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今天小编看到一则关于北京一小区物业的新闻，瞬间被亮瞎了双眼：“小区老物业被辞拒退出小区 带70保安‘反攻’”。据悉这个老物业本来是政府委派用来应急和过渡的，在业委会聘请新的物业公司后，因为物业费等问题上没有达成一致，所以就闹了这么一出。显然物业这种行为已经明显违规了，如果再涉及攻击业主等行为，那就违法了。 在小区物业管理越来越普遍化和专业化的今天，物业也渐渐成为很多人买房时的考虑因素。目前的小区基本上是由开放商选聘物业公司，但是买房后如果物业公司很糟糕怎么办？ 我国《物业管理条例》对于业主管理小区事务的权利进行了规定。其中规定业主有监督物业服务企业履行物业服务合同的权利，并且对物业共用部位、设施和场地使用有知情权和监督权。 所以作为业主，如果遇到物业公司有违规行为，首先是有权进行建议和投诉的。《条例》规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。 物业公司的哪些行为是违反规定，应该接受处罚的呢？ 物业服务合同终止后，不移交有关资料；未取得相关资质证书；未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途；擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。 物业公司出现有以上违规行为，按规定将由相关房地产行政主管部门进行警告、罚款等处罚，给业主造成损失的还将依法承担赔偿责任。 当然，如果大多数业主通过业主大会表达意见，也是有权解聘物业公司的。 根据《物业管理条例》，可以召开业主委员大会，半数及以上业主同意后，即有权选聘、解聘物业管理企业。 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 那么，更换物业公司的流程是怎样的呢？ 1、业主大会达成一致意见 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。需要半数及以上业主同意，才能更换物业公司。 2、解除物业委托管理合同 当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。 3、授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标 招标过程中，必须保证广大业主的知情权。评标过程业主可参加旁听。 4、确定中标企业，并向全体业主公示 评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示。 |
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