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8月初，我通过一套先行指标体系探测到9月房价会暴涨，新一波抢房潮会再次来袭，并预测到年内北京市政府出台限贷限购政策是大概率事件。但是，没想到政策来得怎么快。其实，中秋节过后，北京市的二手房交易量就开始下降，9月下旬比9月上旬下降了15%-20%。其实政府是可以再观察一段时间的。政策不能像新手开车一样，一会儿猛踩刹车，一会猛踩油门，让坐在车上的人很不舒服。
一、“930”房产新政的主要内容是什么？ 政策是2016年9月30日出台的，所以我把它叫做“930”新政。新政策的核心内容如下： （一）购买首套普通住房，首付不低于35%（旧政策是30%）；买首套非普通住宅，首付比例不低于40%（旧政策也是30%） 在这里，先给大家普及一个概念，什么是普通住宅，什么是非普通住宅。在北京买房子，无论是新房还是二手房，都要走建委的网签合同，网签合同里面都会规定交易单价和总价。对于二手房，还规定了一个地区指导价，为了防止大家严重偷税漏税，政府规定网签价不能低于地区指导价（如果网签价真的低于指导价，缴税的时候也按指导价成交）。非普通住宅是这么定义的，一是面积只要超过140平米，无论单价和总价是多少，一律划到非普通住宅范畴；二是对于面积低于140平米的住宅，单价和总价不能超过一定金额，五环以内是单价不能超过3.96万/平米，总价不能超过468万，两者同时超过就算作非普通住宅，这里的单价和总价都是指网签价而不是实际成交价。一般来说，大家为了避税，网签价比成交价要低很多。5-6环，以及6环外对于非普通住宅的定义标准，我就不细说了，大家可以在网上查到。 点评：首套住宅首付比例提高会影响购买需求，但是对普通住宅的购买需求影响不大。例如一套成交价400万的房子，如果网签价是350万，原政策可以贷款245万，新政策只能贷227.5万；购房者需要多准备17.5万的现金，影响不是太大。 对非普通住宅的影响略微大一些，假设一套成交价格800万的房价，如果网签价是600万，原政策可以贷款420万，新政策只能贷款360万，购房者需要多准备60万。
（二）买第二套房子，认房不认贷，只要名下有住房，无论是否有贷款，买普通住房，首付比例最低50%；买非普通住房，首付比例最低70%。 时隔一年半，政策又回到去年“330”新政之前的水平了。这项政策对需求的打压力度非常大。假设一个家庭有两套房，卖掉其中一套，再买一套，对自有资金要求非常高，如果大家不愿意去民政局离婚的话，会影响一批人的需求。 而事实上，有一批人对离婚是比较忌讳的，特别是女性，因为担心假戏真做，离了再也结不回来。所以这项政策，对需求还是有一定影响的。 点评分析：二套政策对控制需求力度很大。假设您名下有一套房子，没有贷款，再买一套普通住宅，成交价400万，网签价350万，按照旧政策您可以贷款245万，在新政策下您只能贷175万，需要多准备70万现金。扣除各项生活开支后，如果您每年能攒10万，则需要多奋斗7年才能凑齐现金买第二套房子，否则只能就走离婚这条道。 如果您第二套购买的是非普通住宅，假定成交是800万，网签价是600万，按照旧政策您可以贷420万，在新政策下您只能贷180万，需要多准备240万现金，一笔不少的钱啊！ 第二项调控政策会给民政局的公务员们带来巨大的工作压力。节后，请大家关注一下新闻，北京各区县民政局排队离婚的人群会暴增，说不定，北京也会来个离婚限号！
（三）加大住宅用地供应，“控地价、限房价”，保证套型建筑面积90平米以下住房面积占比不低于70%。 前面两项政策是控制需求的政策，第三项政策是增加供给的政策。控制需求的政策在短期内会起到效果，增加供给则需要等1-2年才能产生效果，因为从土地挂牌拍卖、到规划、施工、建设和预售，没有1-2年，根本搞不定。 总结下来，“930”新政是一项即期控制需求，远期增加供给的政策！
