【行业】未来我国产业园区发展的“6大预言 10大趋势”

 　目前国内的园区功能相对单一，如何提升其综合功能，这些开发主体应该从自身的经验、实力以及理念等方面去考虑，使园区发展更加多元化，产业园区的发展也会更加市场化。

 未来我国产业园区的发展会呈现什么样的趋势呢？

 

未来产业园区发展的6大预言
 

1、产业园市场化程度越来越高

 

　　从62号文到25号文，全国各地的产业园区经历了一场犹如过山车般的政策体验，产业园区的未来发展问题也随之引发众多关注。政策层面，25号文实际上是对62号文的落实设立过渡期，但从长期来看，产业园区以往依靠优惠政策驱动的发展模式逐渐面临终结已成为大势所趋。

 

　　少了政策的利好，恰恰是市场化的崛起，地方政府做好引导，而企业才是真正的市场推手。双重驱动下，未来的产业园区将真正实现“市场化意识深入人心，市场化运作持续发展”。

2、产业园向智慧城市蜕变

 

　　产业地产本身就有其复杂性，单一的开发模式将很难维系下去。产业地产需要不断的整合外界资源，打破固有思维，结合信息时代的互联网。运用互联网思维寻求突破，为园区及企业提供全方位信息化解决方案，实现项目低成本、高效率建设和运营。从“市场、成本、资源”三个因素全面深入，注重打造信息化集成服务平台，构建园区软实力。

 

　　进入园区，拿出手机或笔记本电脑就能高速上网、移动办公。轻点鼠标，清新的图像界面、饱满的数据分析，彰显层次的数据类型，轮廓清晰的公园、草地、建筑，处处都透露着科技和先进的气息。“智慧园区”的重点在于“智慧”。随着各类信息化应用在“智慧园区”不断推广和应用，预计不久的将来，服务型、科技型、创新型、生态型和有内涵的“智慧园区”将在全国各地涌现出来。

 

　　随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动在区内并存聚集，从而推动了产业园区的城市化进程，园区经济和城区经济逐渐走向融合。将来的产业园会是一个满足居住、工作、娱乐、医疗、购物等需求的“独立王国”，堪称一个小城市，比如未来科技城就是这样的打造理念。

 

3、园区开发商将成为热门职业

 

　　以前，园区开发主要由政府主导，尽管也号称XX公司，但实际上多数隶属于管委会，而管委会的工作则是政府行为。

 

　　但随着产业园区逐步市场化，开发商在其中的角色定位也会更加清晰和明确。但这种开发商已经不同于房地产开发商，“园区开发商”不只是名称上的变化，更重要的是性质的深层变化，其实房地产开发商本来是一个很高级的职业，也是很有技术含量的，然而最后演变成一个擅长炒地皮的投机者。未来的园区开发商会致力于园区开发业务，并再市场的洗礼中逐步成长起来。

 

4、产业园区服务更突出更专业更细化

 

　　产业园区的开发运营不是常规意义的地产开发，而是基于产业空间的产业价值运营，区位的选择与产业发展定位是产业园区运作的核心。在选择投资园区时，一定要充分结合当地的资源优势和产业基础，避免没有特殊一轰而上的产业跟风做法，大产业集群的时代已经过去，更加需要的是专业化的产业细分。

 

　　而这就需要产业园区运营者以服务的心态和理念面对入驻的所有企业。也就是说未来产业园区的盈利模式将越来越考率长周期回报，注重收益可持续性，将会由之前依赖的物业产权性收益向产品服务化收益转型提升。随着过去几年的高速发展，产业园区的盈利模式越来越清晰明朗，像最典型的就是“配套物业销售 园区服务收入”模式。

 

　　园区企业发展了，产业园区才能得到发展，园区投资运营商要不断提高管理和服务能力，延伸产业链条，提高产业竞争力。未来的产业园区投资运营商会积极搭建服务平台，为园区企业提供金融、信息、研发、品牌宣传、公共关系、市场渠道、物业、孵化器等多元化服务。产业园的核心价值不是简单的销售变现，而是营造产业环境，打造产业园服务平台，产业园只有真正开始专注平台生态圈的建设，才能真正形成自己的核心竞争力。

 

5、园区将实现资本化运作

 

　　在历经了产业园区的混沌发展，产业园区市场化持续深入、产品标准化及盈利明朗，如今越来越多的资本青睐及进入产业园区领域。同样，完成一定积累的产业园区亦将积极主动地通过资本渠道将手中的资产转化为进行新一轮扩张的资本，进而取得更好的市场地位及利润回报。

 

