利用增加装修成本的方法，可以降低企业的土地增值税吗

利用增加装修成本的方法，可以降低企业的土地增值税吗

    【咨询问题】甲房地产开发公司开发的丽景小区为普通标准住宅，为取得此项目支付土地出让金1500万元，开发成本4200万元，含借款利息200万元，可售面积30000平方米。现在正在拟定销售策略，如果销售毛坯房，每平方米售价3200元，销售收入总额为9600万元，请计算应交纳多少土地增值税？用什么办法可以降低土地增值税的税负？

    【问题解答】你所提问题的实质是为了降低税费支出，是卖毛坯房还是卖装修房的问题，先按照卖毛坯房计算应缴纳的土地增值税。

　　（一）销售毛坯房应交纳土地增值税的计算：

　　（1）不含息建造成本＝1500＋4200－200＝5500（万元）

　　（2）扣除项目金额＝5500×130%＋9600×5.5%＝7150＋528＝7678(万元)

　　（3）增值额＝9600－7678＝1922(万元)

　　（4）增值率＝1922÷7678＝25.03%，适用税率30%,速算扣除率为0；

　　（5）应交土地增值税＝1922×30％＝576.6（万元）

　　（二）用因素分解法来分析土地增值税的增值率：

　　在上述公式中，如果加大建造成本100万元，分子会减少130万元，而分母却加大130万元，这时，会拉动增值率急剧下降，使其呈现“负乘数”效应，这就是通常所讲的“适度加大建造成本法”。

　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条规定：“房地产开发企业销售已经装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”。

　　如果，房地产开发企业采取精装修战略，卖装修房，投入装修费100万元，在计算土地增值税的增值额时，可以增加扣除项目金额130万元，于是，增值额减少，增值率降低，当增值率降到不大于20%时，普通标准住宅可以免税；非普通标准住宅的增值额下降，增值率下降，会适用较低税率，少缴土地增值税。

　　（三）采取“精装修”战略降低土地增值税甲房地产开发公司采取精装修战略，改卖毛坯房为卖装修房,对房屋进行装修，装修的目的就是降低土地增值税的税负。

　　预计装修费用300万元,装修之后,每平方米售价仍为3200元,销售收入总额9600万元,无其他变动因素。

　　（1）不含息建造成本＝1500＋4200－200＋300＝5800（万元）

　　（2）扣除项目金额＝5800×130%＋9600×5.5%＝7540＋528＝8068(万元)

　　（3）增值额＝9600－8068＝1532(万元)

　　（4）增值率＝1532÷8068＝18.98％

　　增值率不大于20％，免交土地增值税。精装修方案比卖毛坯房方案节税576.6万元，实际经济效益为576.6－300＝276.6万元。

　　可是，问题并没有这么简单，房地产开发企业销售装修房，如果全装修成一个风格，购房人不会买账。解决方法：一是在房产销售时把样板房装修成不同风格，任由购房人挑选；另一个方法是，在售房时，让装修设计人员到售楼处现场设计，按购房人要求设计，按预算定额计算装修费用，房地产开发企业不另计取费用。

　　需要说明的是，房地产开发企业将房屋装修后销售，增加了房产的亮点，可以提高售价，就算是房地产开发企业不在销售过程中赚取装修的利润，只是收回装修费，可是，由于加大了开发成本，加大了扣除项目金额，房地产开发企业得到的税收好处是可想而知的。