2014年7月8日，一家名为拓界的投资公司迁入位于厦门市思明区前埔中路323号莲前集团大厦20层新的办公空间，这家在福建以外并无名气的投资公司的乔迁仪式却得到来自众多闽系各界商业巨头的出席。 道贺者中不乏建发集团、厦门住宅集团、融信集团、禹洲地产、明发集团、恒禾置地等中国闽商地产代表企业。截至2016年8月份，根据中原地产数据，以这些房企为代表的闽系地产公司在今年拿地已经投入超过1500亿元，将全国五分之一的地王项目收入囊中。 为了抢地，光是在拍卖中溢价率超过50%的项目就有189宗，刷新了历史纪录。这些福建地产公司的规模普遍只算二三线，但论抢地大战中的风头，万科、恒大也要甘拜下风，不差钱的国企们也要退避三舍。闽系地产忽然凌厉崛起，其站台于前，而背后谁又是真正的提线人？ 闽系房企的“朋友圈” 闽商的“圈子”文化由来已久，闽商地产同样如此。其中，福建晋江有宝龙集团、力高地产、裕景地产、三盛集团等；南安的地产企业主要是明发集团、中骏集团、南益集团、润丰集团等；世茂集团、冠城集团、香江国际集团来自石狮；融信集团、正荣集团则属莆田系。 在2014年之前，闽系地产企业的融资更多是一种人带人、企业带企业的单方向融资。这种融资的核心基于一种“熟人”之间的信任基础，其最有代表性的就是欧氏三兄弟，这一被业内称为“老二老三卖房，老大管投资”的模式，为各自的生意扩张提供了充裕的资金支持。 以此类推，在福州克而瑞总经理张旭东看来，闽商多数做外贸、钢贸、医疗机械、餐馆等生意，经过几代人的努力，闽系家族中积累了相当数量的财富。除了做生意的资本，这些闽商往往会将多出的资金委托给熟人，通过机构进行投资。投资公司成为嫁接福建资本与开发商之间相当重要的桥梁。 在这种“不差钱”的时代，投资机构所想的是如何更快将手中的资金投出去。从2012年开始，闽系地产公司从银行、信托、股权基金等机构不断地以地块抵押、对外担保、控股股权质押等方式来进行融资，先后与中融信托、重庆信托、五矿信托、大业信托等机构合作，为下属企业做对外担保，获取大量的资金。 这种特征从融信的负债结构可窥得一斑。招股书显示，截至2014年末，融信的有息负债总额为172.59亿元，其中银行借款为20.19亿元，占比11.7%；信托及其他借款为152.40亿元，占比高达88.3%，这显示出公司高度依赖于高成本的社会融资渠道。 除了这些，半数以上的福建房企，都有着来自海外的资本背景。这些回流的资金多来自东南亚、美国、加拿大等地。由于这些资金的运转分散而隐蔽，其实际规模尚难统计。但可以肯定的是，回流的海外资金，为2014年前的闽系地产商提供新鲜血液。 充足的社会资金对于拓界并不是好消息，但是属于拓界的时代很快到来。2014年房地产开始走下坡路，不仅银行开发贷大幅收紧，开发商严重依赖规模达数万亿元人民币的信托行业，这也使中国庞大而不透明的影子银行的一部分开始转变投资目光。到2015年，信托融资中只有10%流向了房地产行业，低于往年同期30%的水平。 在易居中国执行总裁兼新的易居(中国)企业集团首席执行官丁祖昱看来，2012到2014年间福建的民间资本特别充沛，对于强调资金的开发商来说，闽系在福建更容易拿到钱，这使得闽系房企在土地市场上十分凶猛。如融信，就是运用资金杠杆快速发展起来的房企典型，担保贷款、信托融资、股权质押、再融资、地产基金、券商和基金子公司的通道业务均有涉及。 金融领域八爪鱼 除了上述融资渠道，拓界资本、平潭金控、瑞斯投资、国润投资等百家机构，甚至部分地方银行，以及平安、中融、中金等金融巨头也参与其中。 例如融信通过入股莆田农村商业银行，与平安银行战略合作，进军保险业来完成其资本的积累。此外，2016年4月26日，融信又与京东方科技、平潭国有资产、平潭投资及北京旋极共同成立合营公司，经营保险业务，5家分别持股20%股权，出资总额为20亿元。 将纯粹的地产圈与金融圈相结合，这并不是闽系地产商的创举，然而这种互惠关系却在这个圈子中实现利益最大化。 融资方面，平安及各个地方银行为闽系地产商提供源源不断的现金流。2014年5月，平安银行与厦门建发集团举行战略合作协议签字仪式。在战略合作协议框架下，平安银行将为厦门建发集团提供总额高达人民币100亿元的非承诺性综合授信额度。 然而这并不是最重要的，随着银行在开发贷的收紧以及地产信贷的缩水，这些金融机构为闽系房企打造了一条龙的低成本融资服务。2016年1月，世茂成为在上交所首批发行私募债的内房股之一。另外，通过大幅举债来维系公司业务正成为闽系房地产企业惯用的打法之一。在这点上融信无疑是最长袖善舞的一位。 据统计，去年下半年以来，融信获准在交易所发行的公司债券和私募债总额高达110亿元，这个数字为其今年在土地市场豪掷现金的一半以上。而与世茂房地产一样，公司负债不增反降。 在闽系地产企业大举集中发债背后，包括平安、中融、中金、诺亚等巨头分别从项目合股、资金私募以及二级市场股债包销等方式为这些房企的高溢价拿地寻找买单者。 对于房企来说，债市融资的优点不言自明。数据显示这些房企以往的银行贷款以及社会融资的资金成本约在8%~11%之间。而根据中国房地产报记者统计，这些房企今年的发债平均利率已经大幅下降到6.85%以下。 毫无疑问，未来房企在一线城市拿地的竞争更加激烈、更加凶猛，拼的不仅是人脉关系、融资能力，关键是现金成本与变现能力，而闽系地产的圈子文化也将在其中作为一种独特现象长期存在。 |
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