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■事件：二线城市调控政策连续出台。1）杭州住房保障和房产管理局9月18日发布公告，自19日起在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品房和二手房。2）郑州市出台“房九条”，调控包括针对土地供应及竞买及公积金个人住房贷款单笔最高金额要求。3）厦门市国土资源与房产管理局8月31日发布公告，自9月5日起执行住房限购政策，对三种类型家庭限购建筑面积144平方米及以下的普通商品住房：①拥有2套房及以上本市户籍居家庭；②拥有1套及以上非本市户籍居民家庭；③无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个税或社保证明的非本市户籍居民家庭。4）人民银行武汉分行8月31日发布公告，居民家庭购第2套房及以上、已有2套及以上并已结清房贷、或还有1套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请房贷最低首付40%；有2套及以上且有2套房贷未结清的居民家庭暂停发放房贷。 ■杭州：8月涨幅较大，针对性打击跨境炒家。杭州今年以来房价涨幅并不突出（低于附近区域），但近两月涨幅较大，主要由于来自沪、浙地区的外地买家涌入，外来购房需求主要集中在本次调控范围内的余杭区、萧山区、江干区等区域，G20后的一周外地人的购买成交比例达39.3%（数据来源：透明售房网），本次“拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭”限购针对性较强，但考虑到杭州目前库存去化周期仍然不低，今年出台新政均以呵护刚需为主，同时旨在压制“跨境炒房”及过热的土地市场，迄今并无涉及首套限购，全面严厉限购的概率不大意义也不大。 ■郑州：针对土地供应及竞买方面，主要包括抑制高溢价地产生及提高土地保证金缴纳要求：1）土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，郑东新区、郑州经济开发区采取“限地价，竞房价”。市内五区及郑州高新区则参与网挂的竞买人进行最后一次现场报价，依据挂牌须知等相关规定确定竞得人。2）除大棚户区改造外，居住用地及兼容居住用地的其他用地土地出让竞买保证金缴纳比例提高到100%，溢价部分土地出让金在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。针对购房者，公积金个人住房贷款单笔最高金额同时按三个条件核定，一是贷款金额不超过相应最高贷款限额，二是严格按照缴存余额规定的倍数发放个人贷款，三是月还款额度不超过家庭收入的60%。首套自住住房单笔最高贷款额度以一、三两个条件核定。从今年新政看，限制地王的主要措施仍然以需求侧抑制为手段，或更多是迫于舆论压力相机抉择（包括本次郑州新政和此前南京、苏州采取土拍限价策略，上海在8月甚至多次中止宅地出让）。以上方式无实质性改变核心城市土地资源稀缺的局面。从今年1-8月累计土地供应建面看，目前限购城市土地供应基本在收缩，其中深圳在1-8月土地供应虽然同比大幅增长，但新增供应量仅有415万方，与其人口和经济增量并不相称。在未来经济、人口增长极逐步聚集的前提下，单边上涨的趋势难以遏止。 ■厦门：限购第二次升级，堪称本年最严。今年7月15日，厦门政府已出台公积金限贷措施，包括职工家庭首次申请公积金贷款，首付不低于20%、二次申请首付不低于50%，贷款利率分别按公积金贷款基准利率和1.1倍；同时停止三次及以上申请发放公积金贷款。本次限购直接针对所有144方以下住房，不满足2年内逐月连续缴纳1年以上个税或社的保家庭限购0套，满足上述条件的非本市户籍限购1套，户籍限购2套，调控力度堪称本年最大。 ■武汉：温和抑制购房杠杠，尚未涉及首套房。武汉本次差异化信贷政策可以总结为：购买2套及以上住房首付四成、用有2套房及以上且尚有2套未结清房贷的停止发放贷款，实质上仍未涉及首套限贷，均以抑制购房加杠杠的意愿为主，有利于市场健康发展。 表：武汉差异化信贷政策变化
■政府之难——恐慌性调控：“因城施策”悉数落地，并无超出预期。在今年上海、深圳3月重启限购限贷以来，今年以来房价涨幅靠前（从百城房价同比看）的二线城市（依次武汉、廊坊、合肥、厦门、苏州、南京）已经各自出台调控政策，其中涉及限购的依次为苏州、厦门、杭州，基本符合我们此前预期，政府不希望资产价格下跌的心依旧坚定，但也不希望房价过快上涨，目前已经实施限购城市资源仍是房企未来毛利的主要来源，亦不会改变房企向一二线核心城市聚焦的共识，政策调控有利于实现房价平稳、健康的上涨，也有利于精耕深造、稳守节奏的优质房企成长。过去多年来政府的调控基本是宣告失败的，每次短期、恐慌性的调控均未能合理引导预期。 ■民众之难——恐慌性购房：刚需刚改和避险需求都被刺激出来。