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B. 未建設土地 總計 2 百万 人口增長 10 8 7.7 7.1 8.3 6 5.8 5.1 6.7 4 4.0 3.1 2 2.1 0 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 香港城市发展 城市化在海港两岸进行 ? 成为高密度和高度集中的城市发展模式 ? 50年代末/60年代初 - 开始向原城区外 发展 ? 70年代初 - 城市大规模向外扩散 3 香港城市发展特色 香港人口>50%居住在公共房屋 公共房屋计划始于1954年- 为低收入家庭提供廉租公 共住房 依据《城市规划标准与准则》在每个房屋区提供足够 的设施 为了急速提供建屋土地：建造新市镇 服务新市镇的大型基建计划—公共房屋+公路+铁路 发展密度 发展密度 :世界发展 密度与人口密度最高 的城市 平均人口密度：6300/ 平方公里 ﹙2003年﹚ 城市化地区最高密度： 50,820/平方公里 ﹙观 , 方公 观 塘；2003年﹚ 西方反对高发展密度： 带来社会问题如青年 问题、高犯罪率等 4 5 高密度发展优点 节约土地城市化 ? 保留较多郊区 ? 牺牲较少农地 ? 高效率公共运输系统 ? 方便提供公共设施 6 香港政府架构 政长官 政司司长 政务司司长 财政司司长 政制及 教育局 内陆事 局长 务局局长 环境局 局长 劳工及 食物及 公务员 运输及 民政 保安局 ??局 卫生局 事务局 房屋局 事务局 局长 局长 局长 局长 局长 局长 发展局 局长 商务及 财 经济发展 及 局局长 规划署 7 香港公共政策的决策机制 重大公共政策 需要经行政会议审议 ， 和经立法会通过拨款/修改法例/执行政策 土地发展方面- 主要决策组织： 规划及土地发展委员会（政府内部组织) （成员包括有关部门高级官员/署长） 城市规划委员会 行政架构 -城市规划委员会(城规会) 成員 秘書 ( 現為規劃署副署長/地區 ) 主席 ( 現為規劃地政局局長 ) 副主席 ( 現為規劃署署長 ) 官方成員 ( 5位 ) 非官方成員 ( 37 位 ) 8 规划署职责 协助香港政府作整体发展的研究和决策 协助政策局进行研究及提议政策 草拟各类非法定规划图 协助城规会制订法定规划图审议规划申请 执行发展审批地区图下的议决 城市规划专题研究 协助编制《香港城市规划标准与准则》 协助制订和执行旧区重建策略和重建/更新计划 寻觅适合各种用途的土地 协助其它政府部门处理有关城市规划、发展和用地问题 规划署的行政架构 規劃署組織圖 規劃署署長 全港及次區域規劃處 規 劃署副 署長 / 全港 及次區 域 地區規劃處 規劃 署副署 長/ 地區 全港及次區域 規劃部 策略規劃組 次區域規劃組 房屋及土地 供應部 房屋及土地 供應組 房屋 事 務專 責 組 專業事務部 委員會部 都會區 規劃部 都會組 港島規劃處 新界區 規劃部 新界區 規劃部總部 沙田、大埔及 市區重建部 部門行政部 專業事務組 城市規劃 委員會組 市區重建組 準 規劃標準及 研究組 運輸研究及 中央資料組 九龍規劃處 荃灣及西九龍 規劃處 北區規劃處 西貢及離島 規劃處 屯門及元朗 規劃處 中央執行管制 及檢控組 9 規劃的層面 城 市 規 劃 條 例 全港/ 策略 次區域 香港規劃 標準與準 則 地區/ 地方 行政架构 香港的规划图则类别： -规划图则制度 全港发展策略 ﹙T i i l Development Strategy﹚ 全港发展策略 ﹙Territorial D l S ﹚ ?次区域计划 ﹙Sub-regional Plans﹚ ?地区：分区计划大纲图 ﹙Outline Zoning Plans﹚ ?