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二手房买卖法律关系非常简单，复杂在交易流程，整个交易流程非常杂，非常细，但是每一个小细节都直接关系到这个流程、这个交易风险是否可控。  具体来讲，一是看房时，一般我们会关注什么？户型、楼层、有没有电梯，如果交易的话会发生的费用是多少，有没有抵押、是不是红本在手,以及学位、户口、凶宅，还有一个特别要关注的是装修，和家私家电情况。 二要进行查档，确认是否具有购房资质和贷款资质。查档主要是确定卖方是可以办理产权过户的，因为深圳很多房可能存在一些限制交易的情况，比如说被查封、存在抵押。查档在很多房地产中介机构是可以直接完成的。此外，深圳有限购，买方首先得确认自己是否具备购房资质，如果买房需要通过贷款方式完成房款的支付，还需确认是否具有贷款资质。 第三，买卖双方签约，签买卖合同和资金托管协议。关于买卖合同，你去任何一个房产经纪机构做房产的交易，都可以要求经纪机构就房屋买卖合同的条款跟你做详细解释。另外，关于资金托管协议，这是二手房交易特有的。为什么有资金托管协议？买卖双方就一个房产达成买卖意向，签署买卖合同，买方要拿出一部分钱来作为定金，但因买方直接把钱给卖方实际上是不安全的，所以引入一个机制叫做资金托管。资金托管就是买方的钱先放在第三方，一般是中介，也就是说经纪机构。房产经过查档确认没有查封及抵押后，中介机构方可把定金过到业主名下，转给业主。对业主来说，他能通过资金托管确保买方具有付款能力；对客户来讲，他通过资金托管可以保证自己的资金安全。 但如果业主的房产有抵押，交易的时候有一个环节必须要做——赎楼，即要把之前银行欠的欠款还清。赎楼有两种：一种是你作为业主欠银行一百万，你有一百万，通过现金还清款项叫做自己赎楼；还有通过担保公司融资赎楼，卖方要做公正给到担保公司完成赎楼的过程。 接下来就是贷款银行面签，批贷，出具贷款承诺函；卖方赎楼、注销抵押登记；打网签合同，预约过户；买卖双方到国土局递件过户；买方取新证，缴税、办理抵押登记；银行发放贷款；水电过户，交房。 |
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