在全年中股市牛市之后房价的大幅上涨已经再度引起恐慌式购房，不管是出宽松政策还是出调控性政策，都加剧恐慌，这主要反映了在货币长周期宽松的一致预期下，居民看不到房价调整的不利因素，加上对政府调控的真实意图有怀疑，民众坚定认为政府不会出严厉的调控政策，此外，在全球负利率趋势，以及人民币汇率贬值预期的情况下，居民有强烈的资产避险需求，尤其是高净值人士，目前来看，在政府不祭出降价真心的情况下，如果货币没有紧缩预期，多方需求仍将持续递延，一些经济基本面好的城市价值洼地会被填平。 ■投资建议：政府的调控过去多年来看都是相对失效的，目前二线城市的调控政策依旧是过去调控的传统思路，在全球负利率以及汇率贬值预期下，居民刚需、刚改和避险需求纷纷迸发，且趋势短期不可遏止，在没有明显货币紧缩的情况下，资金依旧会寻找价值洼地，政府和民众两相难。从今年中报看地产板块业绩较市场预期好，结合全年较高的销售增速，地产板块是难得的低估值高增长的行业，参与的不但是博弈性机会更是价值性机会，近4年板块指数相对于沪深300指数基本维持正的超额收益且持续扩大，但下半年销售增速拐点显现，我们四季度建议积极关注：1）基本面扎实、估值稳建的行业龙头：如招商蛇口、保利地产；2）拥有永续现金流概念，受益于融资成本下行—估值提升的陆家嘴、中国国贸；3）优质地产资源禀赋、区域性优势标的上实发展、北京城建；4）以及转型有序推进、多元驱动业务再发展的高新发展、迪马股份。 表1：今年以来出台的调控政策 表2：今年以来出台的调控政策（续） 表3：今年以来出台的调控政策（续） 图1：核心城市1-8月的土地供应建面同比 图2：核心城市1-8月的土地供应建面绝对值（万方） 图3：重点城市7月百城房价同比及1-8月同比平均值 图4：上海土地成交楼面价与样本房屋均价（元/平方米） 图5：北京土地成交楼面价与样本房屋均价（0表示无土地出让数据） 附录1：杭州 关于我市实施住房限购的通知 来源：杭州住房保障和房产管理局 各房地产开发企业、房地产经纪机构，各有关单位： 为进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，根据国家“分类调控、因城施策”的总要求，结合我市房地产市场实际情况，经市政府研究，我市自9月19日起实施住房限购，暂停在市区限购范围内向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。 1.限购对象：在市区限购范围内已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭。 2.限购住房：包括新建商品住房和二手住房。 3.限购范围：上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区。 4.限购时间认定：新建商品住房以网签平台商品房买卖合同签订时间为准；二手住房以网签平台房屋转让合同签订时间为准。 违反上述限购规定的，交易管理部门不予办理房产交易确认手续，登记部门不予办理不动产登记手续。 本通知自9月19日起施行。 杭州市住房保障和房产管理局 2016年9月18日 附录2：郑州 郑州市人民政府办公厅关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知 各县（市、区）人民政府，市人民政府相关部门，各有关单位： 为保持我市房地产市场持续平稳健康发展，根据国家“分类调控、因城施策”的总要求，结合我市房地产市场的新形势、新特点，经市政府研究，现就有关事宜通知如下： 一、扩大居住用地供应规模，调整优化布局，加快供应节奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供应市场。 二、依据土地评估价、基准地价及市场指导价合理确定居住用地及兼容居住用地的其他用地的挂牌起始价。郑东新区、郑州经济开发区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，采取“限地价，竞房价”，即地价确定，参与网挂的竞买人现场竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。市内五区及郑州高新区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，参与网挂的竞买人进行最后一次现场报价，依据挂牌须知等相关规定，确定竞得人。 三、除大棚户区改造用地外，居住用地及兼容居住用地的其他用地土地出让竞买保证金缴纳比例提高到100%，溢价部分土地出让金在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。 四、公积金个人住房贷款单笔最高金额同时按三个条件核定，一是贷款金额不超过相应最高贷款限额，二是严格按照缴存余额规定的倍数发放个人贷款，三是月还款额度不超过家庭收入的60%。购买首套自住住房的，单笔最高贷款额度以一、三2个条件核定。 五、加强对房地产开发企业购地资金来源的审查。