二、“930”房产新政对我们的生活有什么影响？ 这项政策对绝大部分人的生活没有太大的影响。这两年北京市二手房加新房的交易量也就30来万套，代表着30个万个家庭。而北京有700-800万个家庭，每年的交易量在总家庭中的占比也就3%左右。如果自己只有一套房子，反正得自己住，市场的涨跌对生活没有什么影响，涨了心里高兴一下，那也就这样，跌了生活还得继续。
影响之一：小户型学区房价格会继续上涨，甚至上涨速度会加快！ 现在北京市二手房交易中有70%都是换房一族，卖掉一套，再买一套。新政出台后，小户型学区房的供应量会减少。因为一般小户型学区房持有者，都是等孩子上学后把房子卖掉，再换一套非学区的大房子。在新的政策下，由于首付比例提高，会有一部分人换不起大房子，这样自己的小房子也就会暂时住着，就会导致小户型学区房供应量减少。而且北京的好学校也就那么几十所，学区房数量也是有限的。这是供给端的分析。 我们再来看看需求端，由于二胎政策放开，再加上2010-2011年北京新增了160万的常住人口，导致近几年新生儿数量暴增。2010年，北京市有17.4万新生儿、2011年有19万、2012年有22万、2014年有24.9万、预计2016年突破30万。这些孩子中有一定经济实力的父母，都会为他们买学区房。也就是说未来几年学区房的需求还是在增加的。这是需求端的分析。 一方面是需求的上升，另一方面是供给的下降。价格自然会走高。
影响之二：非学区的小户型价格会先扬后抑，前提是政府的供给政策要兑现！ 政府大批量供给90平米以下的小户型一般在两年之后。在未来2年内，小户型二手房的供应数量也会减少，道理和学区房一样，由于贷款门槛高，一些人换不起，就先住着小房子，导致小房子的供应量减少。 如果您相信政府未来会大批量供应小户型，您可以忽略这两年的涨幅，先等等。如果未来2年内，您要结婚，不买房子丈母娘就不把女儿嫁给你，那就赶紧动手！Do it now! 别犹豫。 请注意，我在这里说的“先扬后抑”。这个抑不一定是跌，可能是比过去涨得更慢，或者平稳，当然也有跌的可能。由于没有精确的数据，我无法画出供给需求曲线，只能做定性分析。
影响之三：大户型和豪宅的价格会先抑后扬。 同样，这个“抑”也不一定是跌，但肯定是比前期涨得更慢。由于这轮二手房交易行情，是首套刚需族托底、换房改善族驱动的。由于贷款政策更严，导致大户型的购买力下降。而大户型的供应量变化不大，因为现在市场上的新房基本上都是大户型。还在施工中，未开盘的，也有好多是大户型。一方面需求被压抑，但是供应量没有太多变化，涨幅趋缓是肯定的，但是会不会跌，我现在无法做定量分析，手头没有数据。 未来2年，比较肯定是，新楼盘的大户型没有以前那么火了。二手房中的大户型价格谈判空间更大了。 但是2年之后，情况会发生逆转。因为2年之后，市场上的新房供应中，大户型不到30%，供应量会减少，从而导致价格比前两年更加坚挺，如果头两年在涨，两年后会涨得更快，如果头两年在跌，两年后会跌得更慢。所以要买大户型的人群，在未来2年内可以找个低点择机进入。现在大家不要太冲动，可以先观察一段时间。因为中秋过后，市场本身的交易量就在下降。再加上限贷限购政策，大户型的交易速度会慢下来。 其实，政府是有能力和条件，通过精细的规划，让房价更加平稳的。花点钱，请几个大学微观经济学教授和他们的研究生弟子，雇个市调公司，基本上就可以把需求曲线画出来，而供给曲线则是政府自己画的。有了需求和供给曲线，价格也就确定了。政府想要调控价格，把需求算精准就好了。别的学校教授有没有这个本事我不知道，清华大学的教授是没有问题的。如果政府有需要，我可以向单位申请，给这些教授们打个下手，免费兼职做。我是共产党员，我也想为人民服务啊！ 当然新政实施后，还有其他影响，那就是银行的贷款更加安全了，民政局的公务员则是更忙了！ 今天就分析到这里！下期我会分析点有意思的数据。我想到了一个方法，可以模糊正确地推断出2010年首次出台调控政策以来，北京市每年有多少人“假”离婚购房，当然这个假是要加引号的，人家可办的是真手续，合理合法。这年头，判断富人的标志已经不是“男的看表，女的看包”，而是要看户口本上，离婚复婚的次数！
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