价格是房产交易中最关键的决定因素，成也价格，败也价格。无论是买房还是卖房，掌握二手房价格走势都有利于我们了解市场，给自己一个合理的价位。二手房价格走势可以参考挂牌均价、成交均价、成交量几个指标。挂牌均价和成交均价变化影响议价空间，成交量变化往往影响最终的成交价格。 一、价格走势看哪些指标？ 二手房价格走势可以参考挂牌均价、成交均价、成交量几个指标。 1.挂牌均价 挂牌价一般指卖家出售房源最初的报价，一套房源的挂牌价可以在中介门店橱窗、网络平台看到。区位、户型不一样，房源的挂牌价也不同。挂牌价针对的是一套房源，而挂牌均价是二手房市场在售房源平均的挂牌价格，是某个时间点卖家对市场平均的期待价格。 交易端提供服务和交易流程的地产中介公司，可以给出一线市场的及时反馈，因此做买房决策时，可以通过中介公司公布的数据，充分了解市场风向指标。二手房交易网站有大量在售房源，如果可以保证数据真实性，网站的在售房源价格是可以参考的，所以建议大家选择像链家网这样的能够保证数据品质的网站进行价格参考。 2.成交均价 成交价是指一套房源经买卖双方协商后最后确定的交易价格。成交均价指某个时间点二手房市场已成交房源平均的交易价格，受市场供需情况影响。供大于求，客源需求不足，交易量减少，往往会促使成交均价趋势下行；供不应求，房源不足，交易市场火爆，会促使成交均价趋势上涨，甚至跳涨。 关于成交价的参考同挂牌价参考途径一样，很多二手房交易网站非常人性化，如果您看某个小区的房子，您会看到这个小区最近成交情况，包括真实成交价格，整个二手房交易市场，最有说服力的就是真实成交价格，因为存在即是合理的，房价统计部门最终也是引用的真实成交价。从以往成交均价和参考均价来看，成交均价往往低于挂牌均价。挂牌价和成家价之间往往有一个可议价的空间，议价空间大小受市场供需影响。 3.成交量 成交量体现的是整个市场的宏观交易情况，成交数据最大的意义在于告诉我们最近的市场导向，相对于上一个成交周期的数据变化走势。通过成交量我们可以大约推测出市场处在上行还是下行空间。这仅仅也是宏观上的，只能作为参考而已。因为二手房交易周期长，造就了成交量这一数据天生的滞后性，除非成交量出现了断层式变化才能反映出市场存在不稳定，其他小的波动都是市场正常走势的表现，所以成交量对比最好以季度为单位进行参考。宏观上把握市场走势，但不能作为决定性的衡量指标。 二、挂牌均价和成交均价变化对买房有什么影响？ 挂牌均价和成交均价变化影响议价空间。购房者可以通过观察成交均价和挂牌均价的差距走势，来判断议价空间的大小，为决策做依据。 1.挂牌均价持续走高 意味着供需矛盾趋紧，手握稀缺资源的卖家可能会强势调价（涨价）。而此时买家话语权被压缩，处于被动地位，具体表现为：议价空间变小；为了在快速上涨的市场中控制购房成本，客户不得不加速决策，成交周期缩短；为控制成本，在成交之前看房平均数量会减少。最终被迫接受买家的价格，从而使成交均价也持续走高。 2.挂牌均价走低 挂牌均价走低，意味着市场供需矛盾缓和，议价空间变大，买家决策周期可能会变长，成家均价也会下降。 三、成交量变化对买房有什么影响？ 成交量的变化会影响成交价格。 1.成交量走高 经纪人接的电话量增加，意味着要有更多的客户开始准备进场；经纪人不断的开发房源，开始大量的带看的，说明已经有大量的客户进场。此时，可以预见的是在未来的一个月到一个半月的时间（大约的进场到成交的周期），成交量会增加，成交价格会上行。 对购房者来说，如果市场交易量维持在高位，甚至处在上行空间，那么就得加快成交的步伐，避免价格上涨而造成购房成本增加；对于售房者来说，也可以根据市场情况，结合自己期望的销售周期，做一个合理的定价。 2.成交量下降 成交量下降，有两种可能： （1）供大于求，市场上缺少客户而造成没有成交：有房子在出售，且随时可成交的，性价比可以，但没有买家。那么成交量下降，也就意味着未来不远，价格是趋稳或者进入下行空间。 （2）供不应求，市场上缺少房源而造成没有成交：有客户在等房子，但是现在没有合适的房源出现，而一旦出现合适的房源，成交速度非常快。这种情况是因为没有合适的供给造成的成交量下降。一般会出现在市场上行周期之后，卖家已经跟着市场把房价涨上去了，而客户暂时还接受不了房价上涨的现实，出现了一个交易量的观望期。一般过完这个观望期，如果没有外界的影响（如政策调整、经济环境的调整等），之后的交易量会增加，而且成交价格也会上涨。可以根据带看次数和成交所需时间来判断属于哪种情况。如果一套新出现的房源在短时间内积累了大量的带看，且在很短的时间内成交了，说明是大批的客户在等房源出现，这种情况是市场供不应求，否则就是第一种情况。 买二手房，能够看懂挂牌均价、成交均价，准确判断成交量是否下降以及下降的真实原因，上一个靠谱的网站，自己多观察一下网站提供的信息，会帮助自己做出合理的买房定价和购房决策。 |
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