加大对银行机构个人住房信贷政策落实情况的督查力度。对首付款来源、借款人家庭已有住房数量、借款人信用资质和购房合同真实性等情况加强实质性审核。严肃查处各类违法违规行为。 六、严格新建商品住房项目销售价格管理。开发企业应根据项目品质、区位等条件合理定价，在预售方案中据实申报。住房保障部门建立网签价格均价公布制度，企业申报价格明显高于网签均价的项目，应向价格管理部门备案。 七、新建商品住房项目必须取得《商品房预售许可证》后方可对外销售，并在10日内一次性公开全部房源，明码标价、公开对外销售，不得以各种借口分批、分次销售，不得采取垫付、分期等方式降低首付款支付比例。对于违反规定的企业，将依法从重处罚，并记入企业信用档案。 八、房地产中介组织不得与其他机构合作提供首付贷等违法违规金融产品和服务，不得散布虚假信息哄抬房价、诱骗消费者交易。对存在违法违规行为的中介机构，依法从重处罚，并记入企业信用档案。对严重侵害群众权益、扰乱市场秩序的中介机构，工商行政主管部门要依法将其清出市场。 九、各相关部门要加大信息公开力度，加强宣传，引导居民理性消费，对编造虚假信息、造谣滋事者，要依法追究责任。 本通知适用范围为市内五区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区。郑州航空港经济综合实验区、各县（市）及上街区可根据本辖区实际，采取措施，确保房地产市场持续平稳健康发展。 本通知自2016年9月18日起执行。 2016年9月14日 附录3：厦门 9月5日起我市执行住房限购政策 来源：厦门国土资源与房产管理局官网 经市政府研究，我市自9月5日起执行住房限购政策，对以下三种类型居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房： 一、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭； 二、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭； 三、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。 上述商品住房包括新建商品住房和存量住房（二手住房）。交易时间按以下方式认定：购买新建商品住房以提交商品房买卖合同网签时间为准；存量住房（二手住房）买卖以市不动产登记中心业务收件时间为准。政策有效期至2017年12月31日。 附录4：武汉 中国人民银行武汉分行 中国银行业监督管理委员会湖北监管局关于加强住房信贷政策管理的通知 来源：人民银行武汉分行官网 人民银行武汉分行营业管理部；各国有商业银行湖北省分行，各股份制商业银行武汉分行，中国邮政储蓄银行湖北省分行，各外资银行武汉分行，湖北银行，湖北省农村信用社联合社，汉口银行，武汉农村商业银行： 根据《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发〔2016〕26号）精神，根据武汉市住房市场调控相关要求，湖北省市场利率定价自律机制决议调整武汉市差别化住房信贷政策，现就有关事项及实施要求通知如下： 一、对在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付款比例为40%。 二、对在武汉市拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款或还有1套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付款比例为40%。具体首付款比例由银行业金融机构根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握。 三、对在武汉市拥有2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，继续暂停发放相应购房贷款。 四、自本通知实施之日起，在武汉市江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区及武汉经济技术开发区（不含汉南区）、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区发生的住房交易，所涉商业性个人住房贷款业务按照本通知规定执行。 五、对本通知实施日之前已签订认购书且交付定金、或已交付首付款、未正式网签合同的居民家庭购房行为，如能提供认购书及定金电子进账单原件、或能提供首付款电子进账单原件，则最低首付款比例仍按原规定执行。 六、本通知未明确事宜继续按照国家现行差别化住房信贷政策的规定执行，本通知自2016年9月1日起执行。 中国人民银行武汉分行、中国银行业监督管理委员会湖北监管局 2016年8月31日
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