  格衡评估咨询公司致力于房屋征收、城市更新、土地整备～整村统筹、农地入市，专注提供政策研究、项目咨询顾问、实操代理等服务，累计拆迁服务项目超过200个！格衡具备房地产评估（一级）、土地评估（全国）、资产评估、工程咨询资质！格衡专业团队希望将我们的政策研究、评估技术和拆迁项目实操经验与大家分享交流，寻找好的解决办法，共同推进项目实施！ 近日，规土委代市政府草拟了《深圳市人民政府关于修改的决定》（征求意见稿）、《关于进一步完善房屋征收补偿机制的若干意见》（征求意见稿），即日起至10月11日期间面向社会公开征求意见。格衡公司对核心修订条款进行梳理，对于几个关注点，以图解方式进行说明。 第二十五条修订说明 前提条件：根据“两规”、“决定”（“三规”）及其配套政策，处理取得非商品性质房地产权证书的住宅房屋。 原村民一户一栋所建房屋建筑面积未达到480平方米的 选择产权调换的 举例原村民一户一栋已建300平方米的补偿如下：  在原248号文基础上，增加了原村民一户一栋未建足480平方米的部分（如案例中未建足的180平方米）可用成本价购买，保障老实人不吃亏。 选择货币补偿的 货币补偿金额=480平方米×（被征收房屋评估单价-10%公告基准地价） 原248号文中，原村民一户一栋未建足480平方米的部分仅按实际现状（如案例中已建的300平方米）补偿；本修订稿是按480平方米补偿。 延伸思考 是否应扣减未建足部分（180平方米）的成本价呢？该处未明确 。 非原村民的房屋 选择产权调换的 图解如下： 在原248号文基础上，产权调换面积从100平方米调到150平方米。 第二十六条修订说明 深圳市将统一制定房屋征收补偿基准价格，如果被征收房屋的评估价格低于该区域基准价格，则以基准价格来确定。 第三十三条修订说明 未经产权登记的建筑，属于《决定》（“三规”）第二条规定范围，尚未进行处理的，可以进行补偿。 与原248号文相比，补偿对象范围放宽，时间节点延至2009年6月2日之前所建的以下各类违法建筑。 《决定》中的第二条规定范围如下： 1、原村民非商品住宅超批准面积的违法建筑； 2、1999年3月5日之前所建的符合《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（以下简称“两规”）处理条件，尚未接受处理的违法建筑； 3、1999年3月5日之前所建不符合“两规”处理条件的违法建筑； 4、1999年3月5日之后至2004年10月28日之前所建的各类违法建筑； 5、2004年10月28日之后至本决定实施之前所建的除经区政府批准复工或者同意建设外的各类违法建筑。 未取得产权证书，但属于《决定》第二条规定范围内的，符合原村民一户一栋的，不超过建筑面积480平方米的部分与取得产权证书的房屋补偿标准一致，但超出480平方米的部分以及多栋部分，补偿标准如下：  原248号文中，原村民一户一栋超出480平方米的部分是给予建筑物重置价补偿，原村民多栋部分是按重置价扣减2倍“两规”罚款；本修订稿改为上述被征收的房屋价值扣减各类罚款及地价，补偿标准提高。 【举例】某项目该类住宅按原248号文重置价为2000元/平方米；按目前修订稿补偿价为6200元/平方米。 前提条件：原农村集体经济组织或者其继受单位为解决原村民居住问题统一建设的未经产权登记的住宅类建筑，或者以住宅为主的多种用途的建筑。 经规划国土部门批准建设的部分，给予产权调换；选择货币补偿的，标准如下：
原248号文中，该类建筑是按重置价扣减2倍“两规”罚款给予补偿。 非原村民未取得产权证书，但属于《决定》第二条规定范围内所建的住宅类房屋，以一户一栋为产权调换基本单位，产权调换标准与取得产权证书的房屋补偿标准一致，按照不超过建筑面积150平方米的部分给予产权调换；选择货币补偿的，补偿标准如下：
原248号文中，该类建筑是按重置价扣减2倍“两规”罚款给予补偿。 原村集体所建的生产经营性、商业办公类建筑的货币补偿标准如下：
原248号文中，非农用地或以非农指标扣减的生产经营性、商业办公类建筑是货币补偿方式，土地置换有条件限制。 其他生产经营性、商业办公类建筑的货币补偿标准如下：
“祖屋”
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