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——图片来源网络 来了，还是深圳人吗？ 深圳房价之高，已严重影响移民文化这一城市的基石。 对买房感到绝望的，在考虑是否还留下；还没有来深圳的，在犹豫是否还来？ 但反过来说，深圳房价涨幅破全球纪录（2015-2016），人口红利起到了决定性作用。影响房价的因素有很多，货币和人口是最重要的两条。货币是流动的，人口也是流动的，两条河流在哪里汇合，哪里的房价就会暴涨。 货币这条河，洪水猛兽。2009年后，广义货币M2规模大涨，全球第一。从2010年至今，货币政策宽松，仅2015年就分别有5次降息、降准。这样的货币政策已到高位，潮水向何方，难以评说。 人口这条河，30多年来，波澜壮阔，从内陆大陆流向北上广深区域。从人口迁移来看，2010年已达峰值，2015年农民工外出打工已近零增长。但流量仍然保持，静水深流。 深圳，是这两条河偏爱的地方。30年多年来持续涌动，造就全球最快速的城市化和涨幅最高的房价。货币这条河，在此按下不表，各路专家多有演绎。深圳人口这条河，流向已变化。 根据最新公布的深圳第七次人口普查数据（2015年全国1%人口抽样调查），可以发现5年来，深圳人口发生极其巨大的变化，与近邻广州及全国的数据相比，十分突出。由此上溯10年、15年的人口普查数据，可以更全面的解释，同时也可以预测深圳人口大河的流变，深圳人最关心房价趋势，亦蕴藏其中。 数据显示，2015年，深圳0-14岁年龄的人口总数达到152.53万人，2010年，这一数字是101.88万人，增加了50.65万人，增幅66.79%。 数据还显示，0-14岁年龄的人口，占总常住人口1137.8万人比例13.4%（152.53万人）。与2010年的数字相比，2015年这一年龄段占人口比例增加3.51%。看起来，3.51个点，似乎不算什么。但跟全国同一年龄段的负增长0.08%，以及广州的1.51%增幅相比，深圳的增幅分别是全国的4.4倍、广州的2.25倍，是个不小的数字了。 增加了这么多儿童，做父母的压力最大，不光是奶粉，学区房的价格势必被推高。在人口大河中，跟孩子相关的水流，是一股急流，家长愿意为其支付额外溢价。 毕竟是孩子，添丁添财，总归是好事。但另一个数据，猛然一看，令人惊恐。 统计公报是这样显示的：2015年全市常住人口中，15-64岁人口为946.99万人，与2010年同一年龄段的人相比，占总人口的比例下降5.09%！乖乖！这是本人看到的深圳、广州和全国人口抽样调查的各项比率数字中，最大的一个！ 2010年，深圳15-64岁人口为915.64万人，相比之下，5年只增加了31.35万人。在千万的人口基数面前，可以忽略不计。 这揭示了另一个问题。深圳人口之河流动性强，相比儿童和老人，主要是这个青壮年年龄段的人在流动。按照这次调查数据，深圳人口的流动（指现居住地与户口登记地所在的区不一致且离开户口登记地半年以上的人口）占总人口的78%。流动性仍然很强，但这一年龄段人口总数变化不大，只能说明一种大进大出现象：仍然有很多人来，也有很多人离去。中产阶层是其中的主力人群。 哪些人离去？哪些人到来呢？ 从受不同教育程度人群的变化可以看出端倪。 2015年，深圳大学学历以上人数257.93万人，占总人口比例：22.67%。2010年，深圳大学学历以上人数177.9万人；2000年，深圳大学学历以上人数56.49万人。15年来，高素质人数增长4.57倍，远远高于人口增速（1.6倍）！另一个数据可以佐证：2015年同2010年相比，每10万人中具有大学教育程度的人数由17644人上升为22668人，增幅77%。 2015年，深圳高中、初中教育程度的人口占总人口的比例为：58.55%；2010年，这一比例为68%；2000年，这一比例为74%。高等教育的人大量增加，教育程度低的人则一年比一年少，近五年来占人口总数的比例降幅加大了！ 原因无非有两个： 1 产业转移带来人口迁移。15年来的“腾笼换鸟”，就是把飞得更高更远，长得最漂亮的鸟换回来了。 2 高房价逼迫。以上数据表明：近5年来，教育程度低的人的离开速度在加快，而这5年是深圳房价、租金涨幅最快的5年。这其中也包括土地价格的剧增，导致低端产业的加速迁移。由于2015年的房价涨幅更高，预计未来三、五年，这一趋势还会持续下去。 需要指出，产业转移和高房价也会促使一些高素质的企业和个人离开。最著名的例子是，华为终端业务搬迁至东莞松山湖。附近一个万科的楼盘去年开盘，1700套房子，1000多套都是华为员工买的。这些人，大部分要从深圳搬过去。 总之，青壮年人口总数不再大量增加，人口结构从低层次向高层次的演进，将对深圳有相当大的影响。青壮年毕竟是经济和社会发展的主力，这一人群规模的固化，表明深圳高速发展的激流将缓和下来；人口素质的变化，则是深圳城市竞争力提升的表现——深圳，正在从数量到质量演变。 深圳的大门，向教育程度较低、收入较低人群关上了！门缝还留着，高素质人群还有机会挤进来。而在大门里面，儿童，大！量！增！长！ 儿童的超常规增加，也是深圳人口结构从数量到质量提升的持续动力，因为收入相对较高的深圳人，在孩子的教育投入上是十分舍得的。深圳移民第二代、第三代成长起来后，这座城市将得到一次新的演变。至少，在未来中国步入老龄化社会时，深圳是中国主要城市中唯一的青年城。 除了以上的大数据，还有几个有意思的数据。 1、深圳家庭更小。每户人口平均2.49人，低于广州的2.75人和全国平均的3.10人。这表明，深圳的房子，中小户型更受欢迎。高房价也会逼迫深圳人像邻居香港一样住更小的房子。 2、学区房是重点。数据很明显，不用再多说了。 3、青壮年人口规模稳定，房价相应趋稳。除了儿童，人口红利在深圳已经大大衰减，但是人口素质的提升表明，更多的人愿意留在深圳，因为高素质人才不像农民工那样只把深圳当做临时居所。考虑到深圳的住房自主率只有33%，与北京、上海的70%差距巨大，深圳的购房需求仍然很大，但房价难以向过去那样激增。当然，还要考虑另外一条河——货币之河的流向。 4、男多女少现象在改变。2015年，深圳男性人口为610.01万人，占53.61％；女性人口为527.88万人，占46.39％。与2010年相比，男性占总人口比例有所下降。这与传说中的不一样，都说深圳女多男少，且比例夸张。日常生活中，也觉得女多男少。是因为男人更能扛得住深圳压力吗？ 那么，美女们去哪了？ （注：本文人口数据来源全国及深圳人口普查、深圳市统计局。人们普遍认为深圳实际管理人口1800万，深圳2000万。如果按此推算，本文中的主要观点将更突出。） | 扫码关注 |  买房之前 有用·有趣·不做假  楼校长 欢迎扫码来撩我 |
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