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上证指数全日振幅0.39%，刷新了9月8日0.42%创造的近14年最低振幅记录，我本来还在琢磨晚上取个标题，结果发现到处都在讨论这个记录，等我晚上10点半再嚼这个老梗就没意思了。再加上今天A股实在乏善可言，所以今晚夜报就偏个题，聊聊房市崩盘可能性的推理。 注意我说的是推理，不是意淫，所以太过玄幻的假设咱就略过了。 首先定义一下什么是崩盘，每个人都有不一样的看法，既然是由我发起讨论那就我拍脑袋下个定义——跌30%以上算作崩盘，因为现在很多一线城市的新楼盘首付是30%，把首付跌没了通常就会引发系统性风险，要没意见咱们就开始了。 现在国内有很多很多人都盼着房市崩盘，但无论这些人发出了多么恶毒的诅咒，市场价格终归是由供需关系决定的，所以咱们只需要拆分开详细讨论供给和需求就可以了。 先说供给，房市供给突然变大有两种可能： 1、巨量新增盘，也就是政府突然抛出巨多的地块供开发。恕我直言，可能性是零，理由很简单，土地收入是政府的支柱性收入，我找不到理由政府为什么要砸自己的饭碗。政府的确多次出政策抑制房价，但目的只是防止过快上涨导致的风险，政府从来没喊出过让房价下跌的口号。指望新增盘来砸盘是幼稚且愚蠢的。政府会控制投放地块的节奏，确保可持续性的从中获得大量收入。 2、存量抛售，也就是二手房大量抛出导致崩盘，这个可能性有吗？有的。我年初给大家写过看房日记，我前后大概看了十几套3居以上的大户型，有一半左右是空置的，最长空置时间超过10年，开发商当年送的木地板都烂了，却从没住过人。毫无疑问，北京有数量可观的空置房，如果这些空置房一窝蜂抛出来还是不容小觑。 什么情况下这些空置房会抛？有两种可能： 一是房主们找到更好的投资渠道，资金纷纷从房地产撤出。大家自然而然就想到了A股，的确，当A股产生财富效应对房市是有很强的抽血效应的。2006-2007、2014-2015两波牛市期间房价都比较萎靡，而最近这一波房市大涨发生在股灾之后也不是巧合。 但A股的尿性你们都知道的，疯牛又猛又短，长期是指望不上的，越来越多在股市受挫的老百姓坚信房市是国内最好的大额货币理财选择，这一点在短期内改变不了。 另一种可能性就是对未来预期悲观，觉得房价要跌，然后主动抛出，这种情况不但有可能，还发生过。一些疯狂的多头说房价30年没跌过，扯蛋的，2008年那次北京就跌了20%以上，我老婆当时买了东四环的某小区，她高位接盘14000/平，金融危机期间同小区报价到过10000/平，为此她还郁郁寡欢了将近一年。不只是北京，2008年那次深圳也跌幅超过30%，网上现在去搜都能看到大量断供的报道。 2008年那一次是全球性的金融危机，类似的金融危机会不会再出现，我没有能力预测，但那一次经历倒是很有启发。首先实践证明当首付跌没了，房子变成“负资产”时就会有人陆续断供，跌的越多断供的人越多，房主不怕银行催缴，也不会在乎信用记录，银行更没能力一个一个去打官司，由此产生的系统性风险很可怕。再者就是当初断供的人里面，主要都是持有多套房的投机者，每套房就交个首付，用最大杠杆去赌房价上涨，一旦下跌他们分分钟完蛋。为了应对这类危机政府后来想出了限购的政策，大家老以为限购是为了抑制房价，其实也是为了化解杠杆投机的风险。 100套房子在10个人手里，和100套房子在50个人手里，对房价下跌的承受力是完全不一样的。 再说需求，需求变小的可能性也有两种： 1、人口结构变化，这个不会短期作用，而是长期慢慢作用。我以前在夜报里给大家发过人口出生统计表，1970-1990年是高潮，从1990年开始中国每年新增人口快速下跌。我们假设26-30岁是适婚年龄的话，从2020年开始新增需求是逐渐减少的，只不过刚需耗不起时间。所以我说过好几次，80后这一代人的使命就是来给房市接盘的，谁让你的父母把你赶趟都生在了那密集的几年，2000年后出生的孩子结婚的时候房市竞争就没那么血腥。 历年新增人口统计表，年份右边数字单位是万人。 2、另一种需求减少的可能是经济衰退，百姓收入减少，导致购买力下降。这一点其实在2008金融危机那一年已经示范过了，当失业增加，工资停止增长，老百姓对收入预期缺乏安全感的时候，会直接反应到房市上，导致购买意愿下降+抛售意愿增强，这不是危言耸听，这是我能想到的房市隐含的最大风险。 综上所述，我的结论如下： 10%以内的回调是市场正常波动，只要舆情一冷却，随时可能出现，无法预测。30%以上的崩盘，不太可能因为房市内部供需失衡而崩盘，最大可能是来自实体经济萎缩导致的冲击，所以只要中国gdp增速别下降太厉害，中国房市只会是调整，不会崩盘。至于房产税不用害怕，原因前面已经讲过了，房市是国本，所以政府的任何行为最后一定都不可能导致房市崩盘。 【操作笔记】新粉输入YC3看渔盆模型介绍 上证转no，临界3099 创业板转no，临界2214 中小板转no，临界7037 国证有色399395继续no，临界4712 中证军工399967继续no，临界11334 证券公司399975转no，临界890 重启mini震模式，现在是蓄力时间，等气功蓄满了，就会来一发气功炮。我也不知道这种横盘会持续到什么时候，但有一点是肯定的，横的时间越久，一旦选出方向，爆发力也会越强，等着呗。 |
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