发展审批地区图 ﹙Development Permission Area Plans﹚ ?分区发展大纲图 ﹙Outline Development Plans﹚ 详细蓝图 ?详细蓝图 ﹙Layout Plans﹚ 《香港城市规划标准与准则》 专题研究：例如机场搬迁、海港扩展、房屋需求、旧区重建 10 分区图则分类 法 定 图 则 根据《城市规划条?》 法 –分区计划大纲图 –发展审批地区图 而制订 政府内部图则 - 不具法侓效力 是发展指引 卖地和改地契指引 是发展指引,卖地和改地契指引 法定图则涵盖范围 11 编制法定图则的程序 搜集背景资料 取得城市规划委员会同意制订图则 交予有关部门传阅征询意见 呈交城市规划委员会审议 在宪报公布和公开展示 分区计划大纲图 《图则》 具法定效力 《注释》 第一栏 : 经常准许的用途 第二栏 : 须先行申请的用途 备注 : 发展限制 《说明书》 12 分区计划大纲图 显示土地用途地带的分布和道路系统 分区计划大纲图 住?(甲类) 第一栏 经常准许的用途 救护车站 附属停车场 食堂 诊疗所╱分科诊疗所 熟食中心 分层楼宇 政府垃圾收集站(只限设于公共 屋村内) 政府员工宿舍 政府用途(未另有?明者) 小贩中心 屋宇 街市 康体文娱场所(只限设于公共屋村 内) 报案中心 邮政局 私人会所 私人游泳池 公厕(只限设于公共屋村内) 公共图书馆 第二栏 须先向城市规划委员会申请，可能在有附 带条件或无附带条件下获准的用途 播音室、电视制作室及╱或电影 制作室 商营浴室 教育机构 展览或会议厅 政府垃圾收集站(设于公共屋村者 除外) 医院 酒店 地下铁?通风塔或高出?面的其它 建筑物(入口除外) 按摩院 汽车陈?室 加油站 康体文娱场所(设于公共屋村者除 外) 印刷、出版及有关?业 公众停车场 公厕 13 备注 Ｉ 住宅(丙类)1 住宅(丙类)3 住宅(丙类)4 住宅(丙类)5 住宅(丙类)6 住宅(丙类)7 住宅(丙类)8 II 住 宅 (丙类) 表 1 最高3层 最高地积比率为0.6倍 最高10.67米 最高地积比率为1.65倍 最高11.58米 最高地积比率为1.8倍 最高为开敞式停车间上加7层 最高地积比率为2.1倍 最高为开敞式停车间上加12层 最高地积比率为3.0倍 最高5层 最高地积比率为1.65倍 最高12层或香港主水平基准上120米(包括天台构筑物), 并须构成 「高度分级」的建筑物轮廓,最大住用总楼面面积为72 480平方米 发展审批地区图 自1991修订条例，涵盖新界乡郊地区的 过渡性图纸 会于发表三年后被分区计划大纲图取代 具强制执行的权力 通常很短时间拟备 14 jeff 发展审批地区图 政府内部图则 ? 发展大纲图 ? 详细蓝图 15 发展大纲图 比例由1 2 000 至 1 10 000 比例由1:2,000 1:10,000 ? 详细显示规划细则 ? 作为发展程序、发展管制、土 作为发展程序 发展管制 地售卖及土地预留/分配的指 引 发展大纲图 16 jeff ? ? ? ? 详细蓝图 比例由 1:1,000 至 1:500 为尚未平整或新近平整的土地或重建区而制订 显示详细资料，如已平整的土地、地盘界线、 退入界、行人天桥系统及发展限制 作为土地售卖及土地分配的依据 详细蓝图 17 编制发展大纲图和 详细蓝图的程序 搜集背景资料 制订图则 交予有关部门传阅征询意见 呈交地区规划会议审议 呈交规划及土地发展委员会审核 发展管制 香港发展管制可透过法定程序 及行政方式执行： ?根据城市规划条例施行的管制 ?根据其他法例施行 18 发展管制的执行 根据城市规划条例施行的管制 1991年及以前，规划署没有执行管制权力 1991年以后，城規条例加入执行管制的条文 规划署署长对发展审批图覆盖的地区（乡 郊地区）享有执行管制权力 对违例发展，规划署署长可发出警告信及 强制执行通知书 根据城市规划条例施行的管制 主要是管制在发展审批地区内的违例发展 ? 