揭露售楼黑幕，教你买房不被“坑”
司基先生
2016-10-11 15:19
随着最近房产升温，房价普遍上涨，老百姓怨声载道，毕竟买房对于普通家庭来说是一件大事。本人从事房地产行业多年，对该行业中的所见所闻了解得较为透彻，本文揭露一些房地产销售上的黑幕伎俩和潜规则，以及一些购房建议。希望能帮助各位购房者以“正确”的方式买到房子。 众所周知，房地产是我国的支柱产业，也是一个暴利行业（现在开发商的暴利减弱，卖地皮的财政收入才是大头）。但相比其他行业来说，房地产的钱依然好赚。所以前几年如雨后春笋般冒出了无数的开发商，各种质量参次不齐。 大的知名开发商就不多说了，有很多三四线城市的小开发商，老板就是没有文化的暴发户。他们之前从事的行业很成功，获得第一批原始积累，在其所在城市的城镇化进程快速发展的时候，买地造房，雇人销售，刚需量大，不愁卖不掉。这些小开发商没有专业的房产团队管理和执行，任人唯亲，内部混乱，蛀虫滋生。这种公司就像没有灵魂的躯壳，毫无房地产文化底蕴。 1．售楼处的秘密 很多人以为房地产的销售团队都是隶属开发商旗下，那你就错了。 据我所知，大部分房地产开发商没有自己的销售团队，销售事务都是外包给房产销售代理公司。开发商为楼盘的每套房子定一个底价，代理公司根据这个底价进行销售，最终代理公司能拿到销售总额的1%作为佣金，当然还有更高的。 而实际销售过程中，代理公司会根据开发商的底价上浮一定百分比进行销售。一方面是为了方便以后推出的优惠政策；另一方面，溢出的价格赚到就入了自己口袋啦！ 当然他们不可能明目张胆地去做，途径有很多。 “摇号”是其中一种方式。08、09年正值房地产市场最为火爆的时候，有一个楼盘的售楼处放出500个号，每个号三百元，客户排队买号，买到号的坐在大厅里等摇号，从500个号当中摇出200个，持有这200个号的人才具有购房资格，更坑的是没摇到号的人买号花的钱还不退。而这200个号里有很多早就被黄牛内定了，摇号只是过个场。这些黄牛的号就是从售楼处内部流出的，代理公司内部员工拿出一定比例的号卖给这些黄牛牟利，黄牛再以更高的价格卖给真正需要买房的人。 现在只有北京、上海、深圳等大城市的某些火爆楼盘还保留摇号的举措。三四线小城的售楼处就另辟蹊径了，在销售之初先对外统一抬高售价，实际过程中售楼员以降低价格为条件收受客户的钱。打个比方，一套房子是100平方米，开发商的底价是6000元/平，售楼处对外定价6500元/平，销售员跟客户提出，若客户肯私下给他3万元，那么他可以“找关系”以6000元/平的价格出售给客户，客户算下来能省2万元，当然肯了。而那3万元就被该售楼员和上头领导瓜分了。 当然这种“勾当”也并非只有代理公司会做。很多小开发商为了省钱，不请代理公司，毕竟1%的销售总额做佣金也不是小数目。老板随便找个做过销售的亲戚朋友来坐镇售楼处，也不管他之前是卖马桶的还是卖猪肉的，再招几个刚毕业的大学生就开始卖房了。这样的售楼处更为混乱，老板只看业绩，对过程不管不顾，中饱私囊的人更是不少。 其实不论是什么套路，最终这部分溢出的价格还是由购房者来承担了。 2．三个“不可信” ●“话”不可信 从事销售行业，口才很重要，讲通俗点，就是要会“忽悠”。 马云就承认自己“善忽悠”。“说我善忽悠，我自己承认，12年前我忽悠了18个人，我记得还忽悠了王中军，华谊兄弟，他先忽悠我，要我投资他；我把他忽悠成有理想成为中国最大的电影公司。我觉得看到这些忽悠的结果和成果，今生已经很满足了，所以我还会一直的忽悠下去。” 买过期房的人都知道，有的楼盘连地基都没打就开始卖房了，售楼员站在沙盘前指点江山，对你口若悬河，滔滔不绝，说到你动心为止。如果你真信了他们说的每一句话，那你就太天真了。基本有一半是在“忽悠“。 这些“忽悠”的话题主要集中在公摊面积、采光、层高、绿化率、物业费、周边配套等。售楼员为了促进销售，瞒报各种数据。我见过最夸张的，有个楼盘都没敲定物业公司是哪家，售楼员居然能报出物业费的价格，睁眼说瞎话的典范。 ●“模型”不可信 这里的“模型”有两种，沙盘模型和户型模型。
正常的多层+小高层项目，容积率1.5~2.0。 正常的小高层项目，容积率2.0~2.5。 小高层+二类高层项目（18层以内），容积率2.5~3.0。此时如果做全小高层，环境会很差。
