信证券地产研究的一些内容，来讲一讲险资爱地产股这事。
1、低利率环境下的“资产荒”，客观上使得未来固定收益类资产和另类投资难度加大。保险公司已经在战略上逐步提升权益类资产投资占比。从与国际成熟国家接轨的角度看，国外股权、债权市场投资占比各到一半，而国内股权占比不到15%，仍有很大发展转型空间。
图表1：保险公司债权和银行存款投资占比加速下滑，股票和基金的投资占比小幅提升 数据来源：WIND、华泰证券研究所
2、“偿二代”（注：中国保监会在2012年初发布《中国第二代偿付能力监管制度体系建设规划》简称偿二代，提出要用3至5年时间，形成一套既与国际接轨、又与我国保险业务发展阶段相适应的偿付能力监管制度体系）从规模导向转变为风险导向，险资配置地产股的大势已来。2016年1月保监会决定正式实施偿二代，相对于以规模为导向的“偿一代”，“偿二代”则以风险为导向，加大了对大蓝筹股票的容忍度，因此是利好险资配置房地产的。
同时，保险资金持股方式“由分散向集中”转变，因为当保险机构举牌上市公司持股比例达到5%且派驻董事时，其股票投资的记账方式可由公允价值法转为权益法。用权益法核算可以避免股价波动对险企财务报表的影响，提高投资收益率，并将在偿二代下释放资本金，减轻资本压力。
3、保险买入地产股还考虑资产规模、回报率和业务合作。 1）资产规模大。大资金买重资产，这并不是看投资收益率的问题，而是看投资收益，需要足够的体量来吸纳保险的大量资金。
2）回报率稳定。一方面地产股是较高分红的价值型蓝筹股，高股息能为保险公司在持有期提供较稳定的收益。另一方面，保险买入高NAV折价的地产公司，那么按照一般房企3年的开发年限、4年的结算年限，不考虑新增拿地，那么4年后将成为纯现金公司，那么就不应该给予二级市场估值折扣，举例说明，当前是6折水平，若4年后回到平价（因为是纯现金了），那么年化收益率可达14%。
3）可能有的业务合作。尽管目前在养老、社区等方面的合作并没有特别成功的案例，但这一定是一个方向，同时REITs等一旦试点推广，保险和地产这两个天然的可以进行最紧密的结合。
4、历史上，买地产股完全不等于买不动产，但是现在，地产板块正在吸引重视不动产价值的增量资金。龙头公司股息率比起无风险利率来说是有些优势，企业聚焦少数城市拿地，部分企业提高分红率降低杠杆率，大龙头公司股权融资热情下降，这都造成了地产股越来越能体现房和地的价值。只要地产公司所掌握的所有项目资源的价值总和，仍然明显低于土地市场公开出让的土地价格，增量资金比如险资、产业背景资金入市的长期趋势预计就不会停止，资金就还会从地产产业链的相关领域不断向地产股流淌。
今天就这样，白了个白~
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