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拒交物业费，哪些理由成立？ “物业业主权责大起底”系列报道（一） 近年来，物业与业主的纠纷越来越多。什么情况下可以少交或者不交物业费？物业公司应该提供哪些服务？小区公共设施的主人究竟是谁？业主委员会该如何与物业公司“相处”？此类问题正困扰着大多数市民。今起，株洲日报《法治周刊》推出系列报道，详解物业纠纷，理清物业与业主权责，释法说理。 近年来，法院受理的物业服务合同纠纷越来越多，多数是因业主不交物业费，被物业公司告上法院。我市法院公布的数据显示，此类案件中，业主的败诉率近90%。 因欠交物业费引发的纠纷何时休止？这笔费用到底是什么性质？什么情况下业主可以拒交？带着这些问题，记者进行了采访。 诉讼成追索物业费“捷径” 近日，又一批物业服务合同纠纷案件到天元区人民法院办理“撤诉”手续。我市某物业公司因部分业主拒交物业费，将数十名业主分别起诉到法院，最终，被起诉的大部分业主“赶”在案件开庭前 “主动”交纳了欠交的物业费，上述物业公司遂到法院撤销了对该部分业主的起诉。 本市一位法官告诉记者，业主因各种原因不交物业费，物业公司将业主起诉到法院，业主不愿被起诉或者在法院调解、咨询相关法律工作者后“主动”交纳欠下的物业费，“这一‘怪圈’正在一定程度上成为部分物业公司追讨物业费的‘捷径’。于法当然有据，但一定程度上损害了业主与物业服务公司的情谊，不利于后续物业服务的开展及营造和谐的小区生活氛围。” 更成问题的是，仅仅几千元甚至数百元标的的此类物业服务合同纠纷案件，一定程度上影响了一些市民对法律的看法，上述法官说，“一些业主拖欠物业费的理由看起来证据充分，但却不能提供相关证据或在法律面前站不住脚，相关法律知识急需普及。” “拒交”理由不成立，多因未分清权责 “‘管家’没服务好，‘主人’拒绝服务不交钱了，‘管家’竟然把‘主人’告了，法院还能判‘管家’胜诉，这不滑稽吗？”上述法官告诉记者，在一些案件的审理过程中，经常听到业主的类似言论。“实际上，这是典型的未分清业主与物业权责的说法。” 记者拿到的我市某小区物业与业主签订的《前期物业管理服务协议》显示，协议约定：乙方（物业公司）受甲方（业主）委托，依据有关法律、法规，对房屋及配套设施、设备以及小区内居住秩序、公共安全防范等事务进行专业化维修、养护和管理，提供24小时安保服务，行使管理权，维护小区内的道路、交通、消防安全、环境卫生和秩序。甲方在物业管理活动中，履行下列义务……按时交纳物业服务费用和其他费用…… 这可以说是绝大多数物业服务合同会约定的内容。“根据这份约定，物业做好甚至部分做好了自己的事情，业主就应该交纳物业费。”上述法官介绍，物业公司所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，对单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业费的问题，应综合衡量全体业主与个别业主的利益。“如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节做得不够，存在一般瑕疵，造成单个业主权益受损，该业主可以主张维权，但不可以此为由拒交物业费，损害全体业主的利益。” 证明物业服务不到位，可少交甚至不交物业费 物业服务到位了，小区业主家为何屡屡被盗？小区停车管理为何乱象丛生？小区环境为何一直很糟糕？ 实际上，上述理由也是不少业主拒绝交纳物业费的理由。部分理由甚至于法有据，但牵涉到纠纷调解时，必须提供相关证据证明物业方未依照合同约定提供服务或者服务不到位。 石峰区人民法院就曾审理了这样一个案子：业主因家中被盗，多年拒交物业费，最终被物业公司起诉至法院。庭审时，业主提出，自己家中被盗，与物业公司提供服务时，未按物业服务合同约定安排保安巡逻、安装小区监控有关系，并提供了相关证据证明，法院审理后认为，该业主不能因自家被盗就拒绝交纳物业费，影响小区业主公共利益，但物业公司因服务不到位确实给该业主带来了损失，应该赔偿部分损失（案前已主动赔偿部分损失），且酌情减免业主部分物业费。最终，法院判决业主交纳部分物业费。该案双方均未上诉。 也就是说，物业服务不到位，业主确实可以少交甚至不交物业费，但必须提供相关证据证明，并争取业主委员会甚至业主大会的支持，积极与物业方交涉，“然而，现实情况是，一些因‘满肚子委屈’而不交物业费的业主，被物业公司告到法院后，不理会庭审，也不提交相关证据证明物业公司服务不到位，最终法院只能根据物业方提供的证据，依法‘缺席判决’。” （文/株洲日报 记者/胡文洁） 编辑/冯超 |
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