　　当产业园区项目一旦通过资本化和证券化运作之后，它将会对企业的经营理念、运营模式、招商方式和盈利模式产生较大影响和改变，也一定会为企业带来巨大的经济效益和社会效益。

   

　　未来我国产业园区的十大发展趋势

 

　　无论是新建产业园区，还是现有产业园区“二次创业”，都应着眼于长远，着眼于未来。只有认清园区发展方向和趋势，才能更好的结合本地的实际情况推动园区发展和升级。

 

　　趋势一：园区的战略转型和升级

 

　　近年来，我国园区发展方式正在出现一些新的趋势和特点，如资源配置由粗放式发展向集约化发展转变；产业结构由以制造业为主向制造业和专业服务业相结合转变……可以说，大部分现有产业园区在未来发展中都需要面对这样的课题。

 

　　而相对现有园区的战略转型升级，新的园区规划建设也呈现了新的趋势。在各地区可建设用地日益稀缺的情况下，一些小型的园区业态正在不断涌现出来，一些大型产业园区也纷纷建设园中园、专业园等不同形式的小型园区，“小的即是美的”，小型园区正焕发出蓬勃的经济活力。

 

　　趋势二：园区产业的“瘦身”、“增高”

 

　　在我国经济转型升级战略的大背景下，推动产业提质升级是园区“二次创业”的根本。结合我们这几年对园区经济发展的观察，园区产业的变革可以总结为两个词——“瘦身”和“增高”。

 

“瘦身”主要体现在产业门类上，就像很多成功企业（如万科）进行业务重组或聚焦一样，现在很多园区都需要进行产业整合，结合产业发展基础、条件和产业发展动向，对园区现有产业进行“整理、优化、升级”，确立园区的主导产业，围绕主导产业打造产业链经济。

 

“增高”主要体现在产业提升上，对于不同的园区，由于其发展情况不同，产业提升的方向也有所差异。从目前绝大数工业园区的发展现状来看，传统产业在园区经济总量中占有较大比重，因此改造提升传统产业是这些园区转型升级发展的重要任务。

 

　　趋势三：产业园区走向综合城区

 

　　随着园区经济实力和创新活力的增强，园区作为城市空间发展中的增长极，可将自身的优势向城区传递，园区与城区在资金、市场、技术、人才、科研成果等方面的联系日益密切，互动越来越频繁，于是就承载起了新的城市职能。

 

　　面对园区经济走向城区经济、产业园区走向综合城区的发展趋势，地方政府应摒弃传统的思维方式和运营模式，以“产城融合”的理念系统策划、规划、管理、开发、运作产业园区（产业新城）。

 

　　趋势四：园区开发（产业地产）商的崛起

 

　　近年来，在我国的产业园区开发建设中，市场化的园区开发商正在成为一个活跃的群体。其一，国际园区开发商活跃。其二，张江高科等老牌园区开发商寻求外延式扩张，努力向周边延伸不断扩大开发范围，向周边扩张受限的则走出去“圈地”，合作及合资创办主题园区。其三，民营园区开发商崛起。

 

　　作为国际上一个成熟产业门类，作为国内一个新兴产业，园区开发产业方兴未艾。可以预见，未来的中国，政府主导的园区开发商、国际园区开发商、本土园区开发商等都将会活跃在“园区开发”行业。

 

　　趋势五：产业招商的精细化运作

 

　　产业招商是园区经济发展的“生命线”，其成败直接影响园区经济的发展水平。从我国产业园区的招商引资模式看，基本经历了“优惠政策主导”阶段、“投资环境主导”阶段到“产业环境主导”阶段，园区软环境建设越来越成为产业招商的重要砝码。

 

　　产业招商是一个系统工程，涉及产业规划、政策体系、招商接洽、项目入驻、运营扶持等诸多环节，涉及招商参与部门的权责和利益设计。目前的很多园区招商模式还停留在点式突破的“游击战”，个人激励强、项目导入快，但招商体系不健全、整体营销力度不足，不利于未来园区产业集群的发展。

 

　　产业招商的精细化运作关键在于两点：一是精准定位，明确产业客商类型，建立产业项目信息库，进行定向式招商；二是系统运作，围绕产业招商构建全方位的服务能力，细化产业项目招商的流程和规范，使整个招商工作更具系统性和有序性。 

 

　　趋势六：园区的品牌化和“连锁经营”

 

　　美国“硅谷”，是世界一流园区的典型代表。论起品牌知名度，没有哪一个园区可与“硅谷”相提并论。“硅谷”的企业、产业、风险投资、创新文化无不打上了强势的品牌烙印。

 