較多违例发展涉及停车场/货仓 ? 违例住宅也可以管制，但較少见 ? 规划署人员亲自执行管制和检控工作 19 市区违例发展管制 – 通过规划许可制度 将违例用途理順/合法 通过规划许可制度，将违例用途理順/合法 化 例如：市区现有发展為工业大厦用途-未獲 得批准而改变成商业用途 由於违反地契条款，地政署会要求业主向 城市规划委员会先取得规划许可，才为业 主處理更改地契限制。 城规条例以外的发展管制 根据其他条例施行的管制 ?建筑物条例 ?古物与古迹条例 ?郊野公园条例 ?海岸公园条例 ? 前滨及海床（填海）条例 ?道路（工程,使用及补偿) 条例 20 城市设計方案及指引 21 《香港规划标准与准则》 四个主要目的 : （一）分配公共土地资源 （二）发展管制 （三）估算规划设施及确保均衡发展 （四）提供改善环境、保护景观和文物 的指引 《香港规划标准与准则》 《香港规划标准与准则》这本手册，在1982 年订定，列明政府厘定各类土地用途和 年订定 列明政府厘定各类土地用途和 设施的规模、位置需求及地盘规定的准 则。 由于规划标准与准则会影响到匮乏的土 地及财政资源的分配，因此在应用时必 地及财政资源的分配 因此在应用时必 须灵活变通，还可能须因应情况权衡取 舍，务使社会大众从发展计划获益最多。 22 《香港规划标准与准则》 第2节：住宅发展密度 ?第3节：社区设施 第3节 社区设施 ?第4节：康乐、休憩用地及绿化 ?第5节：工业 《香港规划标准与准则》 第6节：零售设施 ?第7节：公用设施 ?第8节：内部运输设施 ?第9节：环境 ?第10节：自然保育及文物保护 ?第11节：城市设计指引 第 节 城市设计指引 ?第12节：其他规划标准与准则 23 发展密度分区 住宅发展密度 第1区 住宅发展密度 第2 区 住宅发展密度 第3区 住宅发展密度 第4区 住宅的最高地积比 率 新发展区： 6倍 其他 ： 7.5 - 10倍 5倍 3倍 0.4 倍 例：小 学 每 25.5 名 6-11 岁 儿 童 设 一 间 全 日 制 学 校 课 室 。 30 间 课 室 土地面积最 少 为 6 200 平 方米 预留的土地 面积最少为 4 700 平 方 米 土地面积最 少 为 3 950 平 方米 阔度最少为 65 米 阔度最少为 55 米 阔度最少为 55 米 24 间 课 室 18 间 课 室 在 新 发 展 区 内 ， 更 需 额 外 预 留 10 % 土 地 。 24 例：医 院 每 1 000 人 设 5.5 张 病 牀 ， 并 按 个 别 区 域 情 况厘定各类医院的病牀数目。 1. 分 区 及 地 区 医 院 - 平 均 每 张 病 牀 占 地 80 平方米。 2. 疗 养 院 ／ 护 养 院 - 平 均 每 张 病 牀 占 地 60 平方米。 例：缓 冲 距 离 造成污染的用途 多层工业楼宇 易受滋扰的用途 (a) 住 宅 区 、 学 校 (b) 商 业 及 政 府 、 机构或社区用途 工业区 工业用烟囱 医院 (a)易受滋扰的用 途 (b)高楼大厦 (c)动态休憩用地 缓冲距离 100 米 30 米 500 米 在 500 米 范 围 以 内 ，须征询环境保 护署的意见 200 米 10 米 至 100 米 25 例：地 盘 布 局 地盘的划分应避免既长且单线的 形状 ? 沿主要盛行风的方向辟设通风 廊，与及增设与通风廊交接的风 道 例：地 盘 布 局 设立建筑线后移地带及非建筑用地， 这对于面向都市狭谷的大型地盘尤其 重要 26 可持续发展委员会（「委员会」） 正就「优化建筑设计 缔造可持续建筑环境」的议题 展开第四轮社会参与过程。 公众的关注： ? 