●“逼定”不可信 “逼定”是售楼员为了促使潜在客户尽快作出购买决定而运用的技巧和方式、方法。 最常用的就是“SP营销”， 全称是Sales Promotion，这种方式“人气”是关键。相信你们都听说过某些楼盘花钱找“托”，到售楼处假装购房者，烘托房子供不应求的场面，对真正的购房者造成心理压力。 一般售楼员之间也会有“默契合作”。打个比方，在售楼员巧舌如簧的说辞下，作为购房者的你正犹豫要不要付款签合同时， 场景一：售楼员突然接到个电话，是另一位客户打来的，说明天要来签合同，买的房子正是你现在犹豫要不要付款的这套； 场景二：边上走来另一位售楼员，对你的售楼员说他有个客户看中了这套房子，如果你今天不买的话，他就叫他的客户来买了； 场景三：你说再便宜200元/平就把合同签了，售楼员说带你去领导那申请下，刚进入领导办公室还没开口，领导宣布房价明天要涨200元/平，今天签合同还是维持原来的价格。 可以很负责任的告诉你，以上都是套路，售楼员平时都会演练这种场景模拟。碰到这种情况，不要慌，按照自己的意愿来，务必保持冷静的头脑。 （声明：上述对售楼处、代理公司、售楼员的描述，都只是个例，不能代表全部。特别是我们绝大多数售楼员还是可爱的、善良的。） 3．价格的秘密 上文说到售楼处提高开发商的底价对外出售，有人会问针对这种情况如何应对？ 如果该楼盘卖的很好，那你只能任人宰割，承担这部分溢价，因为你不被宰，后面自然有人接替你被宰，你好不容易看中的户型被人挑走了只能徒增后悔。其实对于所有购房者而言，这是公平的，毕竟是对外统一提高售价。最能体现人类的心理不平衡之处的事情就是：同样的东西人家买的比我便宜。而大家都一样的时候就没啥好说的了。如果该楼盘销售一般，那你就尽力还价，尽力拖延，要显得自己可买可不买，毫不在乎的样子，让对方先着急，你的目的就达到了。 如何以尽可能低的价格买到房子？ 第一，你有亲戚朋友在这个楼盘的开发商公司里做高管，找他要优惠。这是最简单的，对大多数人而言也是最不可能的。 第二，这个楼盘有开发商内部人士购房特价，即开发商内部的人有低价买房的特权。他们又不想买，于是就把这个资格转让给外面的人，收取一定的费用。但自己找不到人接手，就会和售楼员合作，卖出后分给他佣金。 第三，开发商资金紧张，付不起材料费，拖欠工程建筑公司的工程款，就会把他所开发楼盘的房子抵给这些材料商、工程建筑商。这些商人也没办法，拿房子总比一分钱要不到好啊，而抵款的房子数量少则十套，多则上百套，要这么多房子也没用啊。只能委托售楼处来卖，当然这会损坏开发商利益，只能暗地里进行。他们为了尽快把房子销掉，快速回笼资金，会以低于售楼处价格来卖。这种情况在最近两三年出现的尤其多，楼市收紧，很多小开发商资金链断裂，欠款用房子来抵债已成常态。 以上三种情况，购房者碰到其中任何一项都是划算的。 4．其他建议 很多人买房都忌讳某些数字，4（死）、8（七上“八”下）、18（十八层地狱）。凡是碰到这些数字楼层一概不买，我就觉得很荒谬，讨吉利也不用在数字上死磕呀！通常我会对客户这样说：你说不买“4”，那你吃饭不吃第4口？走路不走第4步？4点钟的时候你是不是什么事儿都不敢干了？8在广东话里是“发”的意思，18还是“要发”呢。 很多购房者选定房子，交了定金后，或是找到了更好的楼盘，或是发现了房子的弊端，或是交钱时候本就是脑子一抽，现在不想要了，要退款。此时售楼处会拿出你当时签订的“认购协议”，说这是“定金”不能退。怎么办？若该楼盘没有预售许可证，那他收钱是违反规定的，他必须无条件退款。若已有预售许可证，那你只能靠“撒泼”了，慢慢磨，我亲眼见过一位大爷在售楼处门口蹲了三天，影响了售楼处的正常销售，人家大爷年纪大了，你赶也不是留也不是，最后只能退钱。当然有人会说这违反了契约精神，我个人认为老百姓相比开发商是弱势群体，买房是关乎一个家庭的大事，法都不外乎人情，更何况很多都是听了售楼员的夸大说辞，发现言不符实想退款也在情理之中。 如何买到适合自己的房子，这个见仁见智，网上有很多购房攻略，在此不再赘述，记住：多看房、多打听、多查阅、多思考。 关于何时买房，房价是否会跌的问题。任志强前几天说：在我有生之年，是看不到房价大降了（注意是“大降”）。可惜这篇访谈很快在网上销声匿迹。在此我想说，任大炮是国内房产界少数敢说实话的人。有质疑的人可以翻阅他以前的言论，再对照当时的中国楼市，是真是假一目了然。关于房价涨跌的问题，相信你们心中已有了答案。 更多精彩欢迎关注微信号：兔司基（是司，不是斯） 微信搜索：pairlover或兔司基 2 条评论  评论
|
|
|
沙盘模型就是整个楼盘按照一定比例缩小后的模型。沙盘会做得相当漂亮，特别是绿化带的覆盖相当浓密，只是为烘托效果，明眼人一看就知道小区建成后不可能达到这么高的绿化覆盖率。容易忽悠人的是楼间距，还是那句话“为了促进销售”，沙盘上的楼间距会故意放大。我见过许多容积率很高的楼盘，其沙盘上的楼间距却很宽阔，甚至让人觉得：后排的总高18层的房子，第3层都能有很充足的采光。因为非业内人士对容积率没什么概念，特别是初次买房的客户，所以光看沙盘很容易上当。而对于不同类型的小区，容积率的标准也不一样，一般来说：
户型模型就是将所要出售的房屋缩小，以便更直观立体的向人们展示其形状布置等。户型模型和实际相比倒不会有太大的误差，一些小的细节不符合也在所难免。比如飘窗、阳台、书房面积刻意放大，房门有不同程度的偏移等，这些问题一般在小户型的模型上暴露的更多。如果你买的是小户型，就要做好实际与模型效果不符的心理准备。