　　在园区经济“泛滥”的今天，“软实力”已经成为打造园区核心竞争力的重要筹码。因为园区经济的发展光有数量和规模还不行，还必须有质量和品牌，一个精品园区的单位产出不知要高出一般园区单位产出的多少倍。创精品园区，建品牌园区，已成为各地政府发展经济的重要举措。

 

　　园区的品牌化运作需要精耕细作，绝不仅仅只是个营销的过程，它需要有内涵支撑。园区的品牌建设，其实从园区规划启动之初就已开始。我们可以将园区品牌细化为环境品牌、产业品牌、企业品牌、服务品牌、文化品牌等，特别是服务品牌和文化品牌，更需要做精、做深、做出特色。

 

　　趋势七：产业资本战略推动园区战略

 

　　资金问题是园区开发绕不开的问题，也经常会成为园区开发的难题。园区开发具有资金需求量大、投资回报期长的特点，从土地开发、物业开发到产业孵化、产业扶持，园区开发的全过程都离不开资金的推动。

 

　　很多园区开发商定位为产业投资商，以较少的资金撬动更多的社会化资金形成一个大资金池，以土地入股、物业入股、产业投资基金等多种形式投资园区企业，从而形成了资本运作-园区开发-产业集聚之间的良性循环，在这里资本运作成为园区开发的撬动杠杆。

 

　　当前，产业园区运作日趋市场化，民间资本作为一个巨大的资源宝藏，将是推动新一轮园区经济快速发展的强大支撑。除民间资本外，中国园区开发的这块市场蛋糕也正在吸引着国外各种资金的关注。

 

　　趋势八：从招商引资到招商引“智”

 

　　现代化产业体系的建立和培育，主要依赖于知识和智力资源。在产业发展过程中，智力资源往往起到画龙点睛的作用。恰当的智力资源的引进，其价值往往超过单纯的投资项目。

 

　　随着园区产业结构的不断升级，人力资源在园区发展中的作用日益凸显。高科技产业、现代服务业的主要驱动力就是批量人才的集聚，如生物医药产业、文化创意产业。而批量人才的集聚，需要构建完善的人才服务环境，涉及到人才导入、人才培训和人才维护等系统性的策略安排。

 

　　未来的园区发展应更加重视人力资源开发工作，通过招商引“智”手段的创新，吸引园区所需要的高端人才，促进人才资源的集聚与开发，从而为新兴产业培育和园区产业升级提供动力，实现园区经济的可持续增长。

 

　　趋势九：公共服务平台成为竞争利器

 

　　早期的园区发展，多以园区硬环境建设为主，受制于财力有限和认识局限，较少涉及产业开发和培育。从园区层面看，对产业的引导主要体现在招商引资上，对产业的扶持主要体现在优惠政策上。

 

　　今天，在日益激烈的园区竞争环境中，越来越多的园区经营者在积极推动公共服务平台的规划和建设。人才服务平台、创业培训平台、风险投资平台、公共技术平台、技术交易平台等等字眼，经常见之于地方政府的各种年度计划、总结报告中。

 

　　公共服务平台的建设，一般是植根于园区企业的经营价值链上，特别是针对中小企业群的薄弱环节，如融资、技术、设备、市场、人才等等。公共服务平台建设的好，不仅有利于降低企业运营成本，也有利于促进企业创新、开拓市场，从而增加企业经营效益，有效地提升园区产业集群的竞争力。

 

　　趋势十：园区政策措施的创新空间扩大

 

　　政策是园区经济发展的起点。自我国实行改革开发以来，政府已颁布了一系列支持经济特区、开发区和高新区建设的特殊政策，极大地激发了经济特区、开发区和高新区的发展，对中国经济发展发挥了重大的作用。

 

　　随着我国市场经济的深入发展，特别是我国加入WTO以后，针对园区的优惠政策逐渐退出历史舞台，产业园区的外部政策环境逐步趋同。园区政策措施的设计，更多是在一样的政策大环境下，就园区内部能够控制的领域进行精细化设计。

 

　　其实这并不意味着园区政策措施的发挥空间变小，因为随着我国逐步兑现WTO承诺，社会经济领域的改革开放将全面、深入地展开，这将会为园区政策措施设计提供更大的创新空间。

 

　　近年来，我国相继推出来一系列区域发展规划或区域试点，包括区域发展规划、金融综合改革试验区、承接产业转移示范区以及各种各样的改革试点，里面包含着很多创新的机会，如产业投资基金、中小企业集合债券、科技银行、金融仓库、合同能源管理、排污权交易、保税物流园区等等。

 

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