由密集的高楼大厦所造成的「峡谷效应」 不但妨碍 气流动 更会令道路和行人路 不但妨碍空气流动，更会令道路和行人路 出现挤塞，以及市区缺乏空间作社区互动。 体积庞大及互相靠拢的大厦更会形成「屏 风效应」，阻碍景观及天然风，导致热气 （「都市热岛效应」）和污染物积聚。 ? 楼宇大量消耗能源，间接产生温室气体 排放和空气污染 27 「可持续发展委员会」在这次社会参与过程中将集 中于建筑物范围内的建筑设计，并重点探讨以下三 个问题： ? 在楼宇相互间之分隔、楼宇后移和楼宇范围内之绿 化等方面如何达致可持续设计； ? 建筑物提供必要设施和环保及完善生活设施时，可 能同时增加楼宇高度和体积 我们如何在两者之间 能同时增加楼宇高度和体积，我们如何在两者之间 取得平衡；及 ? 如何利用更具效益的建筑设计改善楼宇的能源效益。 例：樓宇後移的利弊 利 经济层面 ?空气流通较佳，有助优化健 康生活，从而减少医疗开支 ? 改善城市形象，吸引更多海 外投资 弊 低层单位带来的收入(例如 商店租金)减少 ?业主可能需要承担公众使 用「经后移的公共空间」的 保养及保险费用 可能令建筑物的高度或体积 增加 环境层面 ?改善空气流通和空气质素 改善街道的天然光线和通风 ? 在建筑物前加入园林设计， 改善街道景观 提供户外活动 改善街道景观，提供户外活动 空间，并为行人与行车路间提 供缓冲 ? 预留空间作未来扩阔道路之 用 ? 在后移范围上方的架空结构 可让地面行人躲避风雨 28 例：历 史 文 物 尽量减低毗邻新建筑物对历史文物 的负面影响，以确保新建筑物的规模、 比例、色彩、用料或建筑设计均与历 史文物相协调，而新建筑物的高度， 则应在贴近历史文物时渐次降低，以 求在规模或风格上融汇协调 ?为历史建筑物选取既适 当又协调的新用途 ?保留和巩固独特的文化 风貌和地方特色 活化历史建筑伙伴计划 目标 ：保存历史建筑，并以创新的方 法，予以善用。 ? 把历史建筑改建成为独一无二的文 化地标。 推动市 积极参与保育历史建筑 ? 推动市民积极参与保育历史建筑。 ? 创造就业机会，特别是在地区层面 方面。 29 活化历史建筑伙伴计划 以社会企业形式使用政府历史建筑。 提供资助 ? 一次过拨款，以应付建筑物大型翻新工程的 部分或全部费用； ? 就建筑物收取象征式租金； ? 一次过拨款，以应付社会企业的开办成本和 次过拨款 以应付社会企业的开办成本和 最多在首两年营运所出现的赤字（如有）， 但先决条件是，建议的社会企业预计可在开 业初期后自负盈亏。 30 「香港2030」研究 「香港2030」研究 31 「边境禁区的土地规划研究」 背景：新的禁区界线于2010年年底实施后，禁区的土地面积 会由约 2800 公顷缩减至约 400 公顷。 目的：为探讨将从禁区范围释出的土地未来的用途，以及把 的 为探讨将从禁区范围释出的土地未来的用途 以 把 这些土地纳入规划管制，以审慎研究这些土地的发展潜力及 限制，然后拟备法定规划图则。 32 大珠江三角洲城镇群协调发展规划研究 大珠江三角洲城镇群协调发展规划研究 在2004年举行的第七次粤港 合作联席会议(简称 '联席会 议')，双方一致认为要发挥区 域的经济潜力，必须加强城 市与区域规划的协调 市与区域规划的协调。 33 大珠江三角洲城镇群协调发展规划研究 四个专题： 现状、趋势分析及总体发展战略研究 ?跨界交通基建及协调发展研究 ?战略性环境影响评估及资源保护利用研究 ?协调发展的机制与近期重点协调工作建议 大珠江三角洲城镇群协调发展规划研究 空间策略： ? 空间结构优化 ? 高可达性 ? 优貭环境 行动 行动： ? 空间总体布局協调 ? 交通合作发展 ? 生态环境你保护 ? 跨界地区合作发展 34 市區重建 市区重建策略的主要内容 有9个目标旧区 ? 20年内重建225个项目（优先处理25个土地发 展公司于1998年宣布的项目） ? 提供休憩用地，社区设施，及优质城市设计 ? 促进楼宇维修 ? 保存历史建筑、地区特色及社区网络 35 土地发展公司 (URA) ? 1988年成立 是法定组织 1988年成立，是法定组织 ? 目标是透过重建改善楼宇及环境质素 ? 是一个有公益精神的发展商 西港城 36 土发公司的限制 a) 审慎的商业原则，政府只借了三千多万作开办 费，尽量只做赚钱项目 b) 要向政府补地价 c) 收购要给优惠赔偿（自置居所津贴） d) 给租户赔偿或安置，但没有土地或房屋储备 e) 提供社区设施及公众休憩用地 市区重建局 2001年根据市区重建条例成立，与土发公司有很 多分别 a) 推行4R政策，不只是重建，也推行维修保养，保 存历史建筑，活化社区 。 b) 政府分5期注资$100亿 。 c) 政府豁免地价。 37 市区重建局 d) 房委会及房协可以预留公屋单位作合资格住客 安置之用。 安置之 e) 规划程序完成后，市建局要在12个月内向政府 申请收回土地，不会一拖再拖，导致社区凋零。 f) 每年要准备周年业务及五年期的业务计划，交 每年要准备周年业务及五年期的业务计划 交 财政司司长批准，项目有些赚钱，有些会亏损， 但以长期财政平衡为目标。 市建局的管治 使用公共资源的法定组织 资 ? 董事会组成：主席、行政总监、2位执行董 事及多位非执行董事（包括4位政府部门署 长－监察及协助） ? 主席及执行董事有责任向立法会汇报 38 市区重建策略 政策局制定一份市区重建策略 政策局制定 份市区重建策略。 ? 2001年推行了广泛咨询，包括在立法辩 论何为合理的赔偿及安置。 ? 2001年底正式公布这策略，市建局根据 年底正式公布这策略 市建局根据 策略执行市区重建。 市区重建成績 市建局在2002年开始营运至2007/08年的6年， 共处理41个重建项目 ?共开展了25个项目，包括有史以来最大的项 目：观塘市中心重建 ?继续执行土发公司已开展的8个项目 ?与房协合作8个项目 39 促进楼宇维修 观塘市中心重建 40 保存历史建筑 活化工厦政策(2009) 政府加強環境及经济誘因 (大市場、小政府 ) ? 寬減豁免費 ? 強制售賣樓宇 41 新市镇发展 新市 的 展 42 新市镇的发展背景 新市镇的重要規劃原則 依赖集体运输系统 根据香港规划标准与准则 建设所需的配套设施 第一代新市镇– 沙田 43 新市镇的重要規劃原則 可持续发展、环保概念、以人为本、 优质城市设计 第九個新市镇 - 東涌 新市镇的发展 44 新市镇的发展 第一代 – 沙田, 屯門 及 荃湾 (1973 通過) 沙田, 通過) 第二代 – 元朗, 大埔, 粉岭 / 上水 (1978/79 元朗, 大埔, 年通過) 年通過) 第三代 –将军澳, 天水围 及 东涌 (1983将军澳, (19831992年間通過) 1992年間通過) 新市镇发展的规划程序 45 新市镇发展的特点 大埔新市镇 大埔 46 屯门新市镇 屯门 47 东南九龙 （旧启德机场）新发展 东南九龙（旧启德机场）发展 South East Kowloon 48 启德机场旧址 市区难得大规模可供开发的土地 ? 可提供市区内极需的基建/公共设施用地 例如：公园，公路，学校，运动场 东南九龙发展-规划过程 督导委员会通过研究报告内发展蓝图 ? 规划署根据发展蓝图编订为法定分区计划 大纲草图-呈交城规会考虑 ? 城规会公布法定大纲图让公众提意见 ? 由 公众反对大幅度填海 政府决定重新 由于公众反对大幅度填海；政府决定重新 再進行可行性研究 49 较早时完成的东南九龙发展建议 擬议的邮轮码头 和都会公园 50 多谢指导 多谢指导 ﹗